不動産投資の融資で銀行の姿勢はどう見分ける？厳しい銀行・緩い銀行の判断軸を数字で解説

はじめに

不動産投資の融資相談を進める中で
「どの銀行に相談しても断られる」
「同じ物件なのに、銀行によって反応がまったく違う」
と感じた経験がある方は少なくありません

実際、私自身も、ある銀行では即座に否定され、別の銀行では前向きな話が進む
という経験がありました

こうした違いが生じると
「自分の属性が悪いのではないか」
「物件選びを間違えたのではないか」
と不安になりがちです

しかし、結論から言えば
銀行の融資姿勢は運や相性で決まっているわけではありません
そこには、銀行側の判断軸と構造の違いがあります

第1章：銀行の融資姿勢はなぜこんなに違うのか

まず押さえておきたいのは
「同じ投資家・同じ物件なのに、なぜ結果がここまで違うのか」
という点です

この違いを理解するには
銀行が何を見て融資判断をしているのかを正しく知る必要があります

多くの場合、投資家目線では
「銀行は自分（投資家）を評価している」
と思い込みがちですが、実態は少し異なります

銀行側の立場では

• 銀行は「投資家」を見ていない
• 見ているのは、ポートフォリオ・融資方針・リスク配分を見ている

という視点になっています

では、同じ条件でも結果が分かれる最大の理由は
金融機関ごとに「不動産融資に割ける余力」が異なるためです

金融機関には

• 不動産向け融資をどれくらい出すか
• 個人投資家にどこまでリスクを取るか
• エリア・物件種別ごとの上限

といった内部ルールがあります
これらは外部からは見えませんが、融資判断に強く影響します

次に重要なのが
金融機関は投資家個人を評価しているわけではないという点です

もちろん、年収や勤務先、金融資産などの属性は見られます
ただし、それ以上に重視されているのは
「この融資が、その金融機関全体のリスク配分の中で許容されるかどうか」
という視点です

つまり、金融機関が見ているのは

• すでにどの分野にどれだけ貸しているか
• 不動産融資の残高が増えすぎていないか
• 同じような案件が集中していないか

といったポートフォリオ全体のバランスです

その結果として、
投資家側から見ると
「この金融機関は厳しい」
「この金融機関は緩い」
と感じる違いが生まれます

重要なのは、
「厳しい」「緩い」は絶対評価ではなく、投資家側の立場による主観的な表現
であるということです

この前提を理解しておかないと
融資が通らなかった理由をすべて自分の責任だと誤解し
不必要に投資判断を歪めてしまうことになります

第2章：融資姿勢が厳しい銀行に共通する特徴

では、投資家から見て
「融資姿勢が厳しい」と感じられる銀行には、
どのような共通点があるのでしょうか

ここでは、サラリーマン投資家がつまずきやすいポイントを中心に、
銀行側の論理とあわせて整理します

一般的に、厳しいと感じられやすい銀行には、次の特徴があります

• 金利は低いが審査が通りにくい
• 担保評価を厳密に見る
• 自己資金・属性重視
• 融資エリア・物件種別が限定的
• サラリーマン投資家がつまずきやすいポイント

これらは一見すると「融資に消極的」に見えますが、
銀行側には明確な理由があります

まず、金利が低い銀行ほど審査が厳しい傾向があります
低金利で貸すということは
銀行側が取れるリスクの幅が小さいということでもあります
そのため

• 少しでも評価がブレる案件
• 担保価値に不安がある物件
• キャッシュフローに余裕がない計画

は、早い段階で除外されやすくなります

次に、担保評価を非常に厳密に見る点も特徴です
積算評価や路線価、耐用年数などを重視し
「万が一の際に確実に回収できるか」という視点で判断します

このタイプの銀行では
収益性が高く見えても
担保評価が出にくい築古・地方物件は評価が伸びません

さらに、自己資金や個人属性を重視する傾向もあります
年収、勤続年数、金融資産などを細かく確認し
「この人は長期にわたって返済を続けられるか」
を保守的に判断します

