不動産投資の出口戦略はどう決める？売却か保有かの判断基準を解説

はじめに

不動産投資では、購入時だけでなく「いつ売るか」「どのタイミングで保有を続けるか」という出口戦略が重要です

私自身、これまで12年間の投資の中で売却を本格的に行ったことはありません。しかし、毎年の市場調査と収支分析をもとに、売却を検討したことは何度もあります

売却を検討した場面とその判断

売却を意識するのは、確定申告の時期です

毎年、収支を整理するタイミングで残債を確認し、HOMESで同じエリア・同程度の築年数の物件価格を検索。もし市場価格が残債を上回っていれば「今売ったら利益が出るか？」と試算します

実際、年を重ねる毎に「利益が出そうな物件も徐々に増えてきた」と感じてきます

しかし、試算の結果、得られる利益は他のローンを繰上返済するほど大きくありませんでした

市場価格の調査方法と基準

市場調査は年に1回程度
Googleで検索し、HOMESを中心に類似物件をチェックしています。見るポイントは以下の3つです

• 同じエリア
• 築年数が近いこと
• 販売価格が現実的か

調査結果は「保有を続ける理由を再確認するため」に使っています。つまり、売却ありきではなく、保有の裏付けを得るための作業という位置づけです

売却をシミュレーションしてみた記事はこちら

保有を選び続けている理由

私が長期保有を選び続けている一番の理由は、節税効果と減価償却の恩恵です
これまで10年間で、所得税・住民税合わせて約1,000万円の節税効果を得られました

また、ローンを返済し続けることで残債は徐々に減少。将来、完済後の安定収入を得られることが見込めます

売却して一時的な利益を得るよりも、「じわじわと資産を積み上げる」方が私には合っていると感じています

保有する場合をシミュレーションした記事はこちら

今後、売却を検討する条件

それでも、状況次第では売却を検討する可能性はあります。具体的には以下のケースです

• 物件価格が大幅に上がった場合
  売却益が大きければ、資産入れ替えを考える可能性があります。

• 大規模修繕費の発生や金利上昇
  これらは今のところ売却理由になりません
  修繕費は銀行に積立済み、金利は交渉で対応可能と考えているからです

出口戦略の今後の方針

私の基本方針は「長期保有で完済を目指す」

将来的には法人化し、節税効果を維持したまま収益を最大化することも視野に入れています
そのうえで、市場が大きく動いた時に資産を入れ替える可能性を残しています

まとめ

出口戦略は「売却するか、保有するか」だけの話ではありません

保有を続けること自体が、私にとっては最適な出口戦略です