節税目的で不動産を買うとなぜ失敗しやすいのか？減価償却後に詰む人の共通点とは

はじめに

「この物件、節税になりますよ」と言われたとき
多くの人が一瞬引っかかりを覚えます

得になるはずの話なのに、なぜか前向きに決めきれない
その違和感は、感覚的なものではなく
判断の前提構造が見えていないことから生まれています

節税は本来、支出を抑える行為です

それにもかかわらず、節税を入口にした不動産投資では
後から「こんなはずではなかった」
という失敗事例が後を絶ちません

問題は節税そのものではありません、節税を目的に置いた瞬間に
判断の順番が逆転してしまうことにあります

第1章　節税不動産が成立する前提構造を整理する

節税スキームは赤字を作ることで成り立っている

まず押さえるべきなのは、節税目的の不動産投資が
どのような仕組みで成立しているかです

ここを理解しないまま「税金が減る」という結果だけを見ると
判断を誤りやすくなります

前提となる構造は、次の2点です

• 損益通算
• 減価償却

これらにより、不動産所得を意図的に赤字にし
その赤字を給与所得と相殺することで課税所得を減らします

ここで重要なのは、帳簿上の赤字はお金が増えるということではないという点です

実際は、減価償却費を計上することで帳簿上は赤字になり
その結果、所得税・住民税が減るという構造です

一方で

• ローン返済
• 管理費・修繕費
• 空室リスク

といった現金支出はそのまま発生します

つまりこのスキームは
「現金が出ていくが、税金が一部戻ってくる」
というモデルです

ここを理解せずに節税額だけを見ると
「得している」という錯覚が生まれますが
実態は赤字経営を前提にスタートしている状態です

投資として不利な状態からスタートしている現実

節税目的の不動産投資が危うい理由は
最初から黒字化を目指していない判断になりやすい点にあります

本来、投資として確認すべきは

• 現金収支はプラスか
• いつ黒字に転じるのか
• 外部環境が変わっても耐えられるか

といった点です

しかし節税が前面に出ると、判断軸が次のようにズレます

• 「いくら税金が戻るか」
• 「年収○万円ならどれくらい得か」

この時点で、投資判断ではなく税金対策の話にすり替わっています

ここでの判断基準は明確で
節税額ではなく、現金収支がいつ黒字化するかを見ていない判断は危険ということです

赤字を前提に始めた事業は
後から立て直す難易度が高く、時間が経つほど選択肢が減っていきます

第2章　減価償却が終わった瞬間に何が起きるのか

減価償却は期限付きの効果

節税スキームのもう一つの重要な前提は
減価償却は永遠に続かないという事実です

不動産の法定耐用年数は、代表的なもので以下の通りです

• 木造：22年
• RC（鉄筋コンクリート）：47年

この期間を過ぎると
減価償却費は計上できなくなります

つまり

• 節税効果があるのは「期間限定」
• その前提で収支構造が組まれている

ということです

この期限付き効果を
「ずっと続くもの」と無意識に扱ってしまうことが、後で収支が破綻する要因につながります

償却終了後に一気に表面化する問題

減価償却が終わると、何が起きるのか
これは想像ではなく、構造上ほぼ決まっています

• 帳簿上の赤字が消える
• 不動産所得が一気に黒字化する
• 課税所得が増える

その結果、所得税・住民税が増加する状況でローン返済額は変わらず
キャッシュフローが同時に悪化する、という状態になります

ここで問題なのは、税金が増えるタイミングと
現金が必要なタイミングが重なることです

節税期間中は

• 「税金が戻るから大丈夫」
• 「今は多少マイナスでも問題ない」

と判断していたものが、償却終了後には一気に逆回転します

想定外ではなく、想定していないだけ

多くの人は
「そんな話は聞いていなかった」
「想定外だった」
と言います

しかし実際には、起きること自体は想定可能です

問題の本質は、見ていなかったことにあります

• 償却終了後の収支をシミュレーションしていない
• 税金増加後の現金残高を確認していない
• 出口まで含めた判断をしていない

これらを省略したまま契約すると
将来の赤字を先送りしているだけになります

ここでの判断基準は
減価償却が終わった後の収支を見ずに買うことは将来の問題を意図的に無視している判断
ということです

節税は「今」を楽にしますが
その裏で「後」を確実に重くする構造を持っています

第3章　節税だけで判断すると出口戦略が破綻する理由

節税物件が売りにくい構造

節税目的で選ばれる物件は、入口の時点で出口に不利な条件を抱えています
これは運や市況の問題ではなく、構造の問題です

多くの節税物件に共通する特徴は次の通りです

• 利回りが低い
• 価格が割高
• 収益性より節税効果が優先されている

利回りが低い物件は
次に買う人にとっての投資魅力が乏しいという評価になります

市場での不動産価格は
「いくら節税できるか」ではなく
「どれだけ安定して利益を生むか」で決まります

つまり

• 節税メリットは所有者固有
• 売却価格は市場評価

このズレがある以上
高値で売れる前提そのものが成立しません

ここでの判断基準は
利回りが低い物件は、出口で価格調整される

節税効果があったからといって
出口でその分を回収できる保証はありません

売却時に発生する別の税負担

節税物件のもう一つの落とし穴は
売却時に別の税金が発生する構造です

