賃貸管理会社との契約条件は？失敗しない選び方とコスト比較を徹底解説【不動産投資初心者向け】

はじめに

不動産投資を進める上で「賃貸管理を自分で行うか、管理会社に委託するか」は大きな分岐点です

サラリーマン投資家の場合、本業があるため自主管理は現実的に難しいケースが多く、管理会社に委託するのが一般的です。

管理委託契約の形態や手数料、契約条件は会社ごとに大きく異なり、収益性や投資の安定性に直結します。

本記事では、賃貸管理会社の契約条件とコストを整理し、区分マンション・一棟アパート・戸建てそれぞれの特徴に基づいて比較・解説します

最も一般的な形態で、管理会社が家賃の集金・送金、入居者対応、更新・退去業務などを代行します

手数料は月額家賃の3〜5％程度が相場です。オーナーは家賃の大部分を受け取れる一方、空室リスクはオーナー側に残ります

管理会社が物件を一括して借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払う方式です

空室が発生しても安定収入が得られるのが魅力ですが、実際には保証賃料は市場家賃の80〜90％程度に設定されることが多く、さらに契約更新時に減額される可能性があります

国土交通省も消費者トラブルの多い契約として注意を呼びかけています

管理会社に委託すると、以下のような業務が代行されます。

これらを全て自主管理で行うのは、サラリーマン投資家にとって大きな負担となるため、管理会社の存在は非常に重要です

管理手数料：家賃収入の3〜5％程度。例：家賃10万円の部屋であれば、月額3,000〜5,000円程度
追加費用：次のような費用がかかってきます
- 広告料（AD）：新しい入居者を募る際、不動産仲介会社に1〜2か月分の家賃を広告料として支払うケースが多いようです
- 原状回復費用：退去時の清掃や補修など。オーナー負担となる部分が多く、想定外の出費になることもあります
- 24時間駆け付けサービス費：水漏れや鍵の紛失など緊急対応を代行。月額数百円〜数千円が管理費に上乗せされることもあります

管理手数料：表面的には「手数料」よりも「保証賃料の差額」が実質負担。借り上げ賃料は市場家賃より10〜20％低く設定されるのが一般的のようです
注意点：次のような注意点が考えられます
- 賃料減額リスク：契約更新時に市場動向を理由に保証賃料の引き下げ提案をされるケースが多いようです
- 免責期間：契約開始後の数か月は、業者が賃料を支払わない期間が設けられる場合がある。新築物件によく見られるようです

投資の方針によって、短期的な安定収入を重視するならサブリース型、長期的な利回りを最大化したいなら集金代行型が選ばれる傾向があります

不動産投資で物件を所有する場合、「区分マンション」「一棟アパート」「戸建」それぞれで発生するコスト構造には明確な違いがあります

コスト面の留意点

コスト面の留意点

修繕費の負担
戸建はファミリー層が長期入居するケースが多いが、退去時にクロス全面張替え、屋根や外壁の修繕が必要になりやすい。1回の負担額は集合住宅より高額になりやすい。
管理業務の集中
入居者からのクレームや修繕依頼はオーナーや管理会社に直接対応が集中する。共用部がない分、個別対応に時間と費用がかかってきます

コスト面の留意点