はじめに
不動産投資を一定の期間続けていると
法人化をしないままでいることに対して、漠然とした不安を感じる場面が増えてきます
節税や承継といった文脈で語られる情報の多くが法人化を前提としており
個人所有を続けている状態が、どこか中途半端に見えてしまうためです
一方で、法人化をしていなくても運営自体は安定しており
当面のキャッシュフローや管理に支障が出ていないケースも少なくありません
それにもかかわらず不安が消えないのは
法人化しない選択を評価するための明確な判断基準が共有されにくいからです
本記事では、法人化しないという選択が本当に間違いなのか、個人所有を続ける場合どこまで準備していれば合理的と言えるのかについて解説します
第1章 なぜ法人化しない選択に迷いが生じるのか
法人化が正解のように語られやすい背景
法人化に関する情報は
どうしても成功事例を中心に語られがちです
特に、節税効果や承継のしやすさといった成果が強調されることで
法人化そのものが正解であるかのような印象を与えやすくなります
この背景には、次のような構造があります
- 節税や相続対策で成果が出た事例は発信されやすい
- 収益規模や家族構成といった前提条件が省略されがち
- 法人化しなかったケースは話題になりにくい
こうした情報に触れ続けると
自分が法人化していない理由を説明できない状態そのものが問題に見えてきます
しかし実際には、その成功事例が自分と同じ前提条件で
成り立っているとは限りません
前提を分解せずに結果だけを見ることが、迷いを生む最大の要因です
個人所有を続けることへの典型的な不安
法人化しない選択に対する不安は
多くの場合、具体的な損失が見えているわけではありません
むしろ、将来に対する漠然とした感覚として表れます
よく見られる不安は、次のようなものです
- このままだと、いずれ制度的に不利になるのではないか
- 周囲の投資家と比べて判断が遅れているのではないか
- 決断を先送りしているだけではないかという違和感
これらは感情論に見えますが
実際には判断基準が言語化されていないことから生じています
つまり、法人化しないことが良いか悪いかではなく
なぜ今しないのかを説明できない状態が不安を増幅させているのです
第2章 法人化しない選択は本当に間違いなのか
法人化は義務ではなく戦略の一つ
まず整理しておくべき前提として
法人化は不動産投資における義務ではありません
あくまで複数ある戦略の一つであり
全員に共通する正解ではないという点が重要です
法人化が有効に機能するのは
次のような条件が重なった場合です
- 所得が一定規模を超え、税率差が明確に出る
- 所得分散や役員報酬設計が実効的に使える
- 承継を簡素化する必要性が高い
一方で、収益が100〜400万円程度のレンジにあり
給与収入が別に存在し、脱サラ予定も当面ない場合
法人化しないことによる制度的な不利は限定的です
この前提条件に当てはまる限り、法人化しないという意思そのものが
合理性を欠く選択だと断定することはできません
個人所有でも制度的に成立する条件
個人所有を続ける判断が成立するかどうかは
感覚ではなく条件で整理する必要があります
少なくとも、次の要素が揃っているかどうかが一つの目安になります
- 不動産所得が年間100〜400万円程度に収まっている
- 給与収入があり、当面は会社員を続ける意思がある
- 家賃収入、返済、管理に大きな問題が顕在化していない
この条件下では、個人の累進課税であっても実効税率が急激に跳ね上がりにくく
法人化による税率差だけで固定コストを回収するのは難しいケースが多くなります
つまり、今の時点で法人化しないこと自体が
将来の失敗を意味するわけではありません
重要なのは、法人化しない選択を取るのであれば
それがどの前提条件のもとで成り立っているのかを自覚しているかどうかです
この認識があるかないかで、次の一手の質が大きく変わってきます
第3章 個人所有を選ぶ場合に考えるべき最大の論点
最大のリスクは相続時に表面化する
個人所有を続ける場合、現役で運営している間に
致命的な問題が起きることは多くありません
家賃は入り、返済も進み、管理も回っている限り
日常の意思決定は比較的シンプルです
しかし、この安定は永続するものではありません
最大のリスクは、運営者本人が意思決定できなくなった瞬間に一気に表面化します
不動産は、次の点で相続との相性が悪い資産です
- 金融資産と違い、分割が難しい
- 売却か保有かの判断に時間がかかる
- 市況や修繕状況によって最適解が変わる
特に問題になるのが、何も決められていないまま
共同相続になったケースです
共有者全員の合意が必要になるため
一人でも判断を先延ばしにすると、売却も保有継続も進まなくなります
個人所有の最大リスクとは、「収益性」や「税率」ではありません
判断主体が不在になった瞬間に、不動産が動かなくなる構造そのものにあります
生前に整理されていない個人所有の問題点
生前に整理されていない個人所有には
共通する問題があります
- 誰が引き継ぐのか決まっていない
- 売却か保有かの方針が共有されていない
- いつ判断が必要になるか想定されていない
この状態で相続が発生すると、相続人は「判断を背負わされる立場」になります
しかもその判断は、不動産の知識が乏しい状態で
感情や人間関係にも配慮しながら行わなければなりません
これは、相続人の能力や意欲の問題ではありません
