サラリーマン不動産投資で経費にできるものは？仕訳実例と節税項目を紹介

はじめに：なぜ経費と仕訳が重要なのか

不動産投資で得た家賃収入は、立派な「事業収入」です つまり、サラリーマンであっても確定申告を行い、経費を計上して所得を正しく申告する義務があります

ここで大きなポイントとなるのが「経費の扱い」です 経費を正しく計上することで、課税対象となる所得を減らし、結果的に節税効果を得られます

たとえば、家賃収入500万円・経費300万円なら、課税対象は200万円のみです 経費を計上しなければ、その分だけ税金を多く支払うことになります

しかし、経費の計上には「ルール」と「仕訳の知識」が必要です プライベート支出を混ぜてしまうと、税務署から否認されるリスクもあります

逆に、適切に経費を整理すれば、実質利回りの向上にもつながります

また、青色申告（65万円控除）・白色申告どちらの場合でも、「経費の理解と仕訳の正確さ」が損益を左右します

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kerotablog.com

2025.10.10

不動産投資で経費になるもの・ならないものの基本ルール

税法上の経費は、次の原則に基づいて判断されます

「その支出が、所得を得るために直接必要であったかどうか」

つまり、家賃収入を得るために必要な支出であれば経費にできますが、プライベートな支出は経費にはなりません。

経費として認められる例

• 管理会社への支払い（管理費）
• 修繕費（屋根や水道の修理など）
• 固定資産税、火災保険料
• 不動産投資セミナーや書籍購入費

経費として認められない例

• 家族旅行、私用車のガソリン代
• 自宅の生活費（光熱費・家賃など）
• 私的な食事代

税務署が特に注目するのは、「プライベート支出との線引き」です

たとえば、スマートフォン料金や車のガソリン代など、仕事と私用が混ざる支出は「家事按分（かじあんぶん）」で合理的に分ける必要があります

家事按分の例

支出内容	全額	事業使用割合	経費計上額
スマートフォン代	月1万円	50%	5,000円
自家用車ガソリン代	月20,000円	30%	6,000円

税務署に説明できる合理的な根拠をもって「按分率」を決める必要があります

明らかにプライベートでも使いそうな費用の場合はよほど合理的な根拠がない限り、最大でも50％と考えておいた方がよいです

サラリーマン不動産投資で経費計上できる主な項目一覧

サラリーマン不動産投資で実際に計上できる主要な経費項目を示します 「どんな内容か」「いつ計上するか」「注意点」を表にまとめました

経費項目	内容	計上タイミング	注意点
管理費・修繕積立金	管理会社への支払い	毎月	返却されない、 自分でコントロールできない事が必要
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点の所有者に課税される税金	年1回	納税通知書と領収書を保管する
火災保険・地震保険	建物の保険料	年払いまたは 数年分一括	一括払いの場合、 期間按分が必要
減価償却費	建物・設備などの購入費を年数で分割計上	年1回	耐用年数の設定を誤ると否認リスク
修繕費	壊れた部分や設備の修理費用	随時	大規模修繕は資本的支出に該当することも
通信費	賃貸管理アプリ、電話、インターネット代	毎月	家事按分で合理的に経費化
交通費	内見・現地確認・管理会社との打合せ	随時	領収書＋訪問先の記録（メモ）が必要
税理士報酬	申告書作成や税務相談費用	年1回	振込明細・請求書をセットで保管
振込手数料・印紙代	銀行振込・契約書関連の費用	随時	少額でも積み上げることが節税に
セミナー・書籍費	投資知識を高めるための学習費用	随時	「不動産投資に関連すること」が条件

実際の仕訳例：サラリーマン不動産投資の会計処理

ここでは、実際にどのように仕訳を記録するのかを、初心者向けにわかりやすく見ていきましょう

「仕訳」とは、取引を借方（左）と貸方（右）に分けて記録することです
最初は難しく感じますが、パターンをつかめばシンプルです

ケース①：家賃収入と管理費の仕訳

例：
入居者から家賃10万円が銀行口座に振り込まれ、管理会社に管理費1万円を支払った場合

（借方）普通預金　100,000　／（貸方）賃貸収入　100,000

（借方）管理費　 10,000　／（貸方）普通預金　 10,000

• 家賃収入が入ったら「普通預金が増えた（借方）」、同時に「収益が発生した（貸方）」と記録します
• 管理費は経費になるので、「管理費（借方）」として記録し、支払った分を「普通預金（貸方）」で減らします

