※本記事で紹介するストーリーは完全なフィクションです
ただし、実際に多くのサラリーマン投資家が経験する典型的な失敗パターンをもとに構成しています
これから不動産投資を始めようとする方が、同じような落とし穴にはまらないよう注意点を整理しました
ストーリー（フィクション：失敗例）
Aさんのプロフィール
29歳、営業職のサラリーマン
年収は約500万円。結婚はまだで独身、貯金は100万円程度。普段は仕事で忙しいが、将来の老後資金や資産形成に漠然とした不安を抱えていました
投資に憧れるきっかけ
ある日、YouTubeで「ワンルームマンション投資で年収500万円でも資産家に！」という動画を目にします
- 家賃収入でローンが返せる
- 将来は年金代わりになる
- 頭金なしでも始められる
そんな甘美な言葉に魅了されたAさんは、
「自分でもできるかもしれない」
と思い、資料請求や無料セミナーに参加しました
契約までの流れ
セミナーでは営業担当者から次のような言葉をかけられます
- 「ローンは全額家賃収入で返せますよ」
- 「サラリーマン属性なら銀行融資はすぐ通ります」
- 「資産はインフレに強いので、現金より不動産です」
背中を押されるままに、都内築20年のワンルームマンションを 頭金ゼロ・フルローン で購入。購入金額は2000万円、返済期間は35年
月々のローン返済は約6万円、家賃収入は7万円で、
表面上は「毎月1万円の黒字」
になるはずでした
想定外の現実
しかし、契約後すぐに状況が変わります
- 入居者が退去 → 空室が3か月続く
- 管理費・修繕積立金が予定より高く上がる
- 退去時クリーニングや修繕で15万円の出費
結果、Aさんの月々の持ち出しは給与から補填する形に
さらに、変動金利の上昇が予告され
「来年から返済額が月7万円台になる」という通知が届きます
「SNSで見たキラキラした成功ストーリーとは全然違う…」
ローン返済に追われ、生活費にも影響が出てきました
サラリーマン不動産投資で陥りやすいローンリスク
Aさんの事例はフィクションですが、実際に多くの投資初心者が同じような壁に直面します
ここからは、典型的なローンリスクを詳しく解説します
空室リスクとローン返済の関係
ワンルームマンション投資は、入居者が1人いれば黒字、1人退去すれば収入ゼロです。
【シミュレーション例】
- 家賃：7万円
- ローン返済：6万円
- 管理費＋修繕積立金：1.5万円
→ 入居中は毎月▲0.5万円（赤字）
ここに 空室3か月 が発生すると、
- ローン返済 18万円
- 管理費・修繕積立金 4.5万円
- 合計 22.5万円が給与から持ち出し
この数字を見てもわかるように、1部屋投資は空室リスクが極めて直撃しやすい構造です
修繕積立金・管理費の上昇リスク
築20年以上のマンションでは、修繕積立金が段階的に上がっていきます
購入当初は月1万円だったものが、10年後には2万円を超えることも珍しくありません
【想定される影響】
- 毎月のキャッシュフローがさらに悪化
- 赤字が積み重なる
- 結果的に「売却しか選択肢がない」状態になる
金利上昇リスク
変動金利型ローンは低金利で始められる反面、長期の上昇リスクがあります
【シミュレーション例】
- 借入額：2000万円
- 金利：1.0% → 2.0%に上昇
- 月々返済：6万円 → 7.5万円
1.5万円の差は年間18万円、10年で180万円もの追加負担になります
売却時のローン残債リスク
サラリーマン投資家がよく陥るのが「売ろうとしてもローン残高が残る」問題です。
例：
- 購入額：2000万円
- 10年後の売却価格：1500万円
- ローン残債：1700万円
→ 売却しても200万円の借金が残る
「出口戦略」を考えずに購入すると、このような袋小路に追い込まれます
サブリース・保証の落とし穴
「家賃保証があるから安心」と契約する方もいますが、実際には途中で家賃が引き下げられるケースがあります
- 最初の数年は満額保証
- しかし5年後に「市場賃料が下がった」との理由で保証額が減額
- 結果的にローン返済に足りない
「保証がある＝リスクゼロ」ではないことを理解する必要があります
失敗を避けるための具体的対策
空室期間を織り込むシミュレーション
最低でも 半年間空室が続く前提 でシミュレーションする。給与補填なしで耐えられるか確認する。
修繕積立金の長期計画を確認
購入前に「修繕計画書」を入手し、今後の積立金の上昇幅を把握する。
金利変動への耐性をつける
- 固定金利を選ぶ
- または「金利2%上昇」まで想定して返済余力を試算
出口戦略を必ず立てる
- 「何年後にいくらで売るか」をシミュレーション
- 購入時の利回りだけで判断しない
情報源を多様化する
SNSやYouTubeはきっかけにすぎない。
実際の数値・契約条件を必ず複数社で比較すること
問いかけ
今シミュレーションしている収支に「半年間空室」を入れていますか？
修繕積立金の将来増額を見込んでいますか？
金利が1〜2%上がっても生活に支障が出ませんか？
売却時にローン残債が残らないか計算していますか？
まとめ
サラリーマン不動産投資は、安定収入を背景にローンを組める強みがあります。しかし、そのローンが逆に 最大のリスク要因 にもなり得ます
今回紹介したフィクションのAさんのように、安易に「SNSで見たから大丈夫」と飛びつくと、ローン返済に追われる現実に直面することになります
サラリーマン 不動産投資 失敗 ローン リスク を避けるために、ぜひこの記事で紹介したチェックポイントを取り入れてみてください
「将来の資産形成のための投資」が、「今の生活を圧迫するローン負担」になってしまっては本末転倒です。冷静なシミュレーションとリスク管理こそが、長期的に成功するための第一歩です
