修繕費・共用部トラブルはなぜ起きる？サラリーマン投資家が知っておくべき原因と解決策とは

はじめに：修繕費・共用部トラブルはサラリーマン投資家の見えないストレス

不動産投資において、もっとも厄介なのは「急に発生する出費」と「止まらないクレーム」です
特に共用部（廊下・階段・照明・ゴミ置き場など）は、入居者の生活と直結しているため
ちょっとした不具合でもすぐにクレームの火種になります

さらにサラリーマンの場合

• 日中は仕事で電話に出れない
• 管理会社任せが増え、内容がブラックボックス化する
• 予期しない修繕費が積み重なる

と、精神的にもキャッシュフロー的にもストレスが増えがちです

しかし修繕・共用部トラブルの多くは、

• 仕組み
• 見える化
• 役割分担

の3つを押さえる事で予防できるものばかりです

第1章：修繕費・共用部トラブルはなぜ起きるのか？原因は主に3つ

賃貸経営において、共用部のトラブルや予期せぬ修繕費の発生はオーナーの頭を悩ませる
大きな問題です

これらの問題が発生する主な原因は、管理体制の基準の曖昧さ、承認プロセスの不備、そして費用における不透明性の3つに集約されます

原因1：管理会社の判断基準がバラバラ

共用部トラブルが多発する最大の要因は、管理会社内で「何を、どこまで、どう対応するのか」という基準が統一されていないところにあります

たとえば、対応範囲の不明確さであれば

• どこまでが共用部で、どこからが入居者負担なのか？
• どの程度の破損で修繕が必要と判断されるのか？
• どのレベルの修繕であればオーナーに連絡するのか？

などがあげられます

原因2：オーナーの承認フローが曖昧

特に多忙なサラリーマン投資家が抱えがちな悩みのひとつが、
承認フローの曖昧さに起因する悩みです

たとえば

• 一方的な高額請求：「勝手に修繕されて高額請求が来た」
• 過剰な連絡：「わずか1万円の工事でわざわざ連絡が来た」

といった具合です
「どの修繕を誰が決裁するのか」というルールが明確になっていないことはトラブルの温床です

原因3：見積もり内訳や工事範囲が不透明

修繕費におけるトラブルは、修繕の「不透明さ」から発生します

具体的には費用の根拠が不明なケースがあり

• 「材料費や人件費の根拠がないため、提示された金額が高いのか安いのかわからない」
• 「どこを直すのか、どのような工事をするのか、十分な説明がない」

このような状況では、オーナーが不安になるのは当然です

特に、普段建築や設備業界に接する機会の少ないサラリーマン投資家は、提示された費用を判断できないため、「言われたまま払うしかない」という受動的な立場に立たされがちです

第2章：サラリーマン投資家が知っておくべき典型的なトラブル事例

賃貸経営において、日々の小さなトラブルが積み重なり、やがて大きな損失につながることは少なくありません

ここでは、オーナーが直面しやすい「典型的なトラブルパターン」を具体的に紹介します
所有する物件で同様の問題が起きていないか、確認してみてください

事例1：共用部の照明が頻繁に切れる問題

• 現象: 入居者から「共用部の照明が暗い・切れている」というクレームが毎月のように発生する
• 管理会社の場当たり対応: 管理会社は、その都度「電球交換」のみで対応を終わらせる
• 潜む本質的な原因: 実は、問題の根本は照明器具そのものの老朽化にあり、本来は器具ごと交換することで根治できる問題の可能性があります
• 結果: 場当たり的な対応を続けた結果、電球代と作業費が毎月かかり続け、結果的にトータルの損失が拡大してしまう

事例2：ゴミ置き場の荒れと不法投棄

• 現象: 共用部トラブルの定番で、誰が捨てたかわからない不法投棄やゴミの分別不足により、ゴミ置き場が常に荒れた状態になります
• 影響: 清掃費が増大するだけでなく、ゴミ置き場の管理の質は入居者の満足度に直結し、退去理由につながりやすい重要なポイントです
• 問題の悪化: 管理会社が適切な指導や対応を行わない場合、問題は悪化の一途をたどります

事例3：共用部の給排水トラブルによる高額な緊急対応

• 現象: 「深夜に共用部の配管から水が溢れている！」といった緊急性の高いトラブルが発生する
• コスト増大の要因: 緊急対応となると、必然的に夜間料金が適用され、通常の何倍もの高額請求になるケースがあります
• 管理会社の判断力不足: 中には、管理会社の判断ミスで実は緊急ではなかったにもかかわらず、高額な対応を招いたケースも存在します
  緊急対応はコストインパクトが極めて大きいため、事前に対応ルールが無い状況はリスクが高いです

事例4：軽微な破損の放置が大規模工事に発展

• 現象: 外壁に「小さなヒビだから大丈夫」と判断できる軽微な破損があったにもかかわらず、その後の巡回や補修が適切に行われず放置される
• 被害の拡大: 放置されたヒビから雨水が内部に浸入し、建物の構造に関わる木部腐食などに発展
• 最終的な損失: 最終的には、単なる補修では済まず、防水工事や大規模な修繕が必要となり、数十万〜百万円級の費用が発生することに
  これは共用部巡回の質が低い管理会社で頻発する、典型的な失敗例と言えます

