中古・築古物件の減価償却はどう活用する？出口戦略まで解説

はじめに

サラリーマン不動産投資において「減価償却」は、単なる会計処理の一つではなく、投資戦略そのものを左右する大きな要素です

給与所得と合算できる仕組みにより、サラリーマンは特に節税効果を実感しやすい立場にあります。

しかし、減価償却は「目先の節税効果」だけで判断すると失敗するリスクがあります。

例えば、中古・築古物件では短期間で大きく減価償却できる一方、修繕費や出口戦略を誤るとキャッシュフローが悪化する可能性もあります

本記事では、

減価償却が投資戦略に与えるインパクト
投資パターン別の減価償却活用法
築古物件に特有の注意点

までを、サラリーマン投資家の視点でわかりやすく整理していきます

減価償却が投資戦略に与えるインパクト

キャッシュフロー改善と節税効果

減価償却とは、建物や設備などの資産の購入費用を耐用年数に応じて少しずつ経費計上していく仕組みです

お金の支出を伴わずに経費を増やせるため、課税所得を減らし税金を圧縮できます

たとえば、建物価格1,000万円の木造アパートを購入し、法定耐用年数22年で償却する場合、毎年約45万円を経費として計上可能です

サラリーマンで給与所得と合算すると、所得税・住民税の節税効果が直ちにキャッシュフロー改善につながります

No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

ローン返済とのバランス

ローンの元金返済は経費にならないため、減価償却とローン返済のバランスが投資戦略に直結します

ローン返済額が減価償却費を上回ると、表面上の黒字でも手元資金が不足する「デッドクロス」が発生しやすくなります

減価償却が続いている間に資金を厚く貯める
デッドクロスを見越して繰上げ返済や出口戦略を準備する
といった戦略的な運用が重要です

「デッドクロス」について詳しくはこちら

耐用年数と投資期間の関係

減価償却は「法定耐用年数」で計算します。
一般的な投資対象で考えると、区分マンションや戸建の場合では

木造：22年
軽量鉄骨造：27年
鉄筋コンクリート（RC造）：47年

と定められています

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

PDFを開く

サラリーマン投資家がローン35年で新築RCマンションを購入した場合、47年間の減価償却とほぼ一致するため「長期的に安定した償却効果」が期待できます

一方、中古木造アパートでは残存耐用年数が短いため「短期で大きな節税効果」が出やすく、資金繰りの改善に寄与します

投資パターン別の減価償却活用法

中古木造アパート

節税効果：大きい
償却期間：短期（残存耐用年数を使用）
メリット：給与所得と損益通算しやすい
デメリット：築古ゆえ修繕費がかさむ、出口戦略が難しい

中古木造は「短期間で大きく経費計上できる」ため、給与所得が多いサラリーマン投資家にとって節税インパクトが大きいのが魅力です

家賃下落や空室リスク、修繕費の発生によりキャッシュフローが不安定化する点には注意が必要です

新築RCマンション

節税効果：小さい
償却期間：長期（47年）
メリット：管理が容易、安定的な家賃収入
デメリット：短期的な節税効果は薄い

新築RCマンションは減価償却効果は薄いものの、管理のしやすさや長期安定収入を狙う戦略に向きます

「節税目的」よりも「老後資産形成」や「安定したキャッシュフロー」を重視する投資家に適しています

戸建て投資

節税効果：構造による（木造22年、軽量鉄骨27年）
メリット：土地値が残る、出口戦略が比較的取りやすい
デメリット：建物部分の比率が低い場合は減価償却の効果が限定的

