不動産を法人に移すと税金はいくらかかるのか？譲渡税と登録免許税の計算方法を整理する

はじめに

不動産投資を続けていく中で、法人化を検討し始めたサラリーマンが必ず直面するのが
「個人で保有している不動産を法人に移すと、どれくらい税金がかかるのか」という問題です

法人に移せば節税になる、名義変更すればいいだけ
といった断片的な情報を目にし、全体像を理解しないまま判断してしまうケースも少なくありません

しかし、不動産を法人に移す行為は、税務上は極めて重い意味を持ちます
判断を誤ると、想定外の税金を一度に支払うことになり
資金繰りや今後の出口戦略にまで影響します

第1章 なぜ不動産を法人に移すと税金が発生するのか

個人と法人は別人格

最初に押さえるべき前提は
個人と法人は税務上まったくの別人格であるという点です

たとえ代表者が同一人物であっても、法律上は他人同士の取引として扱われます

そのため、「自分から自分の会社に移すだけ」
という感覚は通用しません

売買と同じ扱いになる理由

個人が所有する不動産を法人に移す場合
税務上は以下のいずれかとして処理されます

• 個人から法人への売却
• 個人から法人への現物出資

どちらを選んだとしても、「資産を譲渡した」と見なされてしまい
結果として、個人側には譲渡所得が発生し、譲渡税の対象になります

価格を低く設定したり、帳簿上の処理を工夫しても
税務署は時価ベースで判断する点には注意が必要です

無料や名義変更では済まない仕組み

よくある誤解が
「無償で渡せば税金はかからない」
「名義変更だけなら問題ない」
という考え方です

実態は、無償譲渡であっても「みなし譲渡」として課税されます
また、登記上の名義を変更する手続に対しても登録免許税などの税金も発生します

第2章 譲渡税の基本構造と計算の考え方

譲渡所得の計算式の全体像

譲渡税は、次の式で計算される譲渡所得に対して課税されます

譲渡所得
＝ 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用

この「差額」に対して、所得税と住民税が課税される仕組みです

取得費と譲渡価格の考え方

取得費には、単純な購入価格だけでなく、次のような費用が含まれます

• 建物と土地の購入代金
• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税

一方で、建物部分については減価償却が進んでいるため、
帳簿上の取得費は想像以上に小さくなっているケースが多くあります

例えば、

• 購入価格 3000万円
• 建物比率 1500万円
• 20年経過し帳簿価額が300万円

この場合、売却価格が2500万円でも、売却益が2200万円と見なされるため
大きな譲渡所得が発生する可能性があります

長期短期で税率が変わる点

譲渡税の税率は、所有期間によって大きく異なります

• 所有期間5年以下は短期譲渡
  税率 約39パーセント
• 所有期間5年超は長期譲渡
  税率 約20パーセント

法人に移すタイミングが1年違うだけで、税額が数百万円変わるケースも珍しくありません

サラリーマンが誤解しやすいポイント

サラリーマン投資家が特につまずきやすいのは、
「実際に現金をもらっていないのに税金がかかる」
という点です

法人に移す際、売却代金を分割にしたり
役員貸付として処理することもありますが
税金は譲渡が成立した時点で発生します

このズレを理解せずに進めると
納税資金が足りず、別の資産を売却せざるを得ない
という本末転倒な結果になりかねません

第3章 登録免許税と不動産取得税の実務的な整理

譲渡税と並んで見落とされやすいのが、登記や取得に伴って発生する税金です

金額は譲渡税より小さく見えるものの、確実に現金で支払う必要があるため
軽視すると資金計画を崩します

登録免許税がかかる理由

不動産を法人に移す場合、所有権移転登記が必要になります
この登記行為に対して課税されるのが登録免許税です

重要なのは
売買か現物出資かに関係なく、所有者が変われば必ず課税される
という点です

「同じ人が代表だから問題ない」という理屈は、登記の世界では通用しません

税率の基本と計算の流れ

登録免許税は、原則として以下の計算になります

• 課税標準は固定資産税評価額
• 税率は原則2パーセント

例えば、評価額2000万円の不動産であれば、
登録免許税は40万円です

ここで注意すべきなのは、
評価額は時価より低いことが多い一方
評価替えのタイミングによっては想定より高くなる、という点です

不動産取得税が発生するケース

法人が不動産を取得すると、不動産取得税が課税されるケースがあります

• 売買で法人に移した場合
• 現物出資であっても取得と判断された場合

税率は原則として評価額の3～4パーセントです

自治体によって軽減措置の有無や適用条件が異なるため
事前確認を怠ると数十万円～百万円単位の差が生じます

見落とされがちな諸費用

税金以外にも、次のような費用が発生します

• 司法書士報酬
• 登記関連の実費
• 契約書の印紙税

これらを合計すると
税金とは別に20万円から50万円程度かかることも珍しくありません

第4章 実際にいくらかかるのか 数字で見るシミュレーション

ここでは、典型的なケースを使って全体像を整理します

あくまで考え方を理解するための数字ですが、イメージしやすくなるでしょう

評価額と時価の違い

前提条件として、次の不動産を想定します

• 時価 3000万円
• 固定資産税評価額 2100万円
• 取得時価格 2000万円
• 保有期間 10年

この不動産を個人から法人へ売却するケースを考えていきましょう

譲渡税と登録免許税を合算した総コスト

まず譲渡所得は
譲渡価格3000万円 − 取得費2000万円 ＝ 1000万円

長期譲渡の場合、税率は約20パーセントのため、
譲渡税は約200万円です

次に登録免許税は
