本記事で紹介するストーリーはすべてフィクションです。実在の人物や団体とは関係ありません。ただし、不動産投資で実際に起こり得る典型的な失敗例をもとに構成しています
はじめに
サラリーマンの副業として人気を集めているのが 中古アパート投資 です。少ない自己資金でレバレッジを効かせやすく、ワンルーム区分よりも「キャッシュフローが出やすい」と言われています
しかし、その裏側には多くの落とし穴があります
本記事では、典型的な失敗ストーリーをフィクションとして描きながら、サラリーマン不動産投資で陥りやすいリスクと対策を解説します
「これから中古アパート投資を検討している」読者の方が、同じ失敗を避けられるよう、リスクを具体的に整理しました
フィクションストーリー：地方中古アパートでの失敗
登場人物
- 佐藤さん（仮名）：32歳サラリーマン。年収600万円
- 不動産投資歴：区分マンション1戸所有（築浅、都内）
- 「もっとキャッシュフローを増やしたい」と思い、中古アパート投資に挑戦
購入した物件
- 地方都市の築30年木造アパート（1K × 8戸）
- 購入価格：4,000万円
- 自己資金：500万円
- 銀行ローン：3,500万円（返済期間25年、金利2.0%）
- 表面利回り：10%（想定家賃収入400万円/年）
失敗の始まり
購入当初は満室稼働でスタート。年間キャッシュフローは100万円程度を想定していました
ところが、実際には次のようなトラブルが立て続けに起こります
- 退去が相次ぐ
築古のため入居者の入れ替わりが多く、半年で3戸が空室に
広告費やリフォーム費用が想定以上にかかる - 修繕費の急増
築30年の木造アパート。屋根や外壁の痛みが進み、雨漏りが発生
大規模修繕に300万円以上の見積もりが出て頭を抱える - 管理会社への依存
遠方物件だったため、管理会社に任せきり
しかし客付けが遅く、空室期間が長期化
結果、年間キャッシュフローはマイナス50万円。
返済は給与から補填する状況となり、
「想定していた不労所得と真逆だ」と落胆する結果となってしまいました
サラリーマン不動産投資の失敗リスク（中古アパート編）
上記ストーリーは典型的な失敗例です。では、サラリーマンが中古アパート投資で陥りやすいリスクを整理してみましょう
空室リスク
中古アパートの多くは 地方都市の築古物件 です
- 入居需要が弱いエリア
- 新築や築浅アパートとの競争に負ける
- 設備が古く、若者や単身者に敬遠される
これらが重なると、表面利回りが10%以上でも 実際は稼働率が低く、想定収入に届かない ケースが多発します
修繕リスク
築30年以上の物件では、以下のような修繕が数年単位で必要になります。
- 屋根・外壁の塗装や補修（数百万円）
- 給排水管の老朽化による漏水（突発的に数十万円〜100万円）
- 空室リフォーム（クロス・床・設備交換）
サラリーマン投資家が見落としがちなのは 「長期修繕費用を自己資金から用意する必要がある」 という点です
区分マンションと違い、修繕積立金はなく、オーナーがすべて負担します
金利リスク
中古アパート投資では、融資条件が区分マンションよりも厳しくなりがちです。
- 金利が高め（2〜4%台）
- 融資期間が短い（20〜25年程度）
返済比率が高くなるため、わずかな空室や修繕で 簡単にキャッシュフローが赤字化 します
管理リスク
サラリーマンは本業があるため、遠方物件を購入した場合は管理会社に依存します。
しかし、管理会社によっては…
- 空室対策が消極的
- 修繕見積もりが割高
- 入居者対応の質が低い
というケースもあり、「任せて安心」とはいきません。
5. 売却リスク
中古アパートは出口戦略が難しいのも特徴です。
- 築古のため売却時の評価が下がりやすい
- 金利上昇局面では買い手が付きにくい
- 修繕不足だと大幅な値下げを迫られる
「売却益を狙う」のではなく、 長期保有でキャッシュフローを得る前提 でないと破綻しやすい投資です
対策：中古アパート投資を失敗しないために
では、こうしたリスクをどう回避すればよいのでしょうか？
エリア選定を重視する
利回りだけでなく、
- 最寄駅からの距離
- 周辺人口の推移
- 賃貸需要のあるターゲット層（学生・単身者・ファミリー）
を徹底的に調べましょう
地方都市でも「大学や工場の近く」など需要が安定しているエリアは狙い目です
修繕費用を見積もる
購入前に、
- 屋根や外壁の劣化状況
- 配管・設備の耐用年数
を確認し、 5〜10年スパンで必要な修繕費を概算 しておくことが大切です
融資条件を慎重に比較する
- 金利が1%違うだけで数百万円の総返済額が変わる
- 融資期間が短いと返済負担が急増する
複数の金融機関を当たり、無理のない返済計画を立てることが必要です
管理会社を選ぶ
- 空室対策の実績
- 修繕対応の透明性
- レスポンスの早さ
管理会社によって収益性が大きく変わります。面倒でも複数社を比較検討すべきです
出口戦略を考えておく
「いつ、いくらで売れる可能性があるか」もシミュレーションしておくと安心です。
もし売却が難しければ、最初から「長期保有」を前提にし、キャッシュフローを積み上げる発想が必要です
まとめ：サラリーマン不動産投資の「成功確率」を高めるには
中古アパート投資は、区分マンションよりもキャッシュフローを得やすい一方で、リスクも大きい投資手法です
- 空室
- 修繕
- 金利
- 管理
- 出口戦略
これらを総合的に把握しないと、「利回り10%」の甘い言葉に惑わされ、逆に毎月給与から補填する失敗に陥ります
サラリーマン不動産投資で失敗を避ける最大の方法は、「リスクを知り、数字で備えること」 です
本記事のフィクションストーリーのような結末にならないために、慎重なシミュレーションとリスク管理を徹底しましょう
