はじめに
不動産投資に興味はあるものの
数字を見ると強い拒否感を覚える会社員は少なくありません
利回りやキャッシュフロー、IRRといった専門用語を前にすると
計算ができない自分には無理ではないかと感じやすくなります
その結果、数字が苦手という理由だけで
投資そのものを避ける判断に傾いてしまうケースも多く見られます
しかし、それは「数字が苦手だから危険」なのではなく
「どの数字をどう扱えないと危険なのか」が整理されていないことが原因です
本記事では、数字が苦手な人が不動産投資を判断する際の、危険水準と許容水準はどのような考え方をするのか、について判断基準の視点で整理し解説します
第1章 なぜ数字が苦手だと投資判断が怖くなるのか
投資判断は最終的に数字で比較される
投資とは、支出した金額と将来回収できる金額を
どれくらいの期間で回収するかを比べる行為です
この構造は投資対象が何であっても変わりません
実際、株式、投資信託、不動産のいずれにおいても
最終的な意思決定は数値比較に集約されます
感覚や印象は入口にはなりますが、最後の判断材料にはなり得ないのが投資の世界です
この前提があるため、数字に対する苦手意識は
そのまま投資判断そのものへの不安につながりやすくなります
数字が苦手という言葉の中身は二種類ある
一口に数字が苦手と言っても、その内訳は大きく二つに分かれます
この違いを整理しないままでは、適切な対策は取れません
まず考えるべきなのは、どちらの状態に近いかという点です
- 計算そのものが苦手なのか
- 数字で考えること自体を避けているのか
この二つは一見似ていますが、意味はまったく異なります
前者の場合、計算を補助する仕組みや外部ツールを使うことで対応可能です
一方で後者の場合、数字を見ない判断を続けることになり
投資全般で判断ミスが起きやすくなります
ここで重要なのは、「計算できないこと」よりも
「数字から目を背け続けているかどうか」です
第2章 数字が苦手な人ほど判断を外注しやすい
判断を任せること自体は悪ではない
不動産投資の世界では、判断を支援または代行する存在が
最初から組み込まれています
そのため、数字が苦手な人が誰かの判断を借りること自体は
必ずしも間違いではありません
具体的には、次のような立場の人が判断に関与します
- 営業担当
- コンサルタント
- 各分野の専門家
これらを活用すること自体は、合理的な選択になり得ます
問題になるのは、任せることではなく、任せ方と理解の深さです
判断の外注には必ずコストが含まれる
判断を外注する場合、その裏側には必ずコストが存在します
これは避けられない構造です
代表的なものとして、次のような要素があります
- 手数料
- マージン
- 条件の不利さ
これらは契約書や説明の中では目立ちにくいものの
最終的には数字として確実に影響します
判断を任せる代わりに、どのコストを支払っているのかを
把握できているかが重要になります
小さな数字の差が長期で大きな結果を生む
不動産投資では、わずかな数字の差が長期で大きな結果を生みます
短期では見えにくい点が、判断を難しくしています
例えば、次のような差です
- 利回りが1から2％下がる
- 購入価格が相場より数％高い
これらは数年では実感しにくいものの
十年単位で見ると数百万円規模の差になることがあります
ここでの判断基準は、手数料を払ってでも判断を
外注する覚悟があるかどうかです
この覚悟がないまま、数字を見ずに任せきりにする状態こそが
最もリスクの高い判断と言えます
第3章 不動産投資で理解できなくてもよい数字
すべての数字を自分で理解する必要はない
数字が苦手な人が最初に誤解しやすいのは
不動産投資ではすべての数字を自分で理解しなければならないという思い込みです
実際には、不動産投資は最初から分業を前提とした投資でもあります
具体的には、次のような領域があります
- 管理
- 会計
- 税務
これらはいずれも、専門知識と実務経験が強く求められる分野です
そのため、管理会社や税理士などの専門家に委託することが前提の領域と言えます
ここで重要なのは、理解しないことと
完全に無関心でいることは別だという点です
自分で計算できなくても、役割として任せられる数字が
存在することを知っておく必要があります
任せても成立する数字の特徴
任せても成立する数字には、いくつか共通した特徴があります
それは、判断の土台ではなく、結果の精緻化に使われる数字であるという点です
代表的なものとして、次のような項目があります
- 毎年の細かな税額計算
- 減価償却の詳細ロジック
- 管理費の内訳の細部
これらは重要ではあるものの
