不動産投資2年目の収支はどう変化する？2件目を買った理由とは？

はじめに

サラリーマンとして副業で始めた不動産投資。1年目は新築の区分マンション1件での運営からスタートし、確定申告を経験しながら節税効果も実感しました。

そして2年目、私はもう1件、新築区分マンションを購入しました。
今回は2年目の収支の実態となぜ2件目に踏み切ったのか、さらに複数所有して見えてきた課題について、実体験ベースでお伝えします。

2年目の運営状況と収支の全体像

1件目はサブリース契約で運営していたため、家賃収入は安定。2件目も同じ不動産会社からの提案で購入し、同様のサブリース契約を選択しました。

2年目の家賃収入は年間約146万円（2件合計）。一方、ローン返済・管理費・修繕積立金・保険料・税金などの年間支出は約152万円（2件合計）でした。

また、節税効果により約60万円の収入が増えました。
1年目より家賃収入は増えたものの、ローン返済額も増えたため、節税効果を期待するキャッシュ運用になっていました。

2件目購入を決めた理由

2件目購入の一番のきっかけは、1件目が順調に運営できていたことです。
特にサブリース契約で空室リスクがなかったこと、ローン返済も無理のない範囲だったことが安心材料になりました。

二番目の理由は給与所得も増えまだ節税効果に期待できたことです。2件目でも所得税・住民税合わせて約40万円の節税につながる計算でした。

また、不動産会社からの提案の条件を比較検討しました。
金利2.015％、期間35年、頭金ゼロで購入できたことも大きな決め手でした。

2件目の物件スペック

2件目の物件はこんな感じでした

• 立地：東京都23区内・主要私鉄沿線駅 徒歩10分
• 間取り：1K（25㎡）
• 階数：8階建ての5階部分
• 購入価格：2,370万円
• 想定家賃：月8.6万円
• 表面利回り：約4.3％（管理費・修繕積立除く）

1件目との大きな違いは、物件価格がやや高く、家賃がやや低めで、利回りが低めだったことです。これは2年目以降の課題にも直結しました。

2年目で見えてきた課題

不動産の運営の視点で感じた課題はこんな感じでした

• キャッシュフローの増大による不安
  当然ですが、2件分の家賃の収入が増える一方で、ローン返済分と固定資産税や修繕積立金の支出も増加
• 利回り低下の実感
  物件価格の上昇で利回りが低下し、収支の条件が良い物件が減っている事を感じた。
• 管理業務の増加
  書類管理や確定申告の負担が増加。2件分の類似した書類が増えるので、どちらの物件の書類か分けて管理が必要。

まとめ

2年目での2件目購入は、資産形成のスピードを加速させる一方で、キャッシュフローや将来計画への課題も明らかになりました。
サラリーマンが不動産物件で資産を形成する戦略は、すぐに自由なお金が増えるとは限らないことを実感しました。

これから購入を検討する方は、数字だけでなく長期的な戦略を持つことをおすすめします。