はじめに
不動産投資を始めて4年目、私の投資人生にとって大きな転機が訪れました。
それまで新築区分マンションを中心に購入してきた私ですが、この年に中古アパート1棟を含む計4物件を新たに取得しました。
区分からアパートへのステップアップは、サラリーマン投資家にとって一つのハードルですが、その背景や戦略を振り返ります。
4年目の購入物件一覧
4年目に取得したのは以下の4物件です。
新築区分マンション
- 立地：東京都23区内・主要私鉄沿線駅 徒歩6分
- 間取り：1K（23㎡）
- 階数：7階建ての3階部分
- 購入価格：3,000万円
- 想定家賃：月9.4万円
- 表面利回り：約3.7％（管理費・修繕積立除く）
中古区分マンション
中古区分マンション1
- 立地：東京都23区内・主要私鉄沿線駅 徒歩6分
- 間取り：1R（14㎡）
- 階数：4階建ての1階部分
- 購入価格：1,130万円
- 想定家賃：月6.0万円
- 表面利回り：約6.3％（管理費・修繕積立除く）
中古区分マンション2
- 立地：神奈川県横浜市内・主要鉄道駅 徒歩4分
- 間取り：1K（25㎡）
- 階数：11階建ての8階部分
- 購入価格：2,000万円
- 想定家賃：月8.8万円
- 表面利回り：約5.2％（管理費・修繕積立除く）
中古アパート
- 立地：埼玉県・主要鉄道駅 徒歩8分
- 間取り：17室
- 階数：鉄骨造3階建
- 購入価格：約16,000万円
- 想定家賃：月約100万円
- 表面利回り：約7.5％（管理費・修繕積立除く）
中古アパート購入に踏み切った理由
私が中古アパートを選んだ大きな理由は、規模の拡大とキャッシュフローの安定化です。
区分マンションは管理が楽な反面、収益の伸びは1戸単位。アパートなら一度の購入で複数戸分の家賃収入が得られ、空室リスクも分散されます。
不動産運営だけでキャッシュフローの黒字化が期待できました。さらに、減価償却による節税効果が区分よりも大きく、短期間で税負担を軽減できる点も魅力でした。
4年目の融資環境
これまでの返済実績と安定した給与所得が評価されたのも大きいと思いますが。一番大きかったのは不動産担当営業マンとの信頼関係だと思います
こちらの営業マン、会社が変わってたのですが、そのままコンタクトを継続していて、当時在籍されている会社の得意分野が中古物件で、銀行と提携があったので、私自身の労力も無く実現できたと思います
追加で購入した中古区分マンションは、その会社との信頼構築のために購入したと考えています。不動産物件の巡り合わせは信頼関係の構築が大事だと思います
運営面の変化と課題
物件数が一気に増えたことで、運営はより複雑になりました。
管理会社とのやり取りも増え、修繕対応など、オーナーとしての判断の機会が時々、発生するようになりました
アパートは戸数が多いため、1室空室になっても全体収入への影響は小さいのはメリットです。一方、共用部分などの修繕費や管理コストの負担があります
修繕の対応や、空室時の対策などを管理不動産会社と定期的に相談することが大事だと思います
4年目収支とキャッシュフローの変化
- 家賃収入合計が毎月約5万円の黒字
8件の毎月の家賃収入は約160万円、ローン返済と修繕積立金と修繕費合計で約155万円になりました - 複数物件と中古アパートによりキャッシュフローがプラスに転じる
特にアパート単独でみると収入が月約100万円でローン返済が約88万円で、月約12万円のプラスになったのは現金の管理上も運営しやすくなりました - 管理業務は不動産会社に委託して負担増は軽微
物件は増えましたが、管理は不動産会社と月1回程度コンタクトをとる程度で対応でき、不動産経が経営できている感覚を得ながら、本業のサラリーマン業に専念できていました
出口戦略と長期ビジョン
私の戦略は、価格下落の速度 ＜ ローン残債の減少速度 を利用する方法です。
これにより、売却時に残債との差額を利益として確保できます。
アパートは長期保有しつつ、将来的には物件の売却又は、建て替えによる資産再構築も選択肢に入れています
まとめ
4年目は不動産投資のフェーズが変わった年でした。
区分で基盤を作り、アパートで一気に規模拡大。これにより、キャッシュフローと資産価値の両立を目指す形になりました。
これから拡大を目指すサラリーマン投資家にとって、信用の積み重ねと、不動産会社と金融機関との関係構築は何よりの武器になります
