コロナ禍で民泊が壊滅したとき、どう対応した？その学びとは？

はじめに

新築戸建てを活用した民泊運営を始めたのは、私の不動産投資7年目の終わり。沖縄のリゾート地という好立地もあり、開始直後から夏場の稼働は高く、8月には100万円を超える売上も経験しました。

コロナ前の状況｜民泊運営の順調な立ち上がり

7年目に民泊をスタートし、最初のシーズンは観光需要が旺盛で売上も順調。
特に夏の繁忙期は稼働率が高く、連泊利用もありました。

• 8月の売上：約100万円（11組利用、連泊含む）
• 10月の売上：約6万円（2組のみ利用）

シーズンによる波はあるものの、年間を通して「高単価・安定稼働」を期待できる収益構造に見えていました。

コロナ禍の直撃と収益悪化

しかし8年目に入ると、コロナによる観光需要の蒸発が直撃。国内外、海外ともに旅行客は大幅減少。売上は半減しました。

• 8年目の売上：約180万円（前年の約半分）
• 運営経費：約130万円
• 粗利益：約50万円

「ほぼ消滅」とまではいかないものの、黒字幅は大きく縮小し、ローン返済や管理費が重くのしかかる状況でした。

私が取った対応策

金融機関との交渉

このままではキャッシュフローが圧迫されると判断し、特にアパートの借入金の返済が最も負担が大きいので銀行へ金利引き下げを交渉しました

交渉には確定申告、他行の返済予定表、各物件の運用状況等を提出しました

• 金利 3.5％ → 3.1％ に引き下げ成功
• 月々の返済は 75万円 → 約72万円 に軽減

大幅ではありませんが、固定費削減は心理的にも大きな支えとなりました。

補助金・給付金制度の確認

国や自治体の補助制度を調べましたが、私のケースは対象外。利用できず断念しました
制度活用は「対象要件を早く確認し、行動することが肝心」と痛感しました

物件の状態の維持

稼働率が下がると、民泊利用後に清掃する運用でしたので、清掃の頻度が下がり、久しぶりに利用したお客様からの感想と低い評価をいただいてしまいました

管理会社と連携し、稼働が開いた場合に備え最低限の清掃や設備維持は継続するようにしました

学びと今後の戦略

この経験で学んだことは、民泊はハイリスク・ハイリターンであるという現実です。

• 観光需要に依存するため、外部環境の変化に極めて脆弱
• キャッシュフローに余裕を持たせ、突発的な収益減に耐える準備が不可欠
• 不動産投資のポートフォリオ全体で、安定資産（区分マンション・アパート）と変動資産（民泊）を組み合わせることが重要

まとめ

民泊運営は、立ち上がりは順調でも外部環境に左右される大きなリスクがあります。
私自身、コロナ禍で収益が半減し、金融機関との交渉や物件と運営維持に奔走しました。

これから民泊に挑戦する方には、以下を強くお伝えしたいです。

• ハイリターンだけを見ず、リスクシナリオを想定する
• 銀行交渉・補助金確認など「守りの行動」も同時に準備する
• 不動産ポートフォリオ全体の安定性を意識する