不動産投資の繰上返済は得か？シミュレーションで見る効果と注意点

はじめに

サラリーマン不動産投資では、銀行からのローンが大きな比重を占めます

毎月の返済は安定収入でまかなえるとしても、「繰上返済」を行うことで、返済期間の短縮や利息の軽減につながるのはご存知でしょうか

繰上返済とは？

繰上返済とは、予定された返済スケジュール以外にまとまった資金をローン返済に充てる方法です

• 期間短縮型：返済期間を短くする方法
• 返済額軽減型：毎月の返済額を下げる方法

不動産投資においては、将来のキャッシュフローを厚くしたい場合や、金利負担をできるだけ抑えたい場合に有効です

仮定シナリオの設定

シミュレーションをわかりやすくするために、以下のような条件を設定します

• ローン残高：3,000万円
• 金利：年1.5%
• 残り返済期間：25年
• 毎月の返済額：約12万円

この条件で繰上返済を行った場合を比較してみましょう

シミュレーション①：100万円を繰上返済（期間短縮型）

100万円を一括で繰上返済した場合、残りの返済期間が約1年8か月短縮されます。
利息の削減効果は約40万円程度

つまり「100万円の投資」によって「40万円の節約効果」が得られる計算になります

シミュレーション②：300万円を繰上返済（期間短縮型）

さらに300万円を繰上返済した場合、残りの返済期間は約5年短縮されます。
利息削減効果は約120万円

ローン返済を早めて精神的な負担を軽くできると同時に、家賃収入がその分“自由に使える資金”へと変わっていきます

シミュレーション③：500万円を繰上返済（返済額軽減型）

500万円を返済額軽減型で繰上返済すると、毎月の返済額が約2万円減り、10万円前後に下がります。
キャッシュフローが増えることで、突発的な修繕費や空室リスクにも備えやすくなります

繰上返済のメリット・デメリット

メリット

• 利息の総額を減らせる
• 返済期間を短縮し、早期に無借金化できる
• キャッシュフローに余裕が生まれる

デメリット

• 繰上返済に充てる資金が固定されるため、手元資金が減る
• 不動産投資では「レバレッジ」を効かせる効果が弱まる
• 繰上返済よりも新しい投資物件購入に回した方が効率的な場合もある

まとめ

今回のシミュレーションはあくまで仮定ですが、繰上返済によって「返済期間の短縮」と「利息の軽減」がどの程度の効果を持つかをイメージできたと思います

特にサラリーマン投資家の場合、安定収入を背景に「いつ・どれくらい繰上返済するか」を計画的に検討できるのが大きな強みです