はじめに
不動産投資ローンを組む際に、銀行や金融機関から「返済方式を選べます」と言われて戸惑った経験はありませんか？
代表的なのは「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類ですが、仕組みの違いや投資への影響を理解せずに選ぶと、キャッシュフローや総返済額に大きな差が出ることがあります
本記事では、この2つの返済方式の仕組み・メリット・デメリットをわかりやすく比較し、不動産投資においてどちらを選ぶべきかを解説します
返済方式の基礎知識 ― 何がどう違うのか？
元利均等返済とは？
「元利均等返済」とは、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です
住宅ローンでも最も一般的な返済方法で、返済初期は利息の割合が多く、後半になるほど元金の返済割合が増えていきます
たとえば3,000万円を金利1.5％・35年で借りた場合、毎月の返済額は一定の約8.7万円前後返済が進むにつれて利息が減り、元金が少しずつ減っていく仕組みです
返済額が一定で家計管理がしやすい、返済初期に利息負担が大きい、総返済額はやや多くなる傾向といった特徴が有ります
元金均等返済とは？
一方の「元金均等返済」は、毎月返済する元金の金額が一定の方式です
そのため、利息部分が徐々に減少していき、返済総額は少なくなる反面、返済初期の負担が大きくなるという特徴があります
たとえば同じ3,000万円を借りた場合、最初の月の返済額は約9.9万円ほどと高くなりますが、徐々に減っていきます
総返済額が少なく支払う利息も少ない、返済初期の月々の負担が重い、キャッシュフロー管理に注意が必要といった特徴が有ります
月々の返済額・元金・利息の変化を比べて理解する
次のように並べて比べてみると違いがわかりやすいでしょう
| 項目 | 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|---|
| 月々の返済額 | 一定 | 徐々に減少 |
| 返済初期の負担 | 軽い | 重い |
| 総返済額 | 多い | 少ない |
| 家計の安定性 | 高い | 低い（初期負担大） |
各方式のメリット・デメリットを比較
元利均等返済のメリット・デメリット
メリット：
- 毎月の返済額が一定で資金計画を立てやすい
- 安定したキャッシュフローを確保しやすい
- 複数物件を所有しても返済額の予測が容易
デメリット：
- 返済初期に利息負担が多く、元金がなかなか減らない
- 総返済額がやや多くなる
元金均等返済のメリット・デメリット
メリット：
- 返済初期から元金が減りやすく、総返済額を抑えられる
- 将来の借り換えや売却時に残債を少なくできる
- 金利上昇局面に強い
デメリット：
- 返済初期の支払いが重く、キャッシュフローに余裕が必要
- 初期段階で返済負担が高いため、審査に通りにくい場合がある
総返済額・返済残高の比較シミュレーション
数字は仮定ですが、実際の数字で計算し並べて比較すると次のようになります
| 借入金額3,000万円 金利1.5％ 35年返済の場合 | 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|---|
| 総返済額 | 約3,650万円 | 約3,520万円 |
| 差額 | – | 約130万円お得 |
| 初回返済額 | 約8.7万円 | 約9.9万円 |
| 最終返済額 | 約8.7万円 | 約7.2万円 |
初期負担を取るか、総返済額を取るか が選択のポイントになります
不動産投資ローンにおける使い分けポイント
サラリーマン投資家の返済力・キャッシュフロー観点から選ぶならどちら？
不動産投資を始めたばかりのサラリーマン投資家にとって、月々のキャッシュフローを安定させることが最優先です
そのため、初期の返済負担が軽い「元利均等返済」が一般的に選ばれます
逆に、給与収入に余裕があり、早めに残債を減らしたい場合は「元金均等返済」も選択肢となります
返済初期のキャッシュフローが苦しくても、長期的には有利な形です
金利上昇・空室リスク・物件買い増しを考慮した返済方式の選び方
- 金利上昇リスクに備えるなら「元金均等返済」
元金が早く減るため、利息負担が減りやすい - 空室リスクや資金繰りを重視するなら「元利均等返済」
月々の支払いが一定で計画が立てやすい - 複数物件の拡大を目指す場合
初期は元利均等返済で安定運用、後に余剰資金が増えた段階で元金均等返済に切り替える戦略も有効です
金融機関の審査観点で返済方式が与える影響
実は金融機関のローン審査においても、返済方式の違いは影響します
元金均等返済は返済初期の支払いが大きいため、返済比率（年収に対する年間返済額）が高くなり、融資上限が下がる傾向があります
