サラリーマンの副業規制で不動産投資は違反になる？失敗事例から学ぶ回避法

はじめに

「会社員として安定した収入を持ちながら、不動産投資で資産形成をしたい」──そう考えるサラリーマンは少なくありません
しかし、不動産投資には思わぬ「副業規制」の落とし穴があります

導入：会社員の副業禁止と不動産投資の狭間

金曜の夜、Aさんはふと妻のBさんに問いかけました

Aさんは大手メーカーに勤める会社員。真面目に働き続けてきたが、将来の年金や教育費、住宅ローンの負担を考えると心配は尽きません

そんな中で「不動産投資」というワードに出会いました。マンション経営やアパート経営は、いわゆる「副業」ではなく「投資」とみなされることが多いらしいとのこと

とAさんは考えていました

ところがネットを調べると「規模が大きくなると副業とみなされるケースがある」という記事もちらほら

Bさんは不安そうに

という思いと

という不安の間で揺れていました

失敗事例：Aさんが体験した「会社に呼び出された日」

数年後、Aさんは区分マンションを1戸購入し、順調に家賃収入を得ていました

月に数万円のキャッシュフロー。これなら副業と見なされることもありませんでした

黙々と返済していけば老後の年金代わりになるはずでした

ところが、欲が出しまい、2戸目、3戸目と購入を進め、気づけばアパート一棟にまで手を出していきました

管理会社を通じて運営していましたが、規模が大きくなれば当然、確定申告での収入も増えていきます

ある日、会社の人事部から呼び出しがありました

背筋が凍りました。どうして会社が知っているのか

理由は住民税でした。給与所得以外の収入があると、住民税額が変動し、会社を通じて通知されます

そのとき「副業収入」と誤解されるケースがあるのです

人事担当は柔らかい口調だったが、質問は鋭く

結局、懲戒までは至らなかったが、昇進ラインから外されることになってしまいました

帰宅後、Aさんは落ち込んだ表情でBさんに報告しました

Bさんはため息をつきながらも、こう励ました

規模による解釈の違い

不動産投資は「投資」とみなされることが多いです。

株式や債券、投資信託と同じ資産運用の一形態だからです。しかし、規模が大きくなり「事業性」が強くなると「副業」と判断される余地が出てきます

例えば、以下のような判断基準が存在します

• 戸数や規模：1～2戸の区分マンションは投資と見なされやすいが、一棟アパートや複数棟の所有は事業に近い
• 労働時間の有無：自分で管理・修繕・入居者対応をしていると「副業性」が強まります
• 収入規模：給与収入に匹敵するほどの家賃収入があると、会社側は「業務に支障が出るのでは」と警戒されます

Aさんは身をもって学びました

副業規制を回避する工夫

では、どうすれば「副業禁止」に引っかからずに不動産投資を続けられるのか。AさんとBさんは対策を練っていきました

規模を抑える

まずは無理に拡大しない。区分マンション1～2戸程度なら、会社から咎められる可能性は低いです

管理を外部委託する

自主管理は避け、管理会社に委託する。これにより、労働性を排除できます

確定申告と住民税の納付方法に注意

副業が会社にバレる典型的な理由は「住民税」です
「普通徴収」を選択すれば会社経由で通知されません

4会社に説明できる準備をしておく

どうしても規模が大きくなったら、正直に「資産運用です」と説明できるようにしておく

会社の利益相反や労務支障を生じさせないことを強調するとよいでしょう

家族との会話から見える心理

失敗を経験したAさんは、Bさんと定期的に家計会議を開くようになりました

投資の規模、ローンの残債、キャッシュフロー、そして会社への影響。家庭内で共有することで、リスクを最小化することができます

まとめ：副業規制を恐れず、正しく準備する

不動産投資は「副業禁止」の壁を避けやすい投資です。しかし、規模を大きくしすぎると「副業」と判断されるリスクがあります

• 規模を抑える
• 管理を委託する
• 住民税の扱いに注意する
• 家族と共有し、会社に説明できる準備をする

これらを守れば、不動産投資は会社員にとって心強い資産形成の手段となるでしょう