はじめに
不動産投資というと「買った瞬間から家賃収入が入る」というイメージを持つ人も多いですが、実際には購入後にさまざまな運営準備が必要です。
契約形態によっては準備の手間がほとんどない場合もあれば、自分で入居者募集や管理会社手配まで行うケースもあります。
私の場合は、新築の区分マンションをサブリース契約（＝建物賃貸借契約）で購入しました。この記事では、購入後に行った運営準備の実際と、初年度の家賃収入のリアルをお伝えします。これから新築区分マンション投資を検討しているサラリーマンの方の参考になれば幸いです。
購入後すぐに行った運営準備
サブリース契約の概要
私が選んだのは、不動産会社が一定額の家賃を保証してくれるサブリース契約。
この契約の一番のメリットは、空室が発生しても毎月一定額の家賃が振り込まれる点です。私の場合、契約期間は5年間、家賃保証額は月9.3万円でスタートしました。
契約前には、「何年で家賃が見直されるか」「修繕費の負担者は誰か」なども確認。サブリースは安定性が魅力ですが、契約内容次第で収益性が大きく変わります。
私の場合は
- 賃料は原則2年毎に見直すが協議して決める
- 物件使用中の小規模な修繕は管理会社の負担
- 入居者退去時の原状回復費用は私の負担
という感じでした
家賃設定や募集条件
サブリース契約では、家賃設定や入居者募集条件はすべて不動産会社に一任しました。
通常であれば「家賃を相場より高めに設定するか」「敷金・礼金はどうするか」などオーナーが決めますが、サブリースではその必要はありません。
私の場合も、自分で相場を調べたり交渉することなく、完全に任せました。
多忙なサラリーマンなら任せるのも選択肢として有りだと思います。
保険加入
火災保険についても、不動産会社から勧められた商品にそのまま加入しました。
補償内容は火災・水漏れの建物補償まで含まれており、一括35年間※というのも投資用マンションならではの特別な保険だと思いました。年間にすると数百円レベルなのも驚きました。
サブリース契約の場合、管理会社側が推奨する保険加入が条件になっているケースもあります。
※ 2015年に最長10年まで短縮、2022年10月以降は最長5年へと改定
確定申告準備
初年度の確定申告は、不動産会社が提携している税理士に依頼しました。
税理士にお願いするメリットは、書類作成の手間がほぼゼロになることと、減価償却や経費計上のアドバイスが受けられることです。
費用は3万円程度かかりましたが、初年度の税務処理をスムーズに終えられたことは大きな安心材料でした。また経費化できる範囲が意外に多く、税務署から実際に税金が還付され、翌年の住民税が減額されるとかなり実感が沸きます。
家賃収入の実態
家賃収入の額
契約開始月から、毎月固定の家賃約9.3万円（手取りではない）を受け取っています。
引き渡しから入金開始までは約1か月。空室リスクがないため、入居者が見つかるまでの不安は一切ありませんでした。
実際の手取り額
月々の収支は以下のようなイメージです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（サブリース） | +92,500円 |
| 管理費・修繕積立金 | ▲9,000円 |
| 融資返済額 | ▲80,000円 |
| 月間キャッシュフロー | +3,000円 |
安定した収入は得られますが、融資返済額が大きい場合は手元に残る金額はそれほど多くありません。
運営開始後に気づいたこと・課題
きづいたこと
- 空室リスクはゼロ
- 運営開始後の精神的負担は非常に軽く、サラリーマン本業に集中できる
課題
- 家賃減額の可能性があるため、契約更新時は要注意
- 募集条件や入居者層を自分でコントロールできない
- 運営スキルは身につきにくい（全てお任せのため）
これから始める人へのアドバイス
- サブリース契約は不動産投資初心者に向いているが、契約内容の確認は必須
- 家賃保証額やその他の支出は契約前にシミュレーションしておく
- 税理士を活用して確定申告を安心確実に
- 不動産運営だけで利益を出したい場合は自分で運営するスキルを磨く必要がある
まとめ
新築区分マンション投資をサブリース契約で運営する場合、安定性と手間の少なさは大きな魅力です。
一方で自由度は低く、収益性は契約条件に依存します。これから不動産投資を始めるサラリーマンの方は、契約内容をしっかり理解したうえで選択することをおすすめします。
