サラリーマン不動産投資で民泊・戸建に挑戦すべき？｜コロナ禍で学んだ運営ノウハウとリスク対応の実践記録

はじめに：なぜ「民泊・戸建投資」への展開が注目されるのか？
第1章：新築戸建投資から民泊運営への挑戦 — 「転用型ビジネスモデル」への一歩
第2章：コロナ禍直撃 — 「想定外リスク」にどう対応したか
第3章：回復期の戦略 — 「需要回復」と「再構築」の準備
1. 集客の再設計
第4章：運営改善と収益向上 — 「現場力」の重要性
1. 清掃・備品・レビュー対応が収益を左右する
2. 稼働率より「1泊あたり利益」を重視する
第5章：民泊運営1年の成果と課題 — 「収支の現実」を検証
第6章：民泊投資のリスクと対策 — 「再現性のある仕組み」を作る
第7章：複数投資との比較と総括 — 「区分・アパート・民泊」の違いを理解する
まとめ：民泊・戸建投資は「リスクを取る学び」— サラリーマンが次に挑戦する意味とは？

はじめに：なぜ「民泊・戸建投資」への展開が注目されるのか？

不動産投資を続けていくと、区分マンションやアパート経営といった「安定型の投資」から一歩進んで、より事業性の高い領域に関心を持つようになります

その代表的な選択肢のひとつが「民泊」や「戸建運営」です

民泊投資は単なる不動産保有ではなく、宿泊事業の一形態です

物件の取得だけでなく、集客・清掃・レビュー対応など、日々の運営要素が収益を左右しますのため、サラリーマン投資家にとっては「片手間では難しい」と言われることもあります

一方で、小規模でも高収益を狙える可能性があるのも民泊の魅力です

特に、戸建を購入して民泊へ転用する「転用型モデル」は、購入費用を抑えつつ独自の運営ノウハウを積み上げられる実践的なアプローチです

本記事では、私自身が戸建投資から民泊運営に挑戦し、コロナ禍で打撃を受け、それでも立て直したプロセスを、時系列で整理して紹介します

第1章：新築戸建投資から民泊運営への挑戦 — 「転用型ビジネスモデル」への一歩

区分マンション投資を数年経験した後、ある段階で収益性の面で物足りなさを感じており、戸建での民泊の収益性に魅力を感じるようになりました

戸建と民泊の親和性

戸建は、間取りの自由度が高く、近隣との距離もあるため、民泊運営との相性が良い物件が多いです

実際に、住宅地の一部では「簡易宿所（旅館業法上の許可）」を取得して民泊運営を行う事例も増えていました

用途変更の手続きや保健所への申請など、行政的なハードルはあるものの、1棟単位で完結できる点は管理上の強みです

民泊運営の基本構造

民泊運営の収益構造は、

オンライン旅行代理店（Airbnb、Booking.comなど）での集客
宿泊・清掃・チェックイン対応
レビューの蓄積と再集客
というサイクルで回っています

「集客」と「清掃品質」が最も収益に直結するため、どこまで自分で行い、どこを外注するかの判断が重要です

サラリーマン投資家が直面する「管理の壁」

実際に運営を考えると、サラリーマンにとって最初の壁は時間でした

ゲストからの問い合わせやチェックイン・チェックアウトの調整など、日常業務が多く、勤務中に対応できない時間帯が生じます

結果として、委託費用が上昇し、利益率が下がるという構造に陥りやすいのです
「戸建×民泊」の転用は、運営スキルを磨く訓練のようなもので、事業型投資への第一歩でした

▶ 関連記事：[サラリーマンが民泊運営に挑戦する理由は？新築戸建投資からの転換とは？]

第2章：コロナ禍直撃 — 「想定外リスク」にどう対応したか

民泊運営を始めた矢先、世界を襲ったのが新型コロナウイルスによる観光需要の消滅でした

それまで順調に予約が入っていた物件が、一夜にして「空室続き」になります
Airbnb上でもキャンセルが連続し、収益はゼロに近い状態に

観光消滅とキャンセル連鎖

2020年春、緊急事態宣言によって外国人観光客は完全に途絶え、国内の旅行者も一気に減少しました

予約はほぼ全滅し、返金対応が続いた結果、運営費だけが毎月出ていく赤字状態になりました

民泊運営における「変動リスクの現実」を突きつけられた瞬間でした

ローン返済の緊急対応

まず行ったのは「支出の圧縮」です、他の物件を含め金利が高いローンに対して金融機関と金利交渉を行いました

一時的な資金ショートを防ぐことを最優先にしました

金融機関との調整

特に金融機関との交渉では、誠実に全ての管理物件の運営実績を説明することで、金利の見直しにつなげることができました

この時に痛感したのは、「投資」ではなく「事業」としての説明責任を持つことの重要性です

▶ 関連記事：[コロナ禍で民泊が壊滅したとき、どう対応した？]