減価償却を進めると、帳簿上の不動産価格（簿価）は下がります

その状態で売却すると
「売却価格」 − 「簿価」
の差額が「譲渡所得」になります

結果として、譲渡所得が増え、譲渡所得税・住民税が発生します

つまり、保有中に減らした税金は
売却時に形を変えて戻ってくるという構造です

さらに注意すべき点があります

• 節税による還付は確定申告後
• 売却時の税金は即時・現金で必要

というように、お金が戻るタイミングと、出ていくタイミングが一致しないため
資金繰りを圧迫しやすくなります

税金が戻る話しかしない営業の共通点

ここで、判断材料として必ず確認すべきポイントがあります

もし営業が

• 「どれくらい税金が戻ります」
• 「年収○万円なら効果が大きいです」

という話しかしない場合
出口戦略が議論されていない可能性が高いと考えるべきです

本来、投資判断に必要なのは

• いつ売る想定か
• いくらで売れる前提か
• 売却後に手元にいくら残るか

これらを含めた全体像です
出口を語らない提案は、判断材料が欠けています

節税の話だけで完結する投資は、出口で必ず歪みが表面化します

第4章　取り返しがつく判断と つかない判断の分岐点

節税物件を買わなかった場合の帰結

まず、「買わなかった場合」を整理します

節税物件を見送ると

• 不動産投資そのものを先送りする可能性はある
• 短期的な節税メリットは得られない

しかし一方で

• 大きな資金流出は起きない
• ローン返済に縛られない
• 判断を修正する時間が残る

という状態が保たれ、取り返しのつく判断といえます

やらなかったことで失うのは「機会」ですが
致命的な損失ではありません

節税だけで判断した場合の結末

一方、節税だけを軸に購入した場合
時間の経過とともに選択肢が消えていきます

典型的な流れは次の通りです

• 減価償却期間中
  　- 節税効果あり
  　- 現金は徐々に減る
• 償却終了後
  　- 税金が増える
  　- キャッシュフローが悪化

その結果、

• 売りたいが価格が合わない
• 持ち続けるほど資金が減る
• 借り換えも難しい

売れない・持てない・逃げられないという状態に陥ります
これは、取り返しのつかない判断といえます

なぜこの判断は後戻りできないのか

理由はシンプルで、時間と税制が味方しなくなるからです

• 時間が経つほど建物は古くなる
• 市場評価は改善しにくい
• 減価償却という武器は消える

残るのは

• ローン返済
• 税金
• 現金不足

という状況です

一度この局面に入ると、「判断をやり直す」という選択肢はほぼ残りません

第5章　判断基準として見るポイント

本当に見るべき一つの基準

ここまでの話を踏まえると
判断基準は一つに集約されます

減価償却が終わった後も、黒字で回るか

節税期間中に得をするかどうかではありません
節税が終わった後に耐えられるかです

この視点がない投資は
将来の問題を意図的に先送りしているだけです

初心者が必ず確認すべき視点

不動産未経験の会社員が
最低限確認すべきポイントは次の2つです

• 現金収支がいつプラスに転じるか
• 減価償却終了後の収支シミュレーションがあるか

これらを、曖昧にされたり「その頃には大丈夫」と流される場合
その物件は判断材料が不足しています

条件付きの結論

以上を踏まえた結論は、断定ではなく判断基準です

減価償却が終わった後も黒字で回ることを確認できない物件は
節税効果があっても見送るということです

節税は目的ではありません
成立する投資の結果として、後から付いてくるものです

その順番を逆にしないこと
それが、取り返しのつく判断と、つかない判断を分ける分岐点です

まとめ

ここまで見てきたように、節税目的の不動産投資が失敗しやすいのは
物件の良し悪しや営業の巧拙ではなく
そもそもの「判断の軸」がずれているということです

節税投資の成否を分けるポイントは多くありません
むしろ、見るべき場所をひとつでも誤らないことが重要です

節税は目的ではなく、成立した投資の結果にすぎません

税金が減るかどうかは判断基準ではなく、副次的な効果です
節税を出発点にした瞬間、その判断は「投資」ではなく
「税金対策」へとすり替わってしまいます

節税が終わった後を見ない投資は、投資ではありません

減価償却には期限があります
その効果が切れた後、税金やキャッシュフローがどう変化するかを
見ていない判断は、ただ問題を先送りしているに過ぎません

減価償却後も成り立つかを、購入前に確認できないなら買わない判断をする
確認できない理由は「リスクがあるから」ではなく
「判断材料が足りないから」ですその状況で契約する理由はありません

この基準を守れるかどうかが
「取り返しのつく判断」と「つかない判断」を分けます

見送る判断は修正できますが、節税目的だけで購入した判断は
時間とともに取り返しがつかなくなります

この投資が選択肢になり得る人は

• 減価償却終了後の収支を具体的にシミュレーションできる
• 節税がなくても黒字が成立する前提で物件を評価できる
• 出口価格と売却後の手残りまで含めて判断できる

この投資をやってはいけない人は

• 節税額を判断の中心に置いている
• 「その頃には大丈夫」という営業トークで納得してしまう
• 減価償却後の収支を確認していない、または見せてもらえていない

といえます

節税目的の不動産投資は「慎重に検討すべき選択肢」ではありません
多くの場合、「最初から見送るべき判断」です