戸建ては土地の比率が高いため、減価償却額は比較的小さいケースが多いです
その分、売却時の流動性や土地値が残る点で「出口戦略の柔軟性」がメリットとなります

築古物件の減価償却と注意点

残存耐用年数の計算

中古物件は「新築からの経過年数」に応じて、耐用年数を再計算できます

国税庁の規定によると、残存耐用年数は以下の式で算出します：

新築時の耐用年数 − 経過年数 × 0.8
ただし、2年未満にはならない

No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁

例えば、築20年の木造アパート（法定耐用年数22年）の場合：

残存耐用年数＝ (22 − 20) × 0.8 ＝約2年
→ 実際には「最低2年」で償却可能となります。

このため築古物件では「数年で一気に償却できる」ため、大きな節税効果が期待できます

節税効果の大きさとリスク

築古物件は減価償却期間が短いため、年間の減価償却費が大きくなり、給与との損益通算効果が強いのが特徴です

ただし、短期間で償却が終わると、その後は経費が減り「デッドクロス」が発生しやすくなる点に注意が必要です

土地と建物の按分

減価償却の対象は「建物部分のみ」で、土地は対象外です

中古物件では売買契約書に建物と土地の区分が明確でない場合も多く、税務署から指摘を受けることがあります

適正な按分は、固定資産税評価額や不動産鑑定資料を根拠に算定する必要があります

（土地等と建物等を一括取得した場合の土地等の取得価額の区分）｜国税庁

修繕費との関係

築古物件では減価償却に加え、修繕費が多く発生します

修繕費も原則として経費計上可能ですが、大規模修繕や資本的支出に該当する場合は減価償却資産として扱う必要があります

第8節　資本的支出と修繕費｜国税庁

出口戦略と減価償却の関係

減価償却を活用すると、運用期間中には節税効果が期待できますが、一方で 出口（売却・譲渡）時に減価償却が逆作用するリスク もあります

ここでは売却時の譲渡所得税との関係や対策について詳しく解説します。

譲渡所得の計算と減価償却の影響

不動産を売却する際、譲渡所得（売却益）にかかる税金を計算する際には「取得費」を算出する必要があります

取得費には、購入代金だけでなく、建物の減価償却相当額を差し引いた分が反映されます

つまり、長年にわたって減価償却を行うと取得費が減少し、売却時の課税対象額が大きくなる可能性があります

譲渡所得の基本的な計算式は次の通りです：

譲渡所得 = 譲渡価格 − （取得費＋譲渡費用）課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除（該当する場合）

取得費の「建物部分」は、購入価格からその期間の減価償却費を差し引いた金額で扱われます

減価償却を大きく取れば取るほど、出口時には税金が重くなるリスクがあります

減価償却と「帳簿価額」の関係

減価償却を行うことで、建物の簿価（会計上の価値）は徐々に減少します。売却時には、実際の譲渡価格との差が利益とみなされるため、簿価が低いと見なされるほど譲渡益が大きくなる傾向があります

例えば、建物を購入後何年も減価償却をして簿価をほぼゼロ近くまで下げていた場合、売却価格との差がほぼ全額が利益と見なされ、譲渡税の負担が非常に重くなることがあります

この点が、「節税している間はよいが、出口時に“負の逆転”が起きやすい」大きな落とし穴です

税率・所有期間による軽減

譲渡所得にかかる税率は、所有期間により変わります

短期譲渡（所有期間5年以下）：所得税＋住民税で合計約39.63％程度
長期譲渡（所有5年超）：合計で約20.315％程度（所得税＋住民税＋復興特別税）

長期譲渡となれば税率が低くなるため、節税効果を活かしつつ売却益を抑える効果があります

投資用物件には適用できないことが多いと思いますので参考程度ですが、マイホーム売却であれば 3,000万円の特別控除 が適用される場合もあり、譲渡所得をゼロ近くに抑えるケースもあります

減価償却戦略だけでなく 所有期間・売却時期・適用特例 を見据えた出口設計が必須です

出口戦略上の注意点と対策

減価償却と出口を両立させるうえで、以下の注意点と対策を心に留めておきましょう

注意点	対策
減価償却を多く取りすぎて売却益が膨らむ	減価償却を過度に取りすぎず、一定の抑制を意識する
所有期間が短いため高税率になる	長期保有を前提に売却タイミングを選定
減価償却終了（デッドクロス）後の経費減少	キャッシュフロー確保のため、減価償却終了前に利益を積む
修繕費・設備更新費用が増える	出口前に再投資・リノベーションを実施して価値を高める
誤った建物按分で取得費を過小申告	資産査定、固定資産税評価額や専門鑑定を根拠に按分する

さらに、有利な税務プランとしては以下を検討できます