土地と建物の取得簿価はどう決める？内訳の算出方法・実際の明細書例・税務上の注意点を解説

はじめに

不動産を購入した際に、土地と建物の取得簿価（取得価額）をどう分けるかに悩んだことはないでしょうか

「土地」と「建物」の内訳は、単なる参考数値ではなく、減価償却や将来の売却時の課税計算に大きく影響する重要な要素です

しかし実際には、

といったケースは珍しくありません

本記事では、明細書がある場合・ない場合・消費税額しかない場合の3パターンについて「土地と建物の取得簿価の決め方」を解説します

まず、「取得簿価」とは、不動産を購入した際に帳簿上に登録する価値（取得価額）のことですこの取得価額を「土地」と「建物」に按分（あんぶん）し、それぞれの簿価として記録します

ポイントは次のとおりです。

減価償却についてはこちら

譲渡所得についてはこちら

最もシンプルで安全なのは、明細書や契約書に土地・建物の価格が明示されているケースですこの場合は、明細書などの書類に記載されている金額をそのまま簿価として採用できます

たとえば以下のような資料が該当します

「土地」「建物」の金額が明記されていれば、税務上も最も客観的で安全な根拠として扱われます

そのまま建物部分を減価償却の基礎とし、残りを土地として仕訳すれば問題となることは無いでしょう

明細書には「土地・建物」の価格は書かれていないが、「消費税額」だけ記載されているというケースがあります

実際、私の所有する物件もいくつかこのケースに当てはまりました

実はこの場合でも、建物価格を逆算して特定することが可能です
土地の取引は非課税であり、消費税が課されるのは建物部分のみだからです

したがって、次の式で建物価格を求められます。

建物価格＝消費税額 ÷ 消費税率

たとえば、明細書に「消費税額 1,000,000円」と書かれていた場合、
消費税率が10%なら建物価格は 1,000,000 ÷ 0.10 = 10,000,000円 となります

このようにして算出した建物価格を「建物簿価」として減価償却の基礎にできます総額から建物価格を引けば、残りが土地価格となります

この方法は、明細書に明確な按分がない場合でも、消費税額という税務上の客観的数値を根拠にできるため、実務上も非常に有効な手段です

契約書にも明細書にも按分がなく、消費税額の記載もないケースこの場合は、第三者が確認可能な根拠をもとに自ら按分を行う必要があります

代表的な按分方法は次の3つです