初めて融資を受ける場合や複数物件を購入したい場合は、元利均等返済のほうが融資が得られやすいのが実情です
ケース別での選ぶポイント
初めて1件目を買う投資家の場合の返済方式選び
初めて不動産投資を始めるサラリーマン投資家の場合、安定したキャッシュフローを確保することが最優先です
最初の1件目では、家賃収入の安定性や運営コストの感覚をまだ掴めていないため、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」を選ぶのが無難です
特に、以下のような状況の方には元利均等返済がおすすめです
- 本業収入からの持ち出しを極力抑えたい
- 空室や修繕など、予期せぬ支出に備えて余裕を持ちたい
- 銀行の融資審査をスムーズに通したい
最初の1件目は「キャッシュフローが黒字化できるかどうか」を最優先に考え、無理のない返済計画を立てることが成功の第一歩です
既に複数物件を持つ拡大フェーズ投資家の場合の返済方式選び
すでに複数の物件を所有しており、投資規模を拡大している方は、「資産効率と返済速度の最適化」を意識するフェーズに入ります
この段階では、元金均等返済を選ぶことで以下のようなメリットを享受できます
- 元金が早く減るため、将来的な借り換えや売却がしやすくなる
- 金利上昇局面でも総返済額を抑えられる
- 投資資産全体のリスクコントロールがしやすくなる
特に、キャッシュフローに余裕がある・複数物件のローン返済がバランスよく進んでいる場合は、早めに元金を減らして次の投資余力を確保する戦略が効果的です
返済方式を選ぶ際の5つの確認事項
返済方式を選ぶ前に、以下の5つの視点をチェックしておきましょう
- 収入見込み
今後の給与・副収入・家賃収入の安定性を確認し、返済負担に耐えられるか判断 - 金利の見通し
金利上昇リスクを見越しておくことで、長期的な支払い総額を予測できる - 返済期間
短期間で完済を目指すなら元金均等返済、長期でキャッシュフロー重視なら元利均等返済 - キャッシュフロー計画
家賃収入－返済額の差額をどれだけ確保したいか資金繰りに無理がない設計が重要 - 出口戦略（売却・保有・借り換え）
売却を想定している場合は、早期に残債を減らせる元金均等返済が有利
5項目を照らし合わせることで、単に「どちらが得か」ではなく、自分の投資戦略に合った返済方式を選ぶことができます
気になるポイント
途中で返済方式を変更できるのか？
基本的に、ローン契約後に返済方式を変更することは原則できません
ただし、以下のようなケースでは例外的に対応してもらえる場合があります
- 銀行での借り換えを行うとき
- 返済条件の見直しを伴う再契約をする場合
したがって、「今は元利均等で安定運用、将来借り換えで元金均等へ切り替える」という戦略をあらかじめ想定しておくと良いでしょう
不動産投資ローンで元金均等返済を選べない金融機関はある？
実際には元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあります
特にフラット35などの一部の公的ローンや、収益物件専用ローンでは「元利均等返済のみ対応」とされているケースが一般的です
その理由は、元金均等返済は初期返済額が大きいため、返済比率（返済負担率）の基準を超えてしまいやすいからです
借入前に「どちらの方式が選べるか」を金融機関に確認しておきましょう
ボーナス併用払い・元利・元金方式の組み合わせはどう考える？
ボーナス併用払いは、年2回のボーナス月に多めの返済を行う方式で、元利均等返済にも元金均等返済にも組み合わせ可能です
ただし、不動産投資では以下のような注意点があります
- 投資ローンの目的は「事業的運用」であり、ボーナスの有無に左右されない返済が基本
- ボーナス払いを設定しても、空室などで思うように家賃が入らないとキャッシュフローが悪化するリスク
不動産投資においては、ボーナス併用払いは基本的に避けるのが無難です
あくまで「毎月の家賃収入だけで完結する返済設計」を前提に考えましょう
まとめ：得する返済方式とは？
最終的に、どちらの返済方式を選ぶべきかは、投資ステージとキャッシュフローの優先順位によって変わります
- 月々の支払いを安定させたいなら → 元利均等返済
不動産投資を始めたばかり、キャッシュフローを重視したい人に最適 - 総返済額を抑えて将来の売却を意識するなら → 元金均等返済
返済負担に余裕があり、長期的な資産効率を重視する人におすすめ
そして、もっとも重要なのは「返済方式だけ」で判断しないことです
同じ金利・同じ物件でも、融資条件（期間・金利タイプ）や物件収支、出口戦略によって最適解は変わります
不動産投資は長期戦です、自分の投資フェーズと資金計画に合った返済方式を選び、安定したキャッシュフローと資産形成を実現していきましょう
参照記事：フラット35／元利均等返済と元金均等返済とは？
