返済比率（DSCR）とは？金融機関が重視する返済余力の見方を解説

はじめに

融資を活用した不動産投資において、最も重要な判断材料の一つが「返済余力」です

いくら高利回りの物件を取得しても、借入返済に追われてキャッシュフローが圧迫されてしまっては、安定した運用は難しくなります

その返済余力を定量的に示す指標として、金融機関が重視しているのがDSCR（Debt Service Coverage Ratio／債務返済余裕率）です

DSCR（返済比率）の基本と定義

DSCRとは何か？計算式と構成要素

DSCR（返済比率）とは、物件の年間収益が、年間返済額に対してどれだけ余裕があるかを表す指標です

計算式は次のとおりです

　DSCR ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 年間返済額（元本＋利息）

たとえば、年間の純収益が300万円、年間の返済額が250万円の場合、
DSCR＝300万円÷250万円＝1.2 となり、「返済額の1.2倍の収益がある」という意味になります

参考：manabu不動産投資[DSCRの計算式や目安]

DSCRの計算式や目安は？不動産投資の「返済余裕率」を知っておこう！ | manabu不動産投資

本コラムでは、不動産投資に欠かせない指標の一つであるDSCRの意味や計算方法、目安などについて解説していく。

manabu.orixbank.co.jp

NOI（Net Operating Income）とは何か？

DSCRを算出するためのベースとなるのがNOI（Net Operating Income：純収益）です

NOIとは、家賃収入などの総収入から運営費（管理費、修繕費、固定資産税など）を差し引いた残りの利益を指します

なぜ金融機関がDSCRを重視するのか？

金融機関にとって、融資先が「確実に返済を続けられるか」どうかは最重要事項です

DSCRが高いほど、返済原資に余裕がある、つまり貸し倒れリスクが低いと判断され、融資審査で有利になります

逆に、DSCRが1.0を下回ると、収益が返済額を下回る状態となり、資金繰り悪化のリスクが高まりますそのため、金融機関は一定以上のDSCRを融資条件に設定しています

DSCRの目安・実務上の判断基準

金融機関が求めるDSCRの目安値は、一般的に1.2倍以上とされています

これは、返済額に対して20％の余裕を持っていれば、多少の空室や修繕費の増加があっても返済が滞りにくいと考えられるためです

DSCRが示す3つの段階

• 1.0未満：収益が返済額を下回る融資の承認が難しい水準
• 1.0〜1.2程度：ギリギリの返済余力慎重な審査が必要
• 1.2〜1.5以上：安定的な返済能力があり、銀行評価が高い

DSCRが高いほど金融機関からの信用度も上がりますが、一方で収益に余裕があり過ぎる場合は、逆に「借入余地がある」と見なされ、追加借入の打診が来るケースもあります

返済余力を高めるための実践ポイント

DSCRを改善し、金融機関からの信頼を高めるには、収益を増やすか返済額を減らすの2方向からアプローチします

NOIを改善する（分子を増やす）

• 満室化を徹底する：空室対策を行い、稼働率を上げる
• 賃料単価を上げる：内装リフォームや付加価値サービスで家賃アップを狙う

これにより純収益（NOI）が増加し、DSCRの値が向上します

返済額を下げる（分母を減らす）

• 低金利の金融機関に借り換える
• 返済期間を延長して月々の返済額を抑える
• 自己資金比率を上げて借入額を減らす
• 管理委託料や光熱費などの調達先を変えて運営コストの固定費を削減する

