不動産投資で成功する人と失敗する人の違いは？体験談から学ぶ勝ちパターン

はじめに

サラリーマンが不動産投資に挑戦する人は年々増えています。低金利で融資が受けやすく、副収入や老後資金づくりの手段として注目されているからです

しかし現実には、同じようにスタートしても「順調に資産を増やす人」と「ローン返済に追われて失敗する人」に分かれます

なぜこの違いが生まれるのか

読者が「自分はどちらのタイプか？」を自己診断できるようにすることを目的としています

フィクションストーリー：「同じサラリーマン、分かれた二つの未来」

Aさん（失敗例）

都内のIT企業に勤める30歳のAさん

SNSやYouTubeで「サラリーマン不動産投資でFIRE」という情報を見て憧れを抱きました

購入直後は家賃収入がローン返済を上回り、

と安心しました

ところが入居者の退去やエアコン故障が重なり、修繕費がかさみ、ローンの返済比率はどんどん厳しくなります

最終的にAさんは「不動産投資は失敗だった」と物件を安値で売却

ローン残債が残り、副業どころか家計を圧迫する結果となりました。

Bさん（成功例）

同じ30歳、メーカー勤務のBさんは、最初から

を考えていました

1件目は自己資金を多めに入れ、融資比率を抑えて中古アパートを購入。空室リスクを減らすため、立地と管理会社選びに時間をかけました

さらに

と考え、

家賃収入の一部を修繕積立としてストック。購入後も不動産仲介会社や管理会社と定期的に情報交換し、売却や借り換えのタイミングを常にシミュレーションしていました

その結果、購入から7年でキャッシュフローは年200万円を超え、次のアパート購入資金も準備できる状態に

失敗するサラリーマン投資家の特徴

Aさんのような失敗は、珍しいことではありません。典型的な失敗パターンを整理します。

1. 情報を鵜呑みにする
   SNSやセミナーで「不労所得」「家賃収入でローン返済が勝手に進む」と聞き、シミュレーションを精査せず購入してしまう
   
2. 自己資金が少なすぎる
   フルローン頼みで、突発的な修繕や空室が出た瞬間に資金ショートする。
   
3. 出口戦略がない
   「いつ売るか」「ローンをどう返すか」のプランを持たず、長期保有が逆にリスクになってしまう
   
4. リスクを軽視する
   「退去率」「家賃下落」「金利上昇」といったリスクを、数字で想定していない
   
5. 副業の感覚で甘く見る
   本業収入で一時的に補填できるからと安易に考え、長期でみると生活を圧迫する

成功するサラリーマン投資家の特徴

Bさんのように着実に成果を出す人には共通点があります

1. 数字に基づいて判断する
   購入前に「空室率」「修繕費」「税金」をシビアに見積もり、最悪シナリオでも回るかを確認する
   
2. 融資と自己資金のバランスを取る
   フルローンを避け、返済余力を残す。繰上返済や借り換えのシナリオを持つ
   
3. 人脈を大切にする
   仲介会社、管理会社、銀行との関係を築き、最新情報や柔軟な対応を得られる
   
4. リスクに備える積立をする
   毎年のキャッシュフローから必ず修繕費や空室補填の積立を行う
   
5. 出口戦略を常に意識
   「売却」「法人化」「相続対策」など未来を見据え、動きを柔軟に変える

成功と失敗の比較表

項目	成功する人	失敗する人
資金計画	自己資金を厚めに準備、余裕を確保	フルローンに依存
情報収集	数字・現場を重視	SNSや広告を鵜呑み
リスク管理	空室・修繕費を想定して積立	想定外に無策
人脈	管理会社・金融機関と信頼関係	1社依存、孤立
出口戦略	売却・借換・法人化を検討	買ったまま放置
メンタル	慎重で長期戦を意識	短期で成果を求め焦る

自己診断できるチェックリスト

以下の質問に「はい」が多いほど、成功するタイプに近づきます。

• 自己資金を常に準備している
• 物件購入時に「最悪シナリオ」もシミュレーションする
• 管理会社や銀行と定期的に連絡を取っている
• キャッシュフローの一部を積み立てている
• 物件購入後も学び続けている

まとめ

サラリーマン不動産投資で成功する人と失敗する人の違いは、才能ではなく習慣と姿勢です

同じ年齢・同じ年収から始めても、情報への向き合い方、資金管理、リスク対応、出口戦略で未来は大きく分かれます

あなたはAさんタイプか、Bさんタイプか。