サラリーマンはなぜ物件拡大で失敗する？｜中級者が陥る典型パターン3選と回避策

はじめに：なぜ「中級者の拡大」が最も危険なのか？

不動産投資は、1件目よりも2件目・3件目のほうが圧倒的に難しい
多くの投資家が経験されるパターンだと思います

1件目の運用が順調であればあるほど、気持ちが大きくなりがちです
「自分は向いている」「この調子で増やせるはず」と考えてしまうのは自然なことです

その成功体験は同時に最も危険な落とし穴でもあります
2件目以降は銀行の融資条件も厳しくなり、「勢い」「感覚」で判断すると失敗に直結します

サラリーマン投資家が正しい知識を持っていても、拡大局面で誤った決断をしてしまうケースがあり得ます

第1章：サラリーマン投資家が「拡大で失敗する典型パターン3選」

パターン①：1件目が好調で「勢い」や「自信」で買い増す

1件目がうまくいくと、どうしても気が緩みます

• 1件目成功を自分の実力と勘違い
• 銀行が貸してくれるから大丈夫だろう
• 同じような物件なら上手くいくはず

こうした心理状態のまま2件目を買うと、途端にキャッシュフローが悪化することがあります

特に、

• 家賃下落
• タイミングの悪い修繕
• 管理会社の不手際
• 想定以上の空室

といった複合リスクが、一気に利益を飲み込むケースが典型的な例です

パターン②：返済比率を無視した「背伸びローン」を組んでしまう

2件目以降で致命傷になりやすいのが返済比率の見落としです

返済比率＝（年間返済額 ÷ 年収）×100

これが40％を超えてくると、銀行は警戒してきます
そして、このラインを超えて買ってしまう投資家ほど、後で資金繰りに悩まされます

特にサラリーマンは、

• 年収が大きく増えない
• 転職で収入が下がる可能性がある
• ボーナス依存は危険

といった理由から、返済余力の評価がシビアです

返済比率を軽視した結果、

• 手元資金が枯渇
• 突発修繕に耐えられない
• 売りたいのに売れない
• 金利上昇に対応できない

という負のループに陥るケースもあり得ますので、注意が必要なポイントです

返済比率（DSCR)についてはこちら

返済比率（DSCR）とは？金融機関が重視する返済余力の見方を解説

DSCR（返済比率）は、不動産投資での融資審査に欠かせない指標です。計算式や目安値、金融機関が重視する理由、返済余力を高める実践的な方法を詳しく解説します。

kerotablog.com

2025.11.10

パターン③：1件目と同じ基準で物件を選んでしまう

これも中級者が陥りやすい落とし穴です

1件目が成功した理由は、あなたの「目利き力」だけではなく、
市場環境・タイミング・運 が大きく影響していることがあります

• 「このエリアは強いはず」
• 「この管理会社は大丈夫なはず」
• 「この利回りなら問題ないはず」

という思い込みで2件目を選びがちです

しかし、2件目は規模効果でリスクが増幅される点に注意が必要です

• 修繕が重なると一気に赤字
• 管理会社のミスが致命傷
• 家賃下落が2倍の痛手に

1件目の基準をそのまま使うことが、同じ要因で失敗する原因につながる可能性があります

第2章：中級者が見落としがちな「銀行目線」のリスク

不動産投資は銀行融資がなければ始まりません
拡大できるかどうかは銀行からどう評価されているかにかかっています

銀行は2件目から、次のような点について厳しく審査されます

• 1件目の運用実績
  具体的には、家賃の入金遅れ、空室期間、修繕履歴などがあげられます
  数字が悪いと「2件目は危険」と判断されます
• 手元資金
  貯金が少ない投資家は、銀行から見ればリスクが高いと判断されます
  不測の支出に対応できないと判断され、融資の審査は厳しくなります
• 返済比率
  ここが高いとかなり審査は厳しいと考えましょう
  銀行が最も重視するポイントです
• 勤続年数・収入安定性
  サラリーマンの強みは安定した収入があります
  繰り返しになりますが、転職直後だと融資は通りにくくなります
• 1件目に問題がないか
  具体例としては「管理に問題」「家賃の乱れ」「修繕未対応」があげられます
  