返済負担を軽くすることで、収益に対する余裕度が高まります

DSCRを使った物件選定・融資交渉

物件購入前にDSCRを試算することで、「返済が安全な範囲か」を客観的に判断できます

また、金融機関との面談時に、例えば「DSCR1.3を確保できる計画です」と数値で説明できれば、説得力が増し融資条件の交渉にも有利です

リスクを織り込む視点も忘れずに

DSCRが良好でも、金利上昇や空室発生が続けば返済余力は急速に低下します

ケーススタディで学ぶDSCRの見方

DSCRの理論の理解が進んだところで、次は実際の数値で「返済余力の違い」を確認してみましょう
ここでは、2つの物件を比較して解説します

物件A：安定型（DSCR＝1.2）

• 年間純収益（NOI）：300万円
• 年間返済額（元本＋利息）：250万円

計算式：
DSCR＝300万円 ÷ 250万円 ＝ 1.2

このケースでは、収益が返済額の1.2倍あります

多少の空室や修繕発生があっても返済を継続できる水準で、金融機関の目安である「1.2倍以上」を満たしています

このような物件は、銀行から「返済余力がある＝健全な投資」と評価されやすい傾向があります

物件B：要注意型（DSCR＝0.96）

• 年間純収益（NOI）：250万円
• 年間返済額（元本＋利息）：260万円

計算式：
DSCR＝250万円 ÷ 260万円 ＝ 0.96

収益が返済額を下回っており、運営コストが増えたり空室が発生すると即座に赤字化するリスクがあります

このような状態では金融機関も融資に慎重になり、借入条件（返済期間・金利）を厳しく設定される可能性があります

同じDSCRでも条件によって安全性は違う

仮に同じDSCRの値が1.2であっても、「金利上昇」や「空室発生」の影響を考慮すると安全度は変わります

たとえば：

• 金利1.0％が2.0％に上昇すると、返済額が約10〜15％増加
• 空室率5％が15％になると、NOIが約10％減少

このような変動が起こると、DSCRは1.2 → 1.05前後に低下し、返済余力が一気に薄くなります

複数物件を保有する場合のDSCR活用

ポートフォリオを組んでいる投資家の場合、全物件の平均DSCRを意識することが大切です

1棟目のDSCRが1.5、2棟目が1.0でも、全体の平均が1.2以上であれば融資評価が安定するケースもあります

ただし、収益や借入が特定物件に偏っていると、特定物件で空室や金利上昇で悪化した際に全体DSCRが急落するリスクもあります

DSCR以外に融資審査で重視される指標との関係

金融機関はDSCRだけでなく、他の財務指標や属性データを組み合わせて総合的に審査を行います

LTV（融資比率）との関係

LTV（Loan To Value）は「物件価格に対してどの程度借入しているか」を示す指標です

DSCRとLTVは密接に関連しており、高LTV（＝自己資金が少ない）ほど返済負担が重く、DSCRが低下しやすくなります

金融機関は通常、LTV80％前後を目安に設定し、DSCR1.2以上を同時に求めることが多いです
この2つのバランスが取れているかが「健全な融資判断」のカギになります

返済期間・金利との関係

返済期間を延ばせば月々の返済額が減るため、一時的にDSCRは改善します

キャッシュフロー比率・収支バランス

DSCRは年間単位の返済余力を示しますが、実際の投資では月次キャッシュフローも重要です
毎月の家賃収入と返済額の差がプラスであっても、修繕や更新のタイミングで赤字化する可能性もあります

属性・物件の流動性も評価対象

同じDSCRでも、借入者の属性（年収・職業）や物件の立地・流動性によって金融機関の評価は異なるようです

都市部・駅近の築浅物件は流動性が高く、同条件でも融資が通りやすい傾向があります

まとめ：DSCRを理解して安定した投資を設計する

DSCRは、不動産投資における「返済に対する余裕度」を示す最重要指標のひとつです
数値を見れば、物件の収益力と借入負担のバランスを定量的に把握できます

しかし、DSCRの値だけを追いかけるのではなく、以下の3点を意識することが重要です

1. DSCR1.2倍以上を目安に、余裕のある返済設計を行う
2. NOIを上げる努力と、借入条件（期間・金利）の最適化を並行して進める
3. 金利上昇・空室率悪化などのリスクを織り込んだ“将来のDSCR”を想定する