なぜ白色申告で不動産投資を始めたのか
サラリーマンとして働きながら不動産投資を始めた当初、最大の目的は「節税による資産形成」でした
給与所得は税負担が重く、控除以外で税金を減らす方法はほとんどありません。そこで目を付けたのが「損益通算」です
白色申告であれば、不動産投資で発生した赤字を給与所得と相殺でき、税金の還付を受けることが可能です。青色申告ではこの仕組みを使えないため、私は迷わず白色申告を選びました
白色申告を10年以上続けた理由
- 新築ワンルームマンションは収益性が低い
利益が出にくいため、融資を前提とする投資の場合は、節税効果を活用しなければ資産形成が進みません
収益がある不動産ならだれでも欲しがるから、そもそも市場には無く、自分には買える機会なんかあるわけないと考えました
- 政策として認められている仕組み
「給与と不動産の損益通算」は国が容認している制度。これを活用しない手はありません - サラリーマンの信用力があるからこそ実現できる投資法
融資を受けやすく、安定的に物件を確保できる点が最大のメリットです
サラリーマンの信用力が必要なので，ある程度、参入障壁のある差別化された分野と考えました
節税効果の実績（グラフ）
1年目から10年目までの節税効果をまとめると、所得税と住民税を合わせて約1,000万円 の軽減ができました。
- 最大節税額（1年）：所得税 約120万円＋住民税約60万円
- 最小節税額（1年）：所得税 約30万円＋住民税 約10万円
- 10年累計：約1,000万円
節税を活用した投資スタイルは、時間がお金に変わるという感覚です
次の戦略で民泊導入で収益性が改善
減価償却が終わり、黒字化による税負担増になる将来を見据えて、私は新しい一手として民泊を導入しました
民泊自体にも改善を重ねて結果、宿泊単価は 約7万円 → 約8.8万円 に上昇。宿泊組数も 59組/年 → 74組/年 に増加
これにより、年間の収益は200万円程度改善して、更に300〜350万円程度に改善。節税頼みだった投資から、収益で回していける体制へとシフトしつつあります
制度は変わる可能性はあるので、ある程度資産ができたら、過度に依存せず、次の戦略を考えることは大事だと思います
税制改正リスクと私の考え方
もちろん、今後も「損益通算」が使えるかどうかは不透明です。税制改正で塞がれる可能性はゼロではありません
ただ私は、
「誰もやろうとしない事こそ利益がある」
と考え、
リスクを理解したうえで続けています
まとめ
新築区分マンション投資で白色申告による損益通算は、サラリーマン投資家が少ない資本で資産形成を進めるための大きな武器です
これからも「節税→黒字化→法人化」という流れを意識しながら、投資を継続していく予定です
