運営4年目で直面した大きな試練
サラリーマンとして副業で不動産投資を始めてから4年目。
順調に稼働していた中古アパートですが、突発的な修繕費用が立て続けに発生しました。
さらに、キャッシュフローを改善するために銀行への金利交渉も実行。
結果的に返済額を抑え、安定した運営を続けることができました。
この記事では、漏水トラブルや給水ポンプ修繕の実例と、実際に成功した銀行金利交渉の流れを詳しくご紹介します。
漏水トラブルの発生と対応
中古アパートの運営4年目、突然発生したのが上階の部屋での漏水。
下階の原状回復が必要になり、その費用は 約140万円 にのぼりました。
幸い、管理会社が一時的に費用を立て替えてくれたため、手元のキャッシュが枯渇することはありませんでした。
最終的には精算が必要ですが、管理会社の立替対応が資金繰りの大きな助けになりました。
給水ポンプ修繕と保険活用
さらに追い打ちをかけるように、台風の影響で集合給水ポンプが故障。
修繕費は 約120万円。
こちらも管理会社が一時立替してくれましたが、幸い火災保険でカバーすることができました。
この経験から、保険の適用範囲を事前に確認しておく重要性を痛感しました。
不動産投資は「万が一」に備える仕組みづくりが必須です。
キャッシュ不足を防げた理由
2つの大きな修繕費用が発生しましたが、キャッシュが回らなくなることはありませんでした。
その理由はシンプルで、管理会社の立替制度があったからです。
投資家目線では「修繕費の積立」を意識するのは当然ですが、加えて管理会社のサポート体制が資金繰りを安定させるカギになります。
これからアパート投資を始める方は、管理会社が修繕費を立替対応してくれるかどうかを必ず確認すべきです。
銀行への金利交渉で返済額を削減
突発的な修繕費に対応する一方で、キャッシュフローをさらに改善するために、銀行への金利交渉を行いました。
金利の変化と返済額の違い
- 交渉前：4.5％ → 月々の返済 約84万円
- 交渉後：3.5％ → 月々の返済 約75万円
金利を 1.0％ 下げることに成功し、返済額を 毎月約9万円削減できました。
実際の交渉プロセス
- 銀行に電話で打診
→「金利を下げてもらえないか」とシンプルに相談 - メールで必要書類を送付
→ 確定申告書のコピー、他の銀行の返済予定表、物件収支の状況、相談シート、理由書等を提出 - 面談なしで承認
→約1.5ヶ月ほど後に銀行側からの連絡だけで金利引き下げが決定
多くの方は「銀行交渉＝面談での長いやり取り」と考えますが、電話とメールだけで成立したのは意外でした。
学びと教訓
運営4年目で得られた教訓は大きく3つあります。
- 修繕費は必ず発生する
→ 長期的に積立をして備えることが重要 - 保険の条件を必ず確認する
→ 突発的な支出でも保険でカバーできるケースがある - 銀行交渉は自分から動くべき
→ 電話一本からキャッシュフロー改善につながる
まとめ：不動産投資は「行動力」で安定する
不動産投資は「買って終わり」ではなく、修繕・保険・金融機関対応の3本柱で成り立っています。
特に、新築区分マンションと違い、中古アパート経営ではその現実を痛感した年でした。
とくに、銀行交渉を自ら行い、返済額を削減できたことは、今後の投資基盤を安定させる大きな成果でした。
これから中古アパート投資を考える方にとっても、
「修繕費用と保険対応の実例」や「銀行交渉の具体的プロセス」は参考になると思います
リターンが期待できる中古物件への投資はそれなりに労力がかかることを痛感させられました
