管理会社はどう選び直すべき？途中で変更する手順と注意点を徹底解説

はじめに：なぜ管理会社変更はサラリーマン投資家の最重要テーマなのか？

不動産投資は「買った後」が本番と言われます
買った後の運用の中心になるのが管理会社です

そして実は、サラリーマン投資家が運用フェーズで抱えがちな悩みは

• 空室が埋まらない
• 連絡が遅い
• 修繕費が高い
• 募集の動きが遅い

といった管理会社への不満があります

では、対策として管理会社を変更しようとすると

• 「トラブルになるのでは？」
• 「手続きが大変そう…」
• 「途中で切り替えても大丈夫？」

と不安になり、踏み切れない人が多いのではないでしょうか

しかし、実際、管理会社変更は、正しい手順で進めればサラリーマンでも
安全にスムーズに実行できます

第1章 管理会社を変更すべきタイミングとは？

管理会社を変える決断は感情ではなく、「事実」で判断するのが鉄則です
次のサインが複数当てはまるなら、管理会社の変更を検討すべき時期です

サイン1：空室期間が長すぎる

空室が長引く大半の原因は、管理会社の動きにあります

• 写真の質が低い
• 家賃の見直し提案がない
• 募集スピードが遅い

「最低限の掲載しかしない管理会社」も少なくありません

サイン2：修繕提案が遅い・高い

• すぐに見積もりを出さない
• 相見積もりを嫌がる
• 明らかに不要な工事を勧める

こうした行動は利益優先の管理会社の典型です

サイン3：連絡が遅い・報告が不十分

• 退去・クレームの報告が遅い
• 内見状況の説明が曖昧
• 問い合わせの返信が1〜2日かかる

運用はスピードが命
連絡が遅い管理会社はそれだけで空室期間が伸びます

管理手数料は毎月3〜5%が一般的ですが、年間にするとそれなりの金額になります

他のサブスクサービスと比べてみて、サービスの内容に不満を感じるような管理会社に
支払う価値はありません

第2章 管理会社の変更手順：サラリーマンでも迷わない6ステップ

ここからは、実際に管理会社を変更するための手順を
サラリーマンでも迷わずに実行できる形で解説します

ステップ1：今の管理委託契約を確認する

まず契約書をチェックします

• 解約できるタイミング
• 解約通知の期限（一般的には30〜90日前）
• 解約時の原状回復や募集中案件の扱い

契約書の確認なしに動くとトラブルの原因になるため、最優先で確認しましょう

ステップ2：候補となる管理会社をリストアップする

ポイントは「大手だから安心」と考えないこと

見るべき基準は

• 募集スピード
• 写真の質
• ポータルサイト上の掲載状況
• 空室対応の実績

特に、SUUMO・Homesで多くの物件を扱っている会社は実務能力が高い傾向があります

ステップ3：新旧の管理会社に切り替え可能かを相談する

この時点では、今の管理会社にはまだ伝えなくてOKです

まずは新しい管理会社に

• 引き継ぎ可能か
• どんな流れで移行するか
• 募集・修繕の方針

を相談します
良い管理会社はここで丁寧に手順を案内してくれます

ステップ4：新管理会社と面談し管理内容をすり合わせる

候補の中から1～2社に絞り、面談します

確認すべきポイントは

• 募集方針（家賃、写真、媒体）
• 修繕の考え方（必要最低限か？利益優先か？）
• 連絡頻度（週次報告があるか）

ここで「任せてもいい」と思える会社を選びます

ステップ5：旧管理会社へ正式に解約通知を出す

書面1枚で十分です

感情的にならず淡々と事務的に伝えることが重要
不要な揉め事は避けられます

ステップ6：鍵・図面・契約書の引き継ぎを完了させる

引き継ぎが完了したら、新管理会社が即日で募集開始できる状態になります

• 鍵
• 図面
• 入居者情報
• 修繕履歴
• 契約関係書類

これらをスムーズに移行することで、空室期間を最小化できます

第3章 管理会社を変更する際の注意点と失敗しないコツ

管理会社の変更は、正しい判断をすれば大きな成果を生みます

しかし、タイミングや段取りを誤ると「空室がさらに長期化する」「修繕が止まる」などリスクも存在します