評価額2100万円 × 2パーセント ＝ 42万円

不動産取得税を仮に3パーセントとすると、
2100万円 × 3パーセント ＝ 63万円

税金だけで合計約305万円となります

手元資金に与える影響

ここで重要なのは
これらの税金は原則として短期間に約305万円を現金で支払う必要がある
という点です

法人からの3000万円の支払いが分割であっても
個人側の譲渡税は別途発生します

結果として、帳簿上は法人資産が増えたのに、個人の現金は大きく減る
という状況が起こります

想定より高くなる典型パターン

想定よりコストが膨らむケースには共通点があります

• 建物の帳簿価額がほぼゼロ
  さらに譲渡所得が増えるため譲渡税が増加し約600万円近く
  評価額はゼロにならないため登録免許税も変わらず約40万円必要
  
• 評価額を正確に把握していない
  不動産鑑定士などの第三者の評価が必要となり、更に十数万～30万円がかかります

このように状況が重なると
当初想定の1.5倍から2倍の資金流出になることもあります

第5章 サラリーマンがつまずきやすい判断とやらなくていい選択

税金の仕組みを理解しても、判断を誤れば結果は変わりません
ここでは、サラリーマン投資家が特につまずきやすい思考パターンを整理します

節税目的だけで移すリスク

法人に移せば税率が下がる
この発想だけで動くと、高確率で失敗します

一時的な税負担を無視して移した結果
数年分の節税効果を一度で吹き飛ばすケースは珍しくありません

節税は手段であって、目的ではありません

法人化すれば得という思い込み

法人化は万能ではありません
保有期間、物件規模、出口戦略によっては、
個人保有のままの方が合理的な場合もあります

特に

• 近い将来に売却予定
• 次世代に現金で残したい

といった場合、移転しないという判断が最適になることもあります

融資や出口を無視した判断の問題点

不動産を法人に移す行為は
融資評価や将来の売却条件にも影響します

移転によって含み益を消費してしまうと
次の一手が取りにくくなります

やらなくていい選択とは
今すぐ動かなくても成立する判断を、焦って実行しないこと
とも言えます

第6章 失敗例と成功例から学ぶ法人移転の考え方

不動産を法人に移すかどうかは、知識の有無よりも判断の順序で結果が分かれます
ここでは実際によくある失敗例と、うまく進めたケースを対比しながら整理します

失敗例①　税金を嫌って動けなくなった例

典型的なのが
譲渡税や登録免許税の金額を知った途端に、判断が完全に止まってしまうケースです

例えば
含み益が大きく譲渡税が300万円を超えると分かった瞬間に
その後の法人化や出口設計の検討自体をやめてしまう

といった場合です

結果として

• 個人保有のまま規模拡大ができない
• 融資余力が伸びない
• 出口の選択肢が狭まる

という状態に固定されます

税金を払わない判断が、将来の選択肢を失わせることもあります

失敗例②　先に法人に移して資金繰りが悪化する

逆の失敗もあります
税金を軽く見て、勢いで法人に移してしまうケースです

譲渡税・登録免許税・不動産取得税を合算すると、
300万円から500万円の現金流出になることも珍しくありません

この支払いを想定していなかった結果

• 修繕資金が不足
• 次の融資で自己資金が出せない
• 法人のキャッシュフローが一時的に不安定になる

という状況に陥ります

順序を誤ると、合理的なはずの法人化が足かせになります

成功例①　出口戦略を前提に移転

うまくいっているケースでは、必ず出口から逆算しています

例えば

• 10年以内に法人ごと売却する
• 次世代に株式で承継する
• 個人ではなく法人で長期保有する

といったゴールを先に定めた上で
移転時の税金をコストとして織り込んで判断しています

結果として
一時的な税負担は発生しても、
中長期で見れば資産価値や選択肢が広がる形になります

筆者自身が検討した際に重視しているのは次の点です

• 移転後5年から10年で何をしたいか
• 税金を払った後でも資金が回るか
• 移さない場合の制約は何か

税額そのものより
払った結果として何ができるようになるか
を基準に判断するようにしています

第7章 出口戦略と次世代承継から逆算する法人移転

法人移転は、現在の節税や融資だけで完結する話ではありません
最終段階をどう迎えるかによって、正解は変わります

売却時に不利になる移転の仕方

注意すべきなのは
含み益を抱えたまま法人に移し、すぐに売却するケースです

この場合

• 個人で譲渡税
• 法人で法人税

と、二重で税負担が発生する構造になります

売却が近いなら
移さないという判断が合理的になることもあります

承継を見据えた保有主体の考え方

次世代への承継を考える場合
不動産そのものよりも、保有主体が重要になります

法人であれば

• 株式で承継できる
• 分割しやすい
• 経営判断を引き継げる

といった利点があります

この前提がある場合、
移転時の税金は承継コストの一部と考えることができます

最終段階から考える法人化の意味

法人化や法人移転は
途中の手段であってゴールではありません

売却・承継・清算についてどこに着地するのかを決めずに動くと
途中で判断がブレてしまいます

最終段階を言語化してから、今の一手が適切かを考える必要があります

今やるべきか 後回しにすべきかの基準

判断基準はシンプルです

• 移すことで選択肢が増えるなら検討する
• 移すことで動きにくくなるなら待つ

今やらない判断も、立派な戦略です

重要なのは、何となく先延ばしにしないことです

まとめ

不動産を法人に移すと、税金は必ず発生します
これは避けられません

最も危険なのは、計算方法を知らないまま感覚で判断することです

サラリーマン投資家ほど、
短期的な損得だけで決めてしまいがちですが、
法人化 移転 出口は一体で考えるテーマです