加えて

• 融資エリアが自店周辺に限定されている
• 木造や築古をそもそも扱わない
• 投資用不動産そのものに慎重

といった制限を設けている銀行も少なくありません

この結果、サラリーマン投資家から見ると、
「話を聞いてもらえない」
「最初から否定される」
と感じやすくなります

しかし、これは
銀行がリスクを取りたくないというより、取れるリスクが決まっている
というだけの話です

この構造を理解していないと
「この銀行はダメだ」と感情的に判断してしまい
本来使うべき局面で選択肢から外してしまうことにもつながります

第3章：融資姿勢が緩い銀行に共通する特徴

前章で解説した「厳しい銀行」と対照的に
投資家から見て「話が進みやすい」「前向きに検討してもらえる」と感じる銀行も存在します

一般的に、こうした銀行は
「融資姿勢が緩い」と表現されがちですが、
実際には判断基準が異なるだけというケースがほとんどです

融資姿勢が緩いと感じられやすい銀行には、次のような特徴があります

• 金利はやや高めだがスピード感がある
• 事業性評価を重視
• 担保評価に幅がある
• 規模拡大フェーズで使われやすい
• 緩い銀行が必ず危険ということではない

特徴について整理しておきましょう

まず、金利はやや高めだがスピード感がある点が挙げられます

これらの銀行は、低金利でリスクを極小化するよりも
一定の金利を確保した上で案件を回していく方針を取っています

そのため、審査プロセスが比較的シンプルで、判断も早い傾向があります

次に特徴的なのが、事業性評価を重視する姿勢です
個人属性や担保評価だけでなく

• 収支計画の妥当性
• 家賃設定の現実性
• 長期的な運営イメージ

といった「事業として成立するか」を見て判断します
このため、書類の作り方や説明の仕方によって、評価が大きく変わることもあります

また、担保評価に幅がある点も見逃せません

厳しい銀行ほど積算評価に寄せるのに対し
緩い銀行は収益還元や将来キャッシュフローも含めて評価します

結果として、築古物件や地方物件でも融資が付きやすくなります

こうした特徴から、物件を増やしていく規模拡大フェーズで使われやすい
という傾向が生まれます

自己資金を過度に要求されず、スピード感を持って次の一手を打てるためです

ただし、ここで重要なのは、「緩い銀行は危険」という単純な図式ではない
という点です

金利や条件には理由があり、銀行側もリスクを理解した上で融資を行っています

問題になるのは、投資家側が条件の意味を理解せず
「通りやすいから」という理由だけで使ってしまうことです

第4章：銀行の融資姿勢を見分けるための5つのチェックポイント

銀行の融資姿勢は、実際に申込みをしてみないと分からない
と思われがちです

しかし、事前の情報整理や初期対応を見ることで
ある程度は相談前に見抜くことが可能です

代表的な判断軸を整理しておくと

• 金利水準
• 融資期間
• 融資比率
• 担保評価の考え方
• 面談・ヒアリング内容の傾向

といった5つのチェックポイントに分けられます

金利水準

最も分かりやすい指標です

低金利を提示してくる銀行ほど、
審査条件が厳しく、守りの姿勢が強い傾向があります
一方で、相場よりやや高めの場合は、
スピードや柔軟性を重視している可能性があります