ここでは、サラリーマン投資家でも安全に変更できるための注意点を解説します

注意点1：繁忙期の途中変更は避ける

1〜3月は賃貸業界の最大繁忙期です

このタイミングで管理会社を変更すると

• 募集が一時停止する
• 管理会社同士での引き継ぎが遅れる
• チャンスを逃し空室が長期化する

といった大きなデメリットが発生します

注意点2：退去直後のタイミングは慎重に

退去が発生し、修繕が進んでいる最中に管理会社を変更すると
工事業者の手配が止まったり、費用が二重計上されたりする恐れがあります

特に

• クロス張り替え中
• ハウスクリーニング前
• 見積もりの比較中

などのタイミングは最も危険です

変更するなら

• 修繕が完了して鍵が戻る
• 写真撮影と募集を新会社で開始できる状態

を条件にしましょう

注意点3：修繕履歴・契約書類は必ず自分で保管する

管理会社が変わっても、あなたの資産はあなたが管理すべきものです

所有すべき書類の例は

• 過去の修繕履歴一覧
• 工事の見積書・領収書
• 重要事項説明書（重説）
• 賃貸借契約書
• 退去立ち会い資料
• 敷金精算書類

といったものがあげられます

これらを自分で保管しておかないと、「何年前にどこを直したのか？」が
新しい管理会社に伝わらず、無駄な追加工事が発生するリスクがあります

修繕履歴を管理するのは「投資家としての最低限の守り」です

注意点4：最初の3ヶ月で改善の兆しがあるか必ずチェック

管理会社変更後の最初の3ヶ月は見極め期間です

チェックすべき項目は

• 募集スピード（掲載の早さ・反響の増減）
• 写真の改善（明るさ・広さ・構図）
• 連絡の頻度と質（週次報告の有無、返信速度）
• 広告・図面のクオリティ（ライティングや訴求内容の改善）

といったものがあげられます

3ヶ月の間に改善の気配がなければ
その会社は「改善できる会社」ではない可能性が高いです

あなたの物件を守るためにも、早めに再検討する勇気が必要です

第4章 管理会社変更後にやるべき改善アクション

管理会社を変更して終わりではありません
変更したところがスタートです

サラリーマン投資家としてさらに成果を出すために
新しい管理会社と共に行うべき「改善アクション」を整理していきます

「募集戦略の再設計」を新管理会社と行う

最初の面談ですり合わせるべきは、以下の5点です

• 家賃設定（相場比較・初期設定の考え方）
• ターゲット像（単身／ファミリー／学生／法人など）
• 写真の方針（自撮り＋プロ撮影の使い分け）
• 募集媒体（SUUMO・ホームズ・アットホームの掲載範囲）
• 月間レポート（反響数・内見数・改善案）

管理会社によって戦略は大きく異なるため
「どのターゲットに、どんな魅力で刺すのか？」をオーナーが主導して決めることが重要です

修繕方針を統一する

管理会社変更後に発生する可能性が高いトラブルは「修繕方針のズレ」です

新しい管理会社には、最短で入居が決まる修繕を優先する
という原則を共有しましょう

また、不必要な工事を防ぐために、見積もりは必ず2社を比較する
ということをルール化するだけで、管理会社が暴走するリスクを大きく下げられます

月次レポートで改善状況を数字で管理

管理会社変更後は、感覚ではなく数字で管理することが大切です

見るべき数字はこの4つだけ

• 募集ページのアクセス数
• 内見数
• 反響数（問い合わせ件数）
• 競合物件との比較データ

この数字の推移を見ると、
「どこを改善すべきか」「何がボトルネックか」が即座にわかります

数字で管理すると、サラリーマン投資家でも迷いが消え
判断が正確で速くなります

まとめ：管理会社変更は投資の再スタートになる

管理会社は、物件の価値を左右する最大のパートナーです

• 不満を我慢して放置するとキャッシュフローは確実に悪化する
• 正しい手順を踏めば、サラリーマンでも安全に変更できる
• 管理会社の見直しは「あなたの資産を守るための経営判断」

管理会社が変われば
空室が埋まり、修繕が適正化され、運用ストレスは劇的に減少します