民泊投資の失敗リスクとは？典型例とその対策を徹底解説

※本記事で紹介するストーリーはフィクションですが、実際にありがちな民泊投資の失敗リスクを整理したものです

はじめに：なぜ民泊投資がサラリーマンに人気なのか

ここ数年、Airbnbをはじめとする民泊事業は「少額から始められる副収入」として人気を集めてきました

特にサラリーマン投資家にとっては、「本業を持ちながら不労所得を得られる」 という魅力が大きく、区分マンション投資やアパート経営と並ぶ選択肢として注目されています

しかし、民泊はホテル・旅館と同じ「宿泊業」であり、法律・規制・需要変動に大きく左右されるビジネスです

フィクションストーリー：30代サラリーマンの民泊挑戦と失敗

健太さん（仮名）は32歳、都内メーカーに勤めるごく普通のサラリーマンです

年収は600万円。結婚はしておらず、一人暮らし。将来への漠然とした不安から、副収入を得たいと考えるようになりました

そんなとき、YouTubeで「民泊で月30万円の副収入」「サラリーマンでもできる不動産投資」という動画を目にします

語り口は自信にあふれており、映像の背景には高級車やタワーマンション

と意気込むのでした

民泊への一歩目

セミナーに参加した健太さんは、講師から「初期費用は300万円程度。あとはAirbnbに登録すればすぐに稼げます」と説明を受けます

銀行融資は難しいとされましたが、「カードローンを使ってでも回収できる」と背中を押されました

華やかなスタート

公開直後から予約が入り、初月の売上は40万円を超えました

SNSには宿泊者の好意的なレビューが並び、健太さんの気持ちは高揚していました。職場の同僚に自慢げに話したこともあります

予想外のトラブル

しかし順調なのは最初の数ヶ月だけでした

ある日、近隣住民から「夜中にうるさい外国人がいる」と苦情が入りました

ゴミ出しの日を守らない宿泊者も多く、マンションの掲示板には「民泊反対！」の張り紙。管理会社からは厳重注意を受けました

さらに翌年、法律が改正され、営業日数に制限がかかりました。健太さんの部屋は条件を満たせなくなりました。

コロナ禍で一気に崩壊

そして、決定的な出来事が訪れます。新型コロナウイルスの流行です
外国人観光客は消え、予約は全てキャンセル。売上はゼロに近づきました

それでも固定費は待ってくれません。

• 家賃：10万円
• 光熱費・清掃費：5万円
• ローン返済：4万円

毎月15万円近い赤字が発生

苦渋の撤退

そう悟った健太さんは、1年半で民泊事業を撤退しました。残ったのはカードローンの残債と、処分に困る家具家電

YouTubeで夢見た「月30万円の副収入」は幻に終わり、健太さんの通帳には赤字の記録だけが残りました

民泊投資の失敗リスク一覧

このストーリーの中に、サラリーマン不動産投資の失敗リスクが凝縮されています。代表的なリスクを整理すると以下の通りです。

法規制リスク

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）、旅館業法、自治体条例など、エリアによって基準が異なる
• 突然の規制強化（営業日数制限、近隣住民同意の義務化など）で収益がゼロになる可能性

需要変動リスク

• 観光需要に依存するため、コロナ禍のような外的要因で一気に収入が消える
• 為替、国際情勢、イベント開催状況に左右されやすい

近隣トラブルリスク

• ゴミ問題、騒音、マナー違反で住民との関係が悪化
• 苦情が積み重なると管理組合や大家から契約解除を求められるケースもある

運営コストリスク

• 清掃費用、光熱費、シーツや備品交換のコストが高い
• 売上が下がると、固定費（家賃やローン）が重荷になる

融資リスク

• 民泊は金融機関からの評価が低く、ローンが通りにくい
• 無理にカードローンや高金利融資を利用すると、失敗時の負担が拡大する

撤退コストリスク

• 家具・家電・内装の初期投資が無駄になる
• 法的に撤退義務が発生する場合もあり、解約費用がかさむ

初心者サラリーマン投資家が陥りやすい思考パターン

1. 「YouTubeで儲かると言っていたから大丈夫」
2. 「周りもやっているから自分もいけるはず」
3. 「最初の数ヶ月が黒字だから今後も安泰」

対策と学び

では、民泊投資に挑戦するサラリーマンは、どのような点に注意すべきなのでしょうか？

法規制を徹底的に調べる

• 自治体の民泊ルールを確認し、将来の規制強化リスクも想定する
• 許可取得が難しいエリアでは「やらない判断」も必要

需要を読み間違えない

• 外国人観光客だけに依存せず、国内需要を見込めるかをチェック
• 特に「観光地のない郊外」はリスク大

融資と資金計画に余裕を持つ

• カードローンや高金利借入は避ける
• 最悪1年間稼働ゼロでも耐えられる資金計画を立てる

運営体制を整える

• 清掃・鍵管理・トラブル対応を外注するか、自分でやるか明確にする
• 本業に影響を与えるなら、投資としては不適合

出口戦略を考える

• 物件を民泊以外に転用できるか（普通賃貸に戻せるか）
• 転用不可ならリスクは極めて高い

まとめ：民泊は「夢があるがリスクも極大」

サラリーマン不動産投資における民泊は、区分マンションやアパートと比べて短期間で大きな収益を狙える一方、失敗リスクも非常に高い ビジネスです

「流行っているから」「SNSで稼いでいる人がいたから」という理由で飛びつくと、今回のストーリーのように大きな赤字を抱えて撤退することになります

本記事で紹介したリスクと対策を理解し、民泊投資を選ぶかどうかを冷静に判断してください