サラリーマン不動産投資の実態｜4年目で中古アパート投資を始めた理由
私はサラリーマンとして不動産投資を続け、4年目に初めて中古アパートに挑戦しました。
それまで新築区分マンションを中心に投資していましたが、高いキャッシュフローと利回りを求め、中古アパートという選択肢に踏み切りました。
購入した中古アパートの概要
- 立地：埼玉県・都心から電車で50分圏内の駅徒歩8分
- 築年数：築30年
- 間取り：17戸
- 物件タイプ：鉄骨造3階建
- 購入価格：約16,000万円
- 想定家賃：月約100万円
- 表面利回り：約7.5％（管理費・修繕積立除く）
- 融資条件：金利4.5％、期間35年
- 自己資金：約10万円
不動産会社の提案で、融資銀行も決まっている物件で、審査のため、所有していた区分新築マンションの運用実績をエクセルでまとめて提出しました
これまで所有していた新築区分マンションは新築だけあって空室は1度もなく、修繕費用や原状回復費用も発生しておらず、実績のアピールにつながったと思います
くわえて、所有しているその他の資産として、株式投資、貯蓄、積立貯蓄など全ての資産エビデンスを提出し、資金力や資産背景があることを伝えました
アパート運営1年目の実態
購入時は17室中5室が空室という状況でした。
しかし、契約時に「空室補償」が付いており、満室時とほぼ同等の家賃収入が得られる条件だったため、運営は安定していました
- 追加修繕費用：ゼロ
- 家賃収入（実績）：約980万円
- 設置自販機収入：約9万円
- ローン返済額：約670万円
- 管理費・手数料等：約100万円
- キャッシュフロー：+約210万円
1年目は修繕や原状回復もなく、手間のかからない運営が可能でした。
初めは全体の運営結果の金額だけの報告でしたが、毎月状況を確認するうちに、各部家の入居状況と収支のレポートもいただくように改善していきました
アパート運営2年目の改善
2年目は空室が残り1室まで減少しました。
これは管理会社との連携強化が大きく、
- 募集条件の見直し（礼金ゼロ化、フリーレント導入）
- 広告掲載サイトの追加
- 募集写真の差し替え
といった対策を実行しました。結果として入居率は向上し、2年目も追加費用はゼロでした。
定期的にコミュニケーションを取らせていただくことで、管理会社の営業努力で空室は改善できることが分かりました
中古アパート投資で感じたメリット
新築物件に比べて高いキャッシュフローが期待できる点が魅力です。さらに、融資を上手く活用することでレバレッジ効果を得られ、自己資金以上の収益性を実現できます
また、空室補償制度があるため、万が一入居者がいなくても安定した収入を確保できる安心感がありました。加えて、物件運営においては管理会社の対応力が非常に重要であることを改めて実感しました。
課題の兆しと3年目以降の見通し
2年間は順調でしたが、3年目からは原状回復費用や修繕費が発生しはじめました。
特に築30年超のアパートでは、外壁補修や給湯器交換などの突発費用が避けらないと思います
外部の給水ポンプが台風で被害がでることもありました。約20万円ほどでしたが、火災保険で対応できました。保険の条件の確認は大事だと思います
全体的には、長期保有を前提に、年間収支の中で修繕積立を行う必要があると感じています。
この経験が次の投資にどうつながったか
中古アパート運営で得た経験はその後の投資に活かせました。
- 新築区分マンションを追加購入
- 新築戸建てを取得
- 戸建てを民泊運用開始
複数物件を持つポートフォリオ構築の礎になったのは、この中古アパート投資の経験だと思います
まとめ
- 中古アパート1・2年目は空室補償と管理会社の力で安定運営可能だった
- 高利回りかつ追加費用ゼロは大きなメリット
- 長期保有には修繕費リスクを見越した資金計画が必須