融資期間

次に見るべきなのは融資期間です

耐用年数に厳密に合わせる銀行なのか、ある程度の期間調整が可能なのかで
リスク許容度が見えてきます

融資比率

こちらも重要な判断材料です

自己資金をどの程度求められるのか、フルローン・オーバーローンの可否などから、
銀行のスタンスが読み取れます

担保評価の考え方

注目すべきポイントに担保評価もあります
評価方法の説明が

• 積算一辺倒なのか
• 収益性や将来性にも触れるのか

によって、融資姿勢は大きく異なります

面接・ヒアリング内容の傾向

最後のポイントは面接やヒアリングです
質問が

• 属性中心なのか
• 事業計画中心なのか

を見ることで、
銀行が何を重視しているかが明確になります

これらのポイントを整理しておくことで、「とりあえず出してみる」という無駄な申込みを減らし
効率的に銀行を選別できるようになります

第5章：実際に筆者がやった銀行の見極め方

ここでは、参考として、私自身が融資相談を進める際に実際に行っていた
銀行の見極め方を整理します

• 最初に当たる銀行をどう選んだか
• 複数の金融機関のヒアリングでの違いを見る
• 断られた銀行・通った銀行の差
• 融資姿勢を把握した上での使い分け

といった項目があげられます、どれも特別なことではありませんが
それぞれについて簡単に解説します

最初に当たる銀行をどう選んだか

まず、最初に当たる銀行は慎重に選びました
いきなり本命を当たるのではなく

情報収集の意味合いも含めて、
比較的話を聞いてもらいやすい銀行からスタートしました

複数の金融機関のヒアリングでの違いを見る

次に、必ず複数の金融機関にヒアリングを行いました

同じ資料を持ち込み、反応・質問内容・温度感を比較することで、
各金融機関の融資姿勢が見えやすくなります

断られた銀行・通った銀行の差

その中で、断られた銀行と通った銀行の差も整理しました
理由を曖昧にせず

• どこが評価されなかったのか
• 何がネックだったのか

を確認するようにしました
こうして、次に当たる銀行選びの精度が上がります

融資姿勢を把握した上での使い分け

融資姿勢がだんだんわかってくると

• 低金利・保守的な銀行
• 柔軟だが条件の厳しい銀行

を目的別に銀行がわけられると感じてきました

「可能性が低い」と判断した銀行には、
最初から正式申込みをしない、
という判断も意識的に行いました

結果として、無駄な申込みや信用情報への影響を避けつつ

自分のフェーズに合った銀行とだけ
戦略的に付き合えるようになったと感じています

第6章：銀行選びでよくある失敗例と成功例

融資姿勢が厳しい銀行・緩い銀行それぞれの特徴と、
それを見分ける判断軸を整理してきました

それでも「分かっているつもり」で選んだ銀行が、
自分も含め、結果的に遠回りになってしまうケースも少なくありません

ここでは、失敗例と成功例について整理します

失敗例

まず多いのが、金利の低さだけで銀行を選んでしまうケースです

表面金利だけを見ると魅力的に見えますが
その裏側には

• 厳格な担保評価
• 高い自己資金要件
• 融資期間の制限

といった条件がセットになっていることがあります

結果として、時間だけを消費し、
実際には前に進まなかったというケースは少なくありません

次に多いのが、一つの金融機関しか当たらず
「融資は無理」と判断してしまうケースです

銀行ごとに融資方針は異なるため、
ひとつの銀行の審査の結果が市場全体を代表しているわけではありません

この段階で諦めてしまうと、
本来通る可能性のあった選択肢を自ら閉ざしてしまいます

自分のフェーズと銀行方針が合っていなかったという失敗ケースもあります

規模拡大期に保守的な銀行へ持ち込んだり
逆に守りの局面でリスク許容度の高い銀行を使ったりすると、
判断が噛み合わず、ストレスだけが増える結果になりがちです

これらの失敗に共通しているのは、
「銀行側の論理」を理解しないまま、
投資家側の都合だけで判断してしまう点にあります

成功例

一方で、うまく進んでいるケースでは、
融資姿勢を理解した上で銀行を使い分けている点が共通しています

低金利・保守的な銀行と、柔軟だが条件の異なる銀行を
目的に応じて選択しています

また、目的別に金融機関を整理している点も特徴です

• 保有物件の安定運用
• 規模拡大
• 条件改善や借換え

といった目的ごとに、「この用途にはこの銀行」と整理しておくことで、
無駄な交渉や申込みを避けることができます

結果として、条件改善や投資規模の拡大につながったケースもあります

これは特別なテクニックではなく、融資姿勢を理解した上で、
適切な順序と相手を選んだ結果と言えます

第7章：融資姿勢を理解すると投資戦略がブレなくなる

銀行選びは、単なる「お金を借りる先の選定」ではありません
不動産投資全体の戦略に直結する重要な要素です

ここまで見てきたように、

• 銀行選びは戦略の一部
• 「今の自分に合う銀行」を選ぶ重要性
• 厳しい銀行はダメではない
• 緩い銀行は万能でもない
• フェーズごとに金融機関は変わる

という前提を持つことで、
融資判断に振り回されにくくなります

厳しい銀行は、安定期や守りの局面では大きな味方になります
一方で、緩い銀行は、拡大フェーズでスピードを生む存在になります

重要なのは、どちらが良い・悪いではなく、
今の自分にとってどちらが適切かを見極めることです

この視点を持つだけで、融資結果に一喜一憂することなく、
一貫した投資判断ができるようになります

まとめ

銀行の融資姿勢は、感覚や印象で決まるものではありません
その背景には、各銀行ごとの「構造」と「方針」が存在します

したがって、「この銀行は厳しい」「あの銀行は緩い」といった単純な性格づけでは、本質を見誤ることになります実際には、融資の出方は投資家側の条件や状況によって大きく変わります

主に金利・融資比率・融資期間・評価方法の4つの要素を把握すると
銀行の融資姿勢をより立体的に捉えられるようになります

融資の可否を「銀行任せ」にしてしまいがちです
しかし、成功している投資家ほど、融資の仕組みを理解し、銀行の動きを読んで行動しています

融資で振り回されるのではなく、自らの戦略に基づいて銀行と付き合う準備を整えることが重要です