なぜ今、リスク管理を振り返るのか
不動産投資を始めて12年。これまでに新築区分マンションから中古区分、中古アパート、そして民泊まで多様な投資を経験してきました
順調な時期もあれば、突発的なトラブルや予期しない損失を被ったこともあります。今回は、これまでのリスク体験を総括し、今後への備えを整理したいと思います
購入時に想定していたリスク
物件購入時には、それぞれの特性に応じたリスクを想定していました。
- 新築区分・中古区分
空室リスクと原状回復修繕費を中心に想定。特に新築は入居率が高いと考えていたため、修繕よりも「空室発生時の家賃下落」を警戒 - 中古アパート
一棟ものは建物の老朽化が進んでおり、外壁や屋根、水回りなどの修繕費がリスクと感じていました。加えて、複数戸の空室が重なると収益性が一気に落ちる点も懸念 - 民泊
賃貸と違い宿泊者数が収益に直結するため、天災・悪天候・社会情勢による稼働率の低下を主なリスクとして想定
当時は長期にわたり低金利が続いていたため、金利上昇リスクはほとんど意識していなかったのが正直なところです
実際に経験したリスクと対応策
漏水トラブルによる損失
中古アパートで漏水が発生。修繕費に約15万円、さらに被害を受けた部屋の原状回復費用に約130万円、合計約145万円の負担となりました
報告から完了まで約2か月を要し、管理会社の報告体制の遅さが浮き彫りに。この経験から、営業マンが独立して立ち上げた小規模な管理会社へ移行し、報告方法や対応スピードを改善しました
コロナ禍による民泊収益の激減
最も大きなリスク体験が、コロナ禍による民泊の収益悪化です
通常であれば約200万円／年の収益を見込めるところ、稼働率が大きく下がり、売上は10～70万円／年まで落ち込みました
3年間での機会損失は約600万円にのぼり、ほぼ無収益に近い状態が続きました
金利交渉による改善
4.5％だった金利を3.1％まで下げる交渉に成功。
これにより、毎月の利息は約62万円→約40万円に減り、月額約22万円の削減
総利息額では約1.6億円→約1.0億円となり、約6,000万円の削減効果が見込まれています。
金利交渉の効果は絶大で、リスク対応が収益性を大きく改善することを実感しました
現在意識している最大のリスク
今、最も警戒しているのは以下の2点です
- 建物老朽化による修繕費増加
築年数が経過するにつれ、外壁・屋根・配管などの大規模修繕が不可避に。既に一部で修繕コストが発生しており、今後はさらに増えることを想定しています - 金利上昇リスク
近年の円安や金融政策の変化により、長期金利が上がる可能性が現実味を帯びています。借入残高約3.3億円の私にとって、金利上昇は収益構造を揺るがす重大リスクだと考えています
今後の備え
借り換えローンを含め、金利を2％以下にできる金融機関を調査中です管理会社との月1回の報告・対面打ち合わせを継続し、修繕計画やトラブル対応を早期に議論しています
大きな現金負担を避けつつ、減価償却や節税効果を活かしながら保有を継続したいと考えています
まとめ
12年間の経験を通じて、リスク管理の本質は「想定しきれなかった事態への対応力」と「数字での備え」にあると感じています
今後も大規模な拡大は考えていませんが、金利・修繕・稼働率という3つのリスクを常に意識しながら、既存物件を安定的に運営していきます
