火災保険・地震保険は入るべき？サラリーマン不動産投資での必要性を解説

はじめに：保険費用が投資収支に与える意味

不動産投資において、家賃収入やローン返済に注目する方は多いですが、見落としがちなコストが「保険料」です

火災保険や地震保険は、金融機関の融資条件として加入が求められるケースが多く、また万一のリスクに備えるうえで欠かせない費用です

ただし、保険料は物件の種類（区分マンション・一棟・戸建）や構造、立地条件によって大きく変動し、投資収支を圧迫する要因にもなります

火災保険・地震保険の基本仕組み

火災保険

火災保険の基本は、補償範囲・契約単位・保険金額を理解することが重要です

• 補償対象：日常的に起こり得る自然災害や事故に備えるものです。具体的には、火災、落雷、風災（台風や突風）、水災（洪水や土砂崩れ）、水漏れなどが補償対象になります
  ただし、地震や噴火、それに伴う津波による被害は対象外で、別途「地震保険」に加入する必要があります
  
• 契約単位：契約する対象は「建物」「設備」「家財」に分けられます。一般の居住者なら生活用品を含む「家財」も重要ですが、サラリーマン不動産投資家の場合は賃貸用物件の「建物」と「設備」（給排水設備、エアコンなど）の契約が中心となります
  
• 保険金額：保険金額は、原則として建物の評価額を基準に設定します。時価評価ではなく「再調達価額（同等の建物を新築するのに必要な金額）」を目安にすることで、万一の際に修繕や建替えが実際に可能となる金額を確保できます
  過大な設定は不要な保険料負担となり、過少な設定は「一部保険」によって十分な補償を受けられないリスクがあります

地震保険

火災保険に付帯して契約する形が原則で、単独で加入することはあまり無いようです

• 補償対象：地震・噴火・これらによる津波が原因で発生した火災、損壊、埋没、流失などの損害を補償します。対象は居住用の建物およびその中にある家財で、工場や事務所専用の建物は対象外です
  また、門や塀、物置などの付属建物も契約対象ですが、損害がこれらに限定される場合は保険金支払い対象になりません。家財のうち高額な貴金属や宝石、現金、有価証券などは補償対象外です
• 保険金額：地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30%～50%の範囲内で設定でき、建物は最大5,000万円、家財は最大1,000万円が上限です
  実際の保険金支払いは、建物や家財の損害の程度に応じて、全損なら100%、大半損なら60%、小半損なら30%、一部損なら5%という割合で支払われます
• 制度の概要：地震保険制度は国が関与する公的な保険制度であり、保険会社は共通の仕組みで運用しています。これは地震リスクという広範かつ大規模な災害リスクに対する安定的な保険サービス提供のためで、業者による補償内容や保険料の大きな差はありません

地震保険制度の概要 : 財務省

地震保険制度の概要

www.mof.go.jp

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物件タイプごとの保険料の違い

区分マンション

• 専有部分（室内）のみが加入対象
  区分マンションの火災保険は、基本的に個々の区分所有者が契約するもので、その補償対象は「専有部分」のみです
  専有部分とは、居住スペースの室内部分（壁の内側、天井、床など）を指し、バルコニーなどは共用部分に含まれる場合が多いため注意が必要です
• 共用部は管理組合が一括契約
  マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベーター、外壁など）については管理組合が一括して火災保険（マンション総合保険）を契約しています
  区分所有者は自分の専有部分の保険に加入し、共用部分は管理組合契約の保険が補償します
• 保険料相場
  専有部分の火災保険の保険料は比較的安く、年間数千円から1万円台が一般的な目安です。保険料は専有部分の広さや評価額、補償範囲等によって変動しますが、戸建て住宅の火災保険と比べると保険料は抑えられる傾向にあります

