サラリーマン不動産投資を3年目に拡大するにはどうすればいい？

はじめに

1棟目の新築区分マンションを購入してから2年、安定した家賃収入と節税効果を実感しつつも、「このペースでは大きな利益にはつながらない」という課題に直面しました。

そこで3年目、私は新築区分1件と中古区分1件を追加購入するという大きな一歩を踏み出しました。今回はその理由と背景、そして購入後の実態についてお伝えします。

節税効果だけでは限界がある理由

新築区分マンションは、減価償却やローン利息による節税効果が魅力です。しかし、それはあくまで「短期的なキャッシュフローを改善する効果」であり、大きな利益を狙う戦略ではありません。

• 節税効果は年を追うと減少
  減価償却は建物部分は47年、設備部分は15年で償却が終わります。私の場合1棟目は現在も年間約55万円の費用化ができますが、16年目以降は約25万円程度に下がります
  当然、節税効果も下がります
  
• 家賃収入は安定するが、1物件あたりの利益額は小さい
  フルローンとサブリースの組み合わせは初期負担も少なく収入は安定しますが不動産経営だけでの利益は0かマイナスが基本です
  
• 将来的な資産形成スピードが遅くなる
  節税に依存するので納税額以上に利益になることはありません
  
  当時のサラリーマン年収は約660万円で、所得税は約20万円弱、住民税で約35万円です
  年収に依存し、最大でも年間で50万円の範囲しか期待できません

複数物件戦略に踏み切った理由

私が複数物件保有へ踏み切ったのは、残債が減るスピードが価格の下落スピードよりも速いと考えた、
つまり、時間をかけて保有し続ければ、売却時にはプラスになる確率が高まるという計算です。

• 長期保有で残債減少による売却益が狙える
  2025年現在で、1件目の物件の区内で25ｍ2前後で築年が2013年で調べると2,400万円～3,000万円です。1件目の残債は約1,800万円で600万円程度の利益が期待できます
  
• 新築だけでなく中古も組み合わせて購入スピードを上げられる
  新築は価格も高いため、銀行融資も無限に融資してくれません。中古なら価格が安く、また新築プレミアム価格の上乗せがない分購入スピードが上げられると考えました
  
• 複数物件化で収入の分散効果が生まれる
  中古区分マンションは価格が安いため不動産運営だけでの収支のプラスが期待できると不動産会社からの提案がありました

3年目に購入した新築区分と中古区分のスペック

3年目に購入した物件はこんな感じでした

新築区分マンション

• 立地：東京都23区内・主要私鉄沿線駅 徒歩7分
• 間取り：1K（26㎡）
• 階数：4階建ての4階部分
• 購入価格：3,140万円
• 想定家賃：月9.8万円
• 表面利回り：約3.7％（管理費・修繕積立除く）

中古区分マンション

• 立地：東京都23区内・主要私鉄沿線駅 徒歩5分
• 間取り：1K（21㎡）
• 階数：7階建ての5階部分
• 購入価格：1,700万円
• 想定家賃：月7.4万円
• 表面利回り：約5.2％（管理費・修繕積立除く）

購入後の収支と運営の変化

• 家賃収入合計が毎月約5万円の赤字
  4件の毎月の家賃収入は約34万円、ローン返済と修繕積立金と修繕費合計で約39万円になりました
  
• 複数物件によりローン返済比率が上がりキャッシュフローの厳しい状況は続くも節税の枠は広がる
  不動産の現金の収支は厳しいものの、サラリーマン年収が約900万円に増えていたので、所得税で約60万円還付、住民税で約30万円の減税効果があり運営は続けられる状況でした
  
• 管理業務は不動産会社に委託して負担増は軽微
  物件は増えましたが管理は不動産会社がしっかり対応していただいていたので、本業のサラリーマン業に専念できていました

今後の課題と拡大戦略の方向性

不動産会社の担当マンと話しながらこんな事を考えていました

• 融資枠の残り
  3年目で融資額は約1億円に到達しているが、年収も増加しておりまだ融資は可能そうな見込みであること
  
• 市場価格が高騰しているかの判断
  2016年当時、良い物件はすぐに売れてしまいなかなか買えない状況でしたが、フルローンで組んでも収支がトントンぐらいにおさまり、高騰している程の状況ではありませんでした
  
• 出口戦略は「残債減少が価格下落より大きい」を活かした長期保有型
  不動産会社の営業マンの感覚では新築から7～10年ほどで損益分岐点を迎え、残債と価格が逆転すると聞いていたので、長期に安定的に保有できることを優先
  

まとめ

3年目で新築と中古を追加購入した理由は、節税効果だけでは限界があると気づき、複数物件化によって資産形成を加速させるためでした。

同じ不動産会社の担当者からの追加購入は担当者の信頼につながり良い物件の紹介につながります。
また、安定で経営していることは銀行からの信頼にもつながると思います

これから不動産投資を拡大したいサラリーマンの方にとって、少しでも参考になれば幸いです。