判断材料が整理されていないこと自体が、意思決定を困難にしているのです
法人化していないことが問題なのではなく
個人所有のまま放置されていることが問題です
この違いを認識することが、次の対策につながります
第4章 法人化以外で取れる相続対策という視点
相続税対策は法人化だけではない
相続対策というと、法人化が唯一の選択肢であるかのように語られることがあります
しかし実際には、法人化は数ある手段の一つにすぎません
個人所有のままでも、次のような調整は可能です
- 現金比率を意図的に下げる、または上げる
- 生命保険を使って納税資金を確保する
- 生前贈与を段階的に行う
これらは派手さはありませんが、相続税額や資金繰りに対して、
実務上の効果を持つ手段です
重要なのは、税率そのものを下げることではなく
相続時に選択肢を持てる状態を作ることです
法人化だけが相続対策だと考えてしまうと
他の現実的な選択肢を見落としがちになります
重要なのは相続時に動かせる状態かどうか
相続対策の本質は、法人か個人かという形式の問題ではありません
相続が発生したときに、その資産をどう扱えるかという実行可能性の問題です
- 売却できるのか
- 保有を続けられるのか
- 誰が意思決定できるのか
これらが事前に想定されていれば、法人であっても個人であっても
相続は比較的スムーズに進みます
逆に言えば、どれだけ制度上有利な形を取っていても
準備がなければ混乱は避けられません
準備の有無が結果を分けるという点は、法人化の有無とは独立した判断軸です
第5章 個人所有を続けるなら最低限やるべき準備
物件ごとに整理すべき項目
個人所有を選ぶのであれば
最低限、物件単位で次の項目を整理しておく必要があります
- 想定相続人は誰か
- 売却予定か、保有継続か
- 判断が必要になるタイミングはいつか
ここで重要なのは、完璧な結論を出すことではありません
現時点での前提と方針を、言語化しておくこと自体に意味があります
この整理があるだけで、相続人は「何も分からない状態」から解放されます
判断を引き継ぐのではなく
判断の材料を引き継ぐ状態を作ることが目的です
今すぐできる具体的な行動
この記事の結論は、難しい制度設計を求めるものではありません
今日から実行できる行動に落とし込めます
- 保有している物件をすべて書き出す
- 各物件について、想定相続人や売却予定か保有継続かを仮でよいので決める
- 毎年見直す前提で更新する
この作業は、法人化するかどうかの決断よりも先に行うべきです
なぜなら、この整理ができていない状態では
法人化してもリスクは形を変えるだけだからです
個人所有を続ける選択は
準備を伴って初めて合理的になります
その第一歩が、物件ごとに引き継ぎ方針を明確にすることです
第6章 この判断を誤ると起きやすい失敗ケース
何も決めずに放置した場合
個人所有を続けている限り、現役で運営できている間は
大きな問題が表面化しないことがほとんどです
- 家賃は入る
- 返済は自動で進む
- 管理会社が日常業務を回してくれる
この状態が続くと、「特に困っていない」という感覚が強化され
相続に関する判断は後回しにされがちになります
しかし、この安定は非常に脆いものです
病気、事故、突然の死亡など
想定外のタイミングで相続が発生した瞬間
これまで見えていなかった問題が一気に噴き出します
- 誰が意思決定するのか分からない
- 売却か保有かの方針が共有されていない
- そもそも全体像が把握されていない
結果として、相続人は短期間で重い判断を迫られ
精神的にも実務的にも大きな負荷を抱えることになります
放置とは、何もしないことではなく
判断を次世代に丸投げする選択だと言えます
判断を先送りした結果の末路
判断を先送りした結果、特に起きやすいのが
誰も動かせない不動産が残るケースです
- 共有名義で意見がまとまらない
- 売却したい人と保有したい人が分かれる
- 管理や修繕の意思決定ができない
この状態になると、不動産は資産ではなく負債に近い存在になります
収益性が下がっても、売ることも、立て直すこともできません
最終的に負担を背負うのは、不動産を取得した本人ではなく
相続人です
この構造を理解せずに個人所有を続けることが
最も避けるべき失敗パターンです
まとめ
法人化しないという選択自体は間違いではありません
次の条件に当てはまる人にとって
個人所有は合理的な選択肢になり得ます
- 年収600〜1,000万円程度の会社員
- 不動産所得が年間100〜400万円のレンジ
- サラリーマンとしての勤務を当面継続する
- 管理や固定コストの増加を避けたい
この層にとって、法人化は義務ではなく
状況に応じて検討すべき戦略の一つにすぎません
一方で、次の状態にある人にとって
準備なき個人所有はやってはいけない選択です
- 相続について何も整理していない
- 物件ごとの引き継ぎ方針が決まっていない
- 判断を将来の自分や家族に委ねている
判断軸は、法人か個人かではありません
不動産を保有する立場として
相続を前提にした責任を果たしているかどうかです
個人所有を選ぶのであれば
相続時に誰がどの物件を引き継ぐのかを
物件単位で整理することが合理的です
その準備ができない、あるいはやるつもりがないのであれば
法人化を含めて運営形態そのものを再検討すべき段階にあります
法人化をするかどうかよりも先に、判断を引き継がせない準備ができているか
それこそが、このテーマで最初に確認すべき問いです