第3章：回復期の戦略 — 「需要回復」と「再構築」の準備

コロナ禍が長期化する中で、2022年頃から少しずつ国内旅行需要が戻り始めました

特に「ワーケーション」や「長期滞在型」の需要が伸びたことで、従来の短期民泊から新しい運営モデルにシフトするチャンスが見えてきました

集客の再設計

過去の稼働データと料金履歴をもとに、データ分析を行い、繁忙期と閑散期の価格差を最適化しました
単に稼働率を追うのではなく、「1泊あたりの利益」を最大化するための施策を行いました

また、集客の顔であるオンライン旅行代理店への掲載情報を工夫する施策を行いました

以前よりも安定した収益を確保できるようになりました民泊はトレンドに流されるのではなく、データと運営の積み重ねで利益をコントロールする事業であることを再確認しました

▶ 関連記事：[民泊の需要回復期に備えるには？]

第4章：運営改善と収益向上 — 「現場力」の重要性

民泊運営において、最も収益に影響を与えるのは現場の品質です
「立地」や「価格」だけでなく、清掃の精度、備品の整備、レビュー対応がリピート率を決定づけます

民泊の成功を分けるのは、「1回の宿泊」ではなく、「次の予約」を生む運営体制です

清掃・備品・レビュー対応が収益を左右する

宿泊後のレビューは、集客に直結します
「清潔感」「チェックインのスムーズさ」「設備の使いやすさ」は、どの地域でも評価項目です

清掃チームとの連携を強化し、写真付きでチェックリストを共有するなど、仕組みで品質を保つようにしました

レビューを細かくチェックし、改善できるところはこまめに改善することで、ゲストとの信頼関係を築き、プラットフォーム上での露出も改善されました

稼働率より「1泊あたり利益」を重視する

以前は稼働率を重視にしていましたが、稼働率だけを追うと「安売り競争」に巻き込まれます
そこから方針を転換し、「1泊あたり利益（ADR×利益率）」を重視し、機材を準備して宿泊可能な人数を増やしながら「少ない稼働でも利益が残る運営構造」を目指しました

▶ 関連記事：[民泊運営の現場改善と収益向上策]

第5章：民泊運営1年の成果と課題 — 「収支の現実」を検証

民泊運営を開始してから1年、結果は「想定よりも厳しく、しかし確実に学びがあった」というものでした

実際の稼働率・売上・コスト構造

初年度の平均稼働率は約60％
繁忙期（春〜秋）は稼働率80％を超えましたが、冬は30％台まで低下しました

月間売上は20万円前後で推移し、清掃費・光熱費・管理手数料を引くと手残りは月平均5〜8万円程度 「思ったより利益が出ない」という現実に直面しましたが、運営経験の蓄積こそ最大の収穫でした

季節要因・レビュー評価・稼働安定化のポイント

民泊は季節による変動が大きいため、年間を通したキャッシュフロー管理が不可欠です
特にレビュー評価（星4.8以上）を維持することで、検索順位が上がり、繁忙期の予約率が向上しました

運営してみてわかった民泊の難しさと可能性

民泊は手放しで上手くいく事業ではありません、実際には、細かく運営会社と打ち合わせや対応を考える等、日々の管理と改善を繰り返す必要があります

一方、改善の効果が数字に直結するため、手応えを感じやすい投資でもあります

「安定性」よりも「変化対応力」を学ぶ場として、サラリーマン投資家にとって大きな経験値になりました

▶ 関連記事：[民泊運営1年の収支を完全公開！]

第6章：民泊投資のリスクと対策 — 「再現性のある仕組み」を作る

民泊運営は高収益を狙える反面、リスクも多岐にわたります
「一時的に儲かった」では終わらないよう、再現性と継続性を持たせる仕組みが重要です

主要リスク：需要変動・規制・外部委託トラブル

観光需要の変動はもちろん、旅館業法や民泊新法の改正など、制度リスクにも常に注意が必要です

また、外注業者の対応品質や、近隣トラブルなどの「人の要素」も避けて通れません特に、清掃ミスや鍵トラブルがレビューに直結するため、委託先選定と定期チェックは欠かせません

損失を防ぐ3つの方針

現金確保：最低3か月分の運営資金を常にキープする
撤退基準：赤字が6か月続いたら転用・撤退を検討する
柔軟運用：民泊運営会社と密に連携する

この3点を意識しておくことで、予期せぬ事態にも冷静に対応できます

コロナ禍で得た「事業継続性の教訓」

コロナを経験して痛感したのは、「リスクをゼロにはできない」という現実です
しかし、撤退しないための柔軟さを備えることは可能ですキャッシュフローの安定化、運営会社との相談や連携など「変化に強い経営」が民泊投資の成功条件といえます

▶ 関連記事：[民泊投資の失敗リスクと対策]

第7章：複数投資との比較と総括 — 「区分・アパート・民泊」の違いを理解する

これまでの経験を通じて、私は「不動産投資」と一言で言っても、種類ごとに性質とリスクがまったく異なることを実感しました

投資種別	特徴	主なリスク	収益特性
区分マンション	安定型	修繕積立金・賃料下落	キャッシュフロー安定
アパート	拡大型	空室・設備管理	規模拡大による収益向上
民泊	事業型	需要変動・運営トラブル	高収益だが変動大