ケース②：修繕費の支払い

例：
入居者退去後に壁紙を張り替えて、15万円を業者に振り込んだ場合

（借方）修繕費　150,000　／（貸方）普通預金　150,000

• 修繕費は「経費」として全額その年に計上できます
• ただし、建物の価値を上げるような「リフォーム」や「設備追加」は「資本的支出」として資産計上が必要となってきます

ケース③：減価償却の計上（木造築20年）

例：
木造アパート（残耐用年数10年）の建物部分を毎年30万円ずつ償却する場合

（借方）減価償却費　300,000　／（貸方）建物減価償却累計額　300,000

• 「減価償却費」は、建物や設備を毎年少しずつ経費化する仕組みで、ここでは1年分が「経費」として計上できます
• 建物減価償却累計額（貸方）として記録し、建物の資産を減らします（資産の価値が減るイメージです）
• 「減価償却費」は実際にお金は動きませんが、帳簿上で経費にできる節税効果の高い項目です
• 耐用年数の誤りや、土地部分を含めてしまうと税務上の否認リスクがあるため注意が必要です

これらの取引は、青色申告決算書の「経費欄」に反映されます
また、弥生会計・freee・マネーフォワードなどのクラウド会計ソフトを使えば、銀行口座やカード明細から自動で仕訳登録が可能です

税務上の注意点とよくある否認リスク

仕訳や経費を正しく記録していても、税務署から「これは経費になりません」と指摘されることがあります ここでは、考えられるトラブルを紹介します

「事業と関係ない支出」の否認

家族旅行を「視察」と称して経費化したり、私用の車を全額経費にしていると、税務調査で否認されます 領収書＋説明できる業務目的が必要です

「修繕費」と「資本的支出」の区分ミス

• 修繕費：壊れた箇所を元に戻す（例：壁紙、エアコン交換）
• 資本的支出：価値を高める（例：間取り変更、設備グレードアップ）

資本的支出は「一括で経費にできず、減価償却で分割計上」となるため、判断を誤ると大きな差になります

領収書の保存義務

領収書や請求書は原則7年間の保存が必要です 紙のままでも、PDFスキャンでも構いませんが、税務調査時に提出できるよう整理しておきましょう

青色申告特別控除65万円の条件

青色申告特別控除（65万円）を受けるためには、次の条件が必要です：

• 複式簿記で帳簿を記帳していること
• 期限内に申告していること
• 貸借対照表・損益計算書を提出していること

帳簿が不完全だと10万円控除に減額されてしまうため、ソフトを活用して整備しましょう

節税効果を最大化するコツ

節税の目的は「税金を減らすこと」だけではなく、「キャッシュフローを最適化すること」です 3つの点について意識するとよいでしょう

減価償却と経費のバランスを取る

減価償却は毎年計上できる「見えない、現金が出ていかない経費」 修繕費などの実費経費と合わせて、黒字・赤字のバランスを管理します

経費を前倒ししすぎない

節税を狙って経費を過度に計上すると、将来の売却時（譲渡所得）に課税が跳ね返ることがあります 「今期だけ赤字」より、「安定的に黒字＋最適な税負担」が理想です

会計の「見える化」で投資判断を早くする

クラウド会計を使い、毎月の損益を確認できる状態にしておくと、 「次の物件を買う余力があるか」「繰上返済すべきか」などの判断がスムーズになります

まとめ：経費と仕訳を理解すれば「実質利回り」が変わる

不動産投資における「経費と仕訳」は、単なる確定申告の作業ではありません。 数字を管理できる＝経営者としての視点を持つということです

• 経費を適正に計上することで、無駄な税金を減らせる
• 仕訳を理解することで、キャッシュフローと利益構造が見える
• 青色申告により節税と経営の両立が可能になる

サラリーマン投資家こそ、「帳簿をつける＝経営を学ぶ」最大のチャンスです

最初は面倒に見えても、クラウド会計を活用すれば手間は最小限になります