Airbnbだけに頼らない方がいい？サラリーマン民泊が集客経路を分散すべき本当の理由とは？

はじめに

民泊といえば、Airbnbで集客する方法が王道ですが

「Airbnbに依存しすぎて、大丈夫なんだろうか？」

民泊を運営していると、一度はこうした不安が頭をよぎると思います

実際、アカウント停止、レビュー低下、アルゴリズム変更、手数料改定など
Airbnbには収益を一瞬で不安定にさせるリスクがある事は否定できません

サラリーマンの不動産投資においても、稼働が止まると「返済が滞る」
という、極めてシンプルで重たい現実があります

集客経路の分散は、民泊投資の選択肢の一つという考えかたもあります

第1章：なぜ「Airbnb依存」が危険なのか？

Airbnbは間違いなく、世界最強クラスの集客装置です

立ち上げ初期でも、写真と価格さえ整えれば
ほぼ自動で予約が入る、他の投資ではありえない強さです

しかし同時に
Airbnbは最大のリスク源にもなり得る存在でもあります

実際に聞くトラブルのケースは、次のようなものです

• 理由がよく分からない掲載停止
• ゲストの一件の低評価でレビューが急落
• いつの間にか上がっている手数料

これらはすべて、オーナー側ではコントロール不能です

ワンルームマンション投資との決定的な違いはここにあります

ワンルームマンションは、多少空室が続いても「売上ゼロ」にはなりにくいですが
民泊の場合は集客が止まった瞬間、その月の売上はゼロになるというリスクがあります

第2章：Airbnb以外の集客経路は実際に何があるのか？

Airbnb以外の代表的な集客経路は、次の3つに集約されます

• じゃらん
• 楽天トラベル
• 自社サイト（直販）

それぞれの立ち位置は、かなり明確です

じゃらんは国内観光客向け
楽天トラベルは価格比較とポイント需要が強い
そして自社サイトは、リピーター獲得と手数料ゼロ運営が最大の武器になります

重要なのは
「全部やる」ことではなく、「役割分担」で考えることです

• 新規客はオンライン旅行代理店から増やす
• リピーターは自社導線で維持する
• 価格競争は外部に任せる

このように、集客経路ごとに役割が異なります

私はじゃらん・楽天トラベルの実運営経験はありません
そのためこの章以降の解説は、実体験ベースというより

• 事業構造
• 掲載条件
• Airbnbとの違い

といった仕組みについて解説していきます

第3章：じゃらん・楽天トラベルは本当に集客できるのか？

Airbnb以外の集客経路として、有名なところで名前を思いつくのは
じゃらんと楽天トラベルです

ただし、この2つは「誰でもすぐに使える集客装置」ではありません
まず、掲載までのハードルがAirbnbとはまったく違います

多くのケースで必要になるのが、

• 旅館業、もしくは簡易宿所の許可
• 消防設備の本格対応
• フロント・受付体制の整備

住宅宿泊事業（民泊届出）だけで運営している戸建て投資家にとっては、
ここが最大の参入障壁になります

さらに、手数料も決して安くありません
目安は8〜12％前後
Airbnbと大きく変わらない水準で、「手数料ゼロ」の世界とは正反対です

Airbnbと比較したときの違いも、はっきりしています

• 国内比率が非常に高い
• 価格比較が前提になりやすい
• 直前予約は少なめで、計画的な宿泊が中心

つまり
インバウンド依存の戸建て民泊とは、客層が根本的に違うということです

この特性から見えてくる「向き・不向き」も明確です

向いているのは、

• 観光地立地
• ファミリー向け
• 駐車場付き
• 簡易宿所としてフル装備できる物件

逆に向いていないのは、

• 住宅街ど真ん中
• 法規制ギリギリで運営している物件
• 消防・受付の追加投資がきついケース

じゃらん・楽天は条件が揃った人だけが使える、別ルールの世界だと考えればよいでしょう

第4章：実際に私がやったのは「自社サイト誘導」だった

私は、じゃらん・楽天トラベルは選びませんでした
選んだのは
「Airbnbに誘導するだけの自社サイト」という、かなり割り切った方法です

理由は単純です

• 旅館業までは取りにいけなかった
• 手数料をこれ以上増やしたくなかった
• とにかく「自分の導線」を一度持ってみたかった

いわば、実験感覚のチャレンジでした