第3章：失敗を避けるための「拡大前チェックリスト」

2件目に行く前に、最低限チェックすべきポイントがあります
これらがクリアできていないなら、拡大はまだ時期尚早と考えておきましょう

• 1件目は黒字か？
  家賃から経費と返済を差し引いた額で黒字になっているかを確認しましょう
  
• 税引き後キャッシュフローはプラスか？
  更に「税金」を差し引いても黒字になっているかを確認しましょう
  
• 手元資金は100～300万円確保しているか？
  突発敵に発生する、修繕費用、空室リスク・滞納リスクに備える運営資金が確保できているか確認しましょう
  
• 返済比率は40％以内か？
  融資の審査の目安となる比率です
  
• 管理・修繕の将来コストを把握しているか？
  物件ごとに3～5年毎の修繕費は変わってきます、将来の予測ができているか確認しましょう
  
• 自分の属性で買える価格帯を理解しているか？
  資産が少ない、運用実績が少ない段階では、年収×5倍の目安の範囲内か確認しましょう

第4章：それでも拡大したいサラリーマンへ──成功ルートの考え方

2件目・3件目へと拡大していく過程は、サラリーマン投資家にとって必ず壁となるでしょう
その壁は「正しいルート」を知っていれば越えられます

失敗を避けつつ拡大するための「現実的な成功ルート」を整理していきましょう

2件目は「1件目を守りつつ買える物件」かどうか

2件目の判断基準として最も重要なのは、
「1件目のキャッシュフローを壊さないこと」 です

多くの失敗例では、2件目の購入が原因で
家計全体のキャッシュフローが悪化し、
結果として1件目の運営すら苦しくなることです

チェックすべきポイントは次の通りです

• 2件目の返済比率が家計全体を圧迫しないか
• 経費・修繕を含めて月次CFがプラスで回るか
• 退去が重なっても耐えられる安全マージンがあるか
• 1件目の運営に悪影響が出ないか

買っていいのは「数字が整っている時だけ」

中級者がやってはいけないミスは
「気持ちで買ってしまうこと」 です

• 良い物件に見える
• 担当者の推しが強い
• すぐ買わないと他に取られる気がする

このような理由で決めると、失敗の可能性が高まります

買っていいタイミングは明確で、「数字が整っている時」です

具体的には、

• 月次キャッシュフローが＋1〜3万円以上
• 返済比率が年収の35〜40％以内
• 修繕積立を考慮しても赤字にならない
• 家賃下落・退去リスクを織り込んでも黒字

これらの条件がすべて揃って初めて「買う資格がある」状態です

3件目〜5件目へ行ける人の共通点

3件目・4件目・5件目と拡大できる人には、明確な共通点があります

• 物件ごとのCFを細かく管理している
  ・収支表を常に見直し
  ・修繕費もシミュレーション
  ・空室期間も数字に入れている
  数字に強いというより
  「数字で判断するクセ」がある人です
  
• 担当者と良好な関係を築けている
  拡大するには金融機関の融資の協力が不可欠です
  
• 無理な拡大は絶対にしない
  慎重すぎるほど慎重でちょうど良いです
  焦りは禁物です
  
• 買わない選択肢を持っている
  チャンスを逃すことを恐れず、「数字がダメなら買わない」を徹底しています
  冷静な判断力が、買うべき物件のときに確実に前へ進められます
  

銀行担当者と長期的な関係を作る重要性

物件拡大は、物件探し以上に
「担当者との関係性」で成否が決まるといっても過言ではありません

サラリーマン投資家が融資を継続的に受けるには、
次を意識しておく必要があります

• 担当者にとって「紹介したくなる投資家」になる
• 数字に強く、説明がクリア
• 返済は遅れず、運営状況を報告する
• 常に丁寧で誠実なコミュニケーション

良い担当者ほど、
「この人ならリスクが低い」と判断した投資家に案件を持ってきます

結局のところ、拡大できる人とは銀行に信用される人です

まとめ：拡大は「欲望」ではなく「数字」で判断する

拡大は「欲望」ではなく「数字」で判断するひつようがあります
勢いで2件目・3件目を買うと返済比率が悪化し、運営が崩れやすくなります

典型的な失敗パターンを知れば、多くの落とし穴を避けられるでしょう