物件を買うかどうかを決める最初の判断を左右する数字ではありません
そのため、理解よりもチェックで足りる領域と言えます
数字が苦手な人は
「理解しないと危険な数字」と
「把握だけしておけばよい数字」を
意識的に切り分けることが重要になります
第4章 数字が苦手でも必ず理解すべき最低限の数字
判断を誤ると致命的になる数字
一方で、不動産投資において
理解せずに進むと致命的になりやすい数字も存在します
これらは、投資の根幹を構成する数字です
具体的には、次の三つが該当します
- 購入価格
- 家賃収入
- ローン返済額
これらは、どれか一つが欠けても成立しません
不動産投資の収支構造は、この三つの関係でほぼ決まります
ここが曖昧なまま進めてしまうと
どれだけ管理や税務を最適化しても
根本的な赤字構造を覆すことはできません
最低限の判断基準は一つだけ
数字が苦手な人が覚えるべき判断基準は、実は一つだけです
それは、複雑な指標ではなく、収支の関係性を説明できるかどうかです
見るべき要素は次の三つです
- 家賃
- 返済
- 管理費
この三つの差額が、プラスなのかマイナスなのかを
自分の言葉で説明できるかが分かれ目になります
ここが分からない状態で投資を始めると
判断を他人に委ねるしかなくなり
投資は一気に危険領域に入ります
逆に言えば、このレベルを理解できているなら
複雑な計算ができなくても検討する余地は十分にあります
第5章 数字が苦手な人が陥りやすい失敗パターン
数字を見ずに雰囲気で判断するケース
数字に苦手意識があると、無意識のうちに
数字以外の要素で判断しがちになります
これは多くの初心者が通る失敗パターンです
典型的には、次のような材料に引きずられます
- 営業トーク
- 成功事例
- 何となく安心感
これらは判断の補助にはなりますが、判断の軸にはなりません
雰囲気で決めた投資は、再現性のない結果になりやすくなります
数字を理由に何も判断しないケース
もう一つの失敗パターンは、数字が苦手であることを理由に
判断そのものを放棄するケースです
これは一見安全に見えますが、別のリスクを孕んでいます
よくある思考は次のようなものです
- 勉強が大変そう
- 自分には無理
こうして検討段階で止まり続けると
判断力そのものが育ちません
結果として、資産形成は進まず、現状維持が固定化されていきます
数字を避け続けることは、リスクを取らない選択ではなく
将来の選択肢を減らす選択である点は意識しておく必要があります
第6章 数字が苦手な人のための現実的な判断基準
ここまで見てきた通り、数字が苦手かどうか自体が
不動産投資の可否を決めるわけではありません
重要なのは、どの水準までなら受け入れられるのかを自分で判断できるかです
ここでは、投資を避けるべき人と
検討の余地がある人の違いを整理していきます
投資を避けた方がよい人の条件
まず、不動産投資を選択肢から外した方がよいケースがあります
それは能力の問題ではなく、姿勢の問題です
次のような考え方に当てはまる場合
不動産投資はリスクが高くなりやすくなります
- 基本的な収支を把握する気がない
- 数字を見ること自体を完全に拒否している
- 判断を全て他人に委ねたい
これらに共通するのは、判断責任を自分で持たない前提になっている点です
この状態では、判断を外注したコストや不利な条件に気づけず
結果として投資の主導権を失いやすくなります
検討の余地がある人の条件
一方で、数字が苦手でも検討の余地が十分にある人も存在します
ここで求められるのは、計算能力ではありません
次のような姿勢を取れるかどうかが分かれ目になります
- 複雑な計算は不要と割り切れる
- 最低限の収支構造を理解しようとする
- 判断と作業を分けて考えられる
これらを満たしている場合、自分が判断すべき数字と
専門家に任せる数字を切り分けられます
その結果、数字が苦手でも、投資判断の土台は十分に成立します
まとめ
本記事で整理してきた内容を踏まえると
数字が苦手かどうかだけで不動産投資の向き不向きを
決めるのは適切ではありません
重要なポイントは
・数字が苦手だからといって不動産投資が不向きとは限らない
・すべての数字を理解する必要はなく、理解すべき数字は限られている
・最低限の収支構造を自分の言葉で説明できるかが分かれ目になる
ということです
これを前提にすると、基本的な収支を把握し
自分で判断責任を持てる人にとっては、不動産投資は十分に検討可能な選択肢です
一方で、数字から完全に目を背け、判断を他人任せにしたい人にとっては
不動産投資はやってはいけない投資になります
向き不向きは性格ではなく、判断の持ち方で決まる
それが、本記事の結論です