第3章：トラブルを防ぐための「修繕・共用部管理」の3つの基本戦略

修繕費の増大や共用部のトラブルは、管理会社の力量だけに起因するわけではありません
オーナー自身が適切な「仕組み」を構築することで、その大半は予防可能です

ここでは、多忙なサラリーマン投資家でもすぐに実践でき、再現性の高い3つの基本戦略を解説します

戦略1：修繕の承認ルールを明確化する

修繕トラブルの多くは、「管理会社とオーナーの間で判断基準が異なる」ことから発生します
ズレをなくすため、金額に応じた承認フローを明文化することが最も重要です

修繕の承認ルールの例

金額	対応	目的と効果
1万円以下	管理会社が即実施	電球交換や軽微な水漏れなどはスピード重視する オーナーの承認を待たず、入居者の不満を即解消できる
1万〜3万円	写真つき簡易報告でオーナー判断	「本当に必要か？」を判断できる 最低限の情報（写真と説明）をLINEやメールで共有し、迅速に判断できる
3万円以上	見積書を必須提出	内訳（材料費・作業費）まで確認 比較見積もりも視野に入れ、費用が適正かを厳しくチェックできる

このようなルール化によって、管理会社とのやり取りは約7割削減されます

戦略2：共用部の定期巡回と記録の義務化

共用部は、多くのトラブルが発生してから気付く場所ですが、月1回の巡回と記録を義務づけるだけで、予防効果は絶大です

管理会社に対し、月1回の定期巡回と写真報告を義務付けます
チェックポイントは、廊下・階段・ゴミ置き場・駐輪場・集合ポストなど破損・汚損があれば必ず記録させることで、以下のメリットが生まれます

• 小さな破損を放置しない：初期段階で発見し、低コストで修繕できます
• ゴミ置き場の荒れを早期に防げる：清潔な環境を維持し、入居者の満足度を高めます
• 大規模修繕に繋がるリスクの大幅な削減：雨漏りや外壁破損などを初期段階で発見できます

現地に行く時間が限られるサラリーマン投資家にとって、管理会社の巡回報告は目の役割を果たします

戦略3：緊急対応の基準を事前に共有する

夜間の水漏れや停電は、判断次第で費用が数倍に跳ね上がる代表例です
そのため、事前に「緊急扱い」と「通常扱い」の基準を仕分けしておく必要があります

緊急対応の基準の例

緊急対応（即対応）	通常対応（翌日の対応でOK）
大量の水漏れ	共用灯（電球）の切れ
停電	軽微な排水詰まり
給排水の逆流	外壁の小さなヒビ
断水につながる設備故障	駐車場の軽度の破損

このような基準化がなぜ重要かというと、深夜の高額対応費（割増料金）を避けられるからです
管理会社の判断がブレず、入居者からのクレーム対応も統一されます

第4章：管理会社を選ぶ際の修繕対応力を見抜くポイント

修繕に関するトラブルは、管理会社の実力によって防げる部分が非常に大きいです
しかし、その実力は広告や営業トークからは見抜けません

ここでは、修繕対応力が高い管理会社を確実に選び出すための4つのチェックポイントを解説します

ポイント①　修繕見積もりの「透明性」があるか

透明性のない見積もりは、オーナーと管理会社間のトラブルの温床となります
以下の項目をチェックし、提出される見積もりが信頼に足るものかを確認しましょう

• 写真つき報告が提出されているか
• 作業内容・材料費の内訳が明確に記されているか
• 提示された単価が適正か（地域の平均と比較してどうか）
• 同じ作業で提示金額にブレがないか

このような透明性が確保されない場合、「適正価格かどうか分からない」「不要な工事かも…」という不信感が蓄積し、やがて大きな問題に発展します

ポイント②　共用部の巡回チェックが「形式的」ではないか

巡回報告書の質には、管理会社の本気度が最も色濃く現れます単に巡回するだけでなく
どれだけ注意深く物件を見ているかが重要です

• 毎回同じ構図の写真や、変化のない報告になっていないか
• 汚れや破損などの気付きが記録されているか
• 異常時の対応ログがしっかり残っているか

形式的な巡回しかしていない会社は、問題が起きた際の修繕対応も形式的なものになりがちです
報告書に細かな変化や「異常なし」の根拠が書かれているかをよく確認しましょう

ポイント③　緊急対応の「仕組み」が整っているか

夜間や休日の対応力は、管理会社のレベルを測る最も重要な指標の一つです
非常時に迅速かつ適切に対応できる仕組みが整っているかを確認しましょう

• 24時間対応の実績があるか
• 夜間料金の基準が明確か
• 修繕業者との連携体制が強いか
• 担当者が「緊急」と「通常」の判断基準を理解しているか

対応力が弱い会社は、緊急事態でも通常時でも「とりあえず高額工事」に頼りがちです
明確な判断基準と実績に基づいた対応力があるかを確認することが
高額な割増料金を避ける鍵となります

ポイント④　そもそも修繕費を「削減する姿勢」があるか

最も重要なのは、管理会社がオーナーのコスト感覚に寄り添っているかという点です
良い管理会社は、「すぐ工事」ではなく、原因分析 → 予防策の提案 → 最小コストで解決を徹底します

• 「この破損の背景には◯◯が原因です」と問題の根本を説明できる
• 原因を潰すための提案ができる
• 不必要な工事をしない姿勢がある

悪い会社ほど、詳細な分析や予防策の提案なく、「すぐ工事しましょう」の一択です

まとめ：修繕・共用部トラブルは仕組み化すれば怖くない

修繕や共用部管理におけるトラブルの根本的な原因は、不透明さと場当たり的な対応にあります
これらを放置すると、修繕費が高騰したり、オーナーの運用ストレスが劇的に増大したりします

しかし、これらの問題は運任せではありません

サラリーマン投資家であっても、オーナー自らが「承認ルールの明確化」「巡回記録の義務化」「緊急対応基準の共有」という3つの仕組みを整えるだけで、運用ストレスは劇的に軽減されます

修繕費は、管理会社任せにするのではなく、オーナーが仕組みを作ることでコントロールできるコストへと変わります