一棟マンション・アパート

• 建物全体をカバーするため保険料は高額
  一棟マンションやアパートの火災保険は、建物全体を契約対象とするため広範囲をカバーします。そのため保険料は個別の区分所有部分より高く、物件規模や戸数によっては年間数十万円以上になることもあります。特に特約（家賃収入補償や建物管理賠償など）を付帯するとさらに保険料が上がる傾向にあります
• 鉄筋コンクリート造（RC造）は耐火性が高く比較的安い
  建物の構造によって保険料が変わり、耐火性が高い鉄筋コンクリート造（RC造）は火災リスクが低いとみなされるため、保険料は比較的安価に設定される傾向があります。RC造の物件は火災保険料の割引が期待できます
• 木造は火災リスクが高く、保険料も高額になりやすい
  木造建築は火災リスクが高いため保険会社はリスクに応じて保険料を高く設定します。木造の一棟アパートやマンションの場合、保険料が数十万円～百万円規模に達することも少なくありません。保険料は物件の築年数や立地、補償内容によっても変動します

戸建て物件

• 区分より高く、一棟より小規模なため中間的な水準
  戸建ての火災保険は、区分所有マンションの専有部分保険よりは保険料が高い一方で、一棟マンションやアパートのように建物全体をカバーする保険よりは規模が小さいため、保険料は中間的な水準です。一般的には年間数万円台が目安となります
• 木造であることが多く、火災・風災リスクを考慮すると保険料はやや高め
  戸建て物件は木造（非耐火構造）であることが多く、火災や風災のリスクが高いと評価され保険料はやや高めに設定されがちです。耐火構造住宅に比べて保険料は割高になる傾向があります
• 数万円/年程度が目安
  具体的な相場としては、戸建ての火災保険料はおおむね5万円〜9万円程度が目安とされています。地震保険を付ける場合はこれに数万円加わることが一般的のようです。保険会社や補償内容、築年数、所在地によって保険料は変動します

保険料の計算要素

火災保険料と地震保険料の算定にはそれぞれ次の要素が関わってきます

火災保険料の算定要素

• 建物構造（木造、鉄骨造、RC造など）
• 建物の所在地（地域のリスク）
• 保険金額（再調達価格を基準）
• 契約期間（長期割引あり）
• 免責金額（自己負担を設定すれば安くなる）

地震保険料の算定要素

• 建物の所在地（都道府県ごとに細かく設定）
• 建物構造（木造か非木造か）

投資収支への影響と注意点

サラリーマン投資の視点での主な注意点は次のようなことが考えられます

• 保険料は「定期的に発生するコスト」であり、利回り計算に直接影響する
• 近年は自然災害の増加により、保険料が上昇傾向にある
• 長期保有を前提とする場合、将来の保険料上昇もシミュレーションに含めることが重要になってくる

サラリーマン不動産投資家が選ぶべき保険の考え方

• 必要な補償だけに絞る
  → 投資用物件では「家財補償」は不要です、入居者が自身で加入するべき内容です。一方でオーナー負担となる設備の場合は、修繕のリスク対策になります
• 長期契約割引を活用
  → 保険料を一括払いにすることで割引が適用されます。特に区分マンションの場合、昔は35年一括で現在でも10年一括で契約するのが一般的だと思います
• 法人化のメリット
  → 法人所有にすれば保険料を経費計上でき、損益通算で節税効果が見込めるでしょう

よくある失敗事例

よくある失敗例は次のような例が考えられます

• 融資条件に従って「指定保険」にそのまま加入し、過大な補償内容で高額になった
• 区分マンションで「共用部保険」と重複して契約し、二重払いになっていた
• 保険料を収支シミュレーションに含めず、利回り計算が実態と大きくずれた

まとめ

火災保険・地震保険は、不動産投資における「保有コスト」の中でも重要な位置を占めています。見過ごせない額の支出となり、収支に直結します

サラリーマン投資家にとっては、

• 区分・一棟・戸建ごとの保険料の特徴を理解する
• 不要な補償を削り、適切な内容で契約する
• 将来の保険料上昇も見込んだシミュレーションを行う