民泊運営で収益を上げるには？清掃・レビュー・集客の改善効果とは？

はじめに｜民泊運営は「改善」の積み重ねで成長する

7年目から始めた沖縄リゾート地での民泊運営。初年度は売上420万円、粗利益200万円とまずまずのスタートでしたが、その後コロナ禍で売上は半減し厳しい時期を経験しました。

しかし、需要回復を見据えた改善策を積み重ねたことで、12年目には売上650万円と過去最高を記録。今回は、改善に取り組んだポイントを具体的に紹介します。

清掃業者の見直しでコスト削減と品質向上を両立

民泊運営で欠かせないのが清掃。私は運営を不動産管理会社に委託していましたが、ある時「コスト面でもう少し見直せる」と提案を受けました。

• 変更前：13,400円／回
• 変更後：11,500円／回

年間で59～74組の利用があるため、約11万円～14万円のコスト削減効果に。しかも、変更後の業者は報告体制が整っており、清掃後に写真で仕上がりを確認できるようになり、レビューにも反映されるほど品質が改善しました。

レビューを「改善のヒント」として活用

低評価レビューはつい落ち込みがちですが、運営改善の宝の山です。実際に指摘を受けた内容と、その改善策は次の通りです。

• ホコリが残っている
  　→清掃後の写真報告箇所を増やし、特に細部を確認できるよう管理会社に依頼。
• カーテンの劣化
  　→すぐに新品に交換し、部屋の印象が大きく改善。
• 庭の雑草が目立つ
  　→除草と砂利敷きを実施し、清掃の手間も減少。

これらを一つ一つ改善することで、レビューの評価が向上し、集客力の底上げにつながりました。

集客改善策｜写真とインフルエンサーの力

需要回復期に向けて、最も効果が大きかったのは「見せ方の改善」と「認知度向上」でした。

プロカメラマンによる写真撮影

以前は不動産会社に依頼してスマートフォンで撮影した写真を掲載していましたが、プロに依頼すると室内の広さや開放感が段違い。バーベキューセットやリビングで食卓を楽しめる様子を想像させるような印象が増え、Airbnb上でのクリック率が向上し、予約数にも直結しました。

民泊インフルエンサーへの無料招待

SNSで影響力のある民泊インフルエンサーを招待し、実際に宿泊した感想を発信してもらうことで、フォロワーからの認知が一気に拡大。コロナ収束後に予約が増えました。

需要回復後の実績｜効果は数字で証明された

改善策の効果は、12年目の運営実績で明確に現れました。

• 宿泊単価：7.0万円 → 8.8万円
• 宿泊組数：59組 → 74組
• 年間売上：420万円 → 650万円

レビュー改善・写真撮影・インフルエンサー施策の効果が重なり、初年度比で約1.5倍の売上を実現しました。

まとめ｜「改善」は収益への最短ルート

民泊運営は、立地や物件スペックだけでは決まりません。清掃の質、レビューへの対応、そして写真やPR戦略といった細部の積み重ねが、長期的な収益力を支えます。