作ったサイトの内容は、驚くほどシンプルです

• 物件の写真と簡単な紹介
• 周辺観光スポットの紹介
• AribnbへのリンクとQRコード

かけた費用も、ほぼ最低限です

• ドメイン代：年間数千円
• サーバー代：月数百円〜千円台
• 制作方法：WordPressの簡易テンプレ

第5章：正直に言うと「自社サイト集客は、ほぼ効果がなかった」

結論から言うと
自社サイトからの予約は、ほぼゼロでした

アクセス自体がほとんど発生せず、
当然ながら、予約にもほぼ直結しませんでした

原因ははっきりしています

SEOをまったく意識していなかったこと
検索される設計になっていない以上、見られるはずがありません

SNSや広告と何も連動していなかったこと
ただ「置いただけ」のサイトに、人が集まるわけがありません

そして最大の問題は
信頼性がまるで足りなかったことです

• 実績もない
• レビューもない
• 運営者の顔も見えない

この状態で、いきなり見知らぬ個人サイトから泊まろうとする人は、ほぼ存在しない
今になってみると、それは当然の結果でした

ここで感じたのは
「自社サイトで集客できる」という幻想の危険性です

仕組みも、信用も、導線もない状態で
「リンクだけ飛ばして直接予約を取ろう」というのは、正直かなり甘い考えでした

この失敗は
集客はインフラであり、片手間でどうにかなるものではない
という現実を、はっきりと教えてくれました

第6章：それでも集客経路を持つ意味は今後さらに大きくなる

とはいえ、あらためて感じているのは
Airbnb依存100％は、出口のない片側車線と同じだということです

普段は快適に走れていても
事故や工事が起きた瞬間に、完全に立ち往生する
それが「集客を一社に依存している状態」です

理想的なのは、次の役割分担です

• Airbnb：新規集客の入口
• 自社導線：リピーター・直予約の受け皿

新規のお客さんはAirbnbで獲得し
リピート客や指名客は、将来的に自社側へ
この構造が作れれば、運営は一気に安定します

さらに将来的には、次のようなリスクも現実的に想定されます

• 規約変更
• 手数料の上昇
• 理由不明のアカウント凍結

これらは、努力や実績とは無関係に、
ある日突然、起こり得るリスクです

だからこそ集客経路を持つ意味は
「売上を伸ばすため」だけではありません
事業を守るための保険としての意味が、今後さらに大きくなっていきます

第7章：サラリーマン民泊における「現実的な集客戦略の組み方」

最初から多チャネル展開を目指す必要はありません
むしろ失敗しやすいやり方です

サラリーマン民泊における王道パターンは、次の流れです

1. まずはAirbnb一本で立ち上げる
2. Booking.comなどその他の民泊のオンライン旅行代理店を増やす
3. 運営が安定してから自社導線を検討する

最初から全部をやろうとすると
初期費用・対応工数・管理の手間が一気に上がってしまい運営を苦しくしてしまいます

第8章：集客経路の分散が向いている人・向いていない人

集客経路の分散という考え方自体は有効な戦略です
しかし、誰にでも必須というわけではありません

まず、向いているのは次のような人です

• 複数棟を運営している
• 中長期で事業として育てたい
• 民泊を「副業」ではなく「事業」として考えている

このタイプの人にとって
集客経路の分散は「攻め」と「守り」を両立する武器になります

一方で、あまり向いていないのは次のケースです

• 1棟だけの運営
• 本業が多忙すぎる
• 管理を完全に丸投げしている

この場合
集客分散はリターンよりも負担の方が大きくなる可能性が高いです

重要なのは、
「集客分散＝全員必須」という思い込みを持たないことです

集客経路を増やすこと自体が目的なのではなく
あくまで目的は
自分の生活と投資を、長く安全に両立させることにあります

その点を見誤らなければ、
集客戦略は、必要なタイミングで、必要な分だけ組み込めば十分です

まとめ

Airbnbは今でも最強の集客装置であることは間違いありません
しかし、そこに依存しきる運営は、長期的に見れば大きなリスクになります

じゃらん・楽天は民泊の形態によっては保険としては有効な方法
自社サイトによる方法は誰でも始められるが集客の難易度はかなり高い方法