不動産投資の出口戦略を考える｜売却より保有継続を選ぶ理由と今後の課題

はじめに

不動産投資を始めてから12年目。区分マンションからアパート、そして民泊運営まで拡大しつつも、本業のサラリーマンとしての勤務を継続してきました

投資を始めた頃から「いつかは売却して利益を確定させるべきか」と考えたこともありますが、現在は保有継続を前提に運営を続けています

今回は、売却より保有を選んでいる理由と今後の課題を整理します

売却を検討しつつ保有を選ぶ理由

売却をまったく考えなかったわけではありません

年に1回程度、物件の市場価格を調査しています。主にSUUMOやHOMESといったポータルサイトで、類似の立地・スペック・築年数を持つ中古物件の販売価格を確認しています

現在の負債残高と照らし合わせ、売却した場合の利益をシミュレーションしています
しかし、現状では大きな利益が出る水準ではありません

加えて、キャッシュフローに大きな問題もなく、特別な現金負担が発生する状況でもないため、売却は見送っています。

さらに、保有し続けることで得られる「減価償却による節税効果」が非常に大きいことも理由のひとつです。

これまでの10年間で、所得税の節税は年間最大約120万円、最低2万円。住民税は年間最大65万円、最低0円。合計すると10年間で約1,000万円もの節税効果を享受できました。

減価償却後を見据えた対策

減価償却は永遠に続くものではありません。区分マンションやアパートは築年数と共に減価償却の期間が終わり、節税効果が薄れる時期がやってきます。

そこで私が行ったのが、民泊事業の開始です。収益性の高い事業を追加することで、減価償却終了後の税負担増を補い、キャッシュフローを改善する狙いがありました。

民泊を始めた結果、宿泊単価は約7万円から8.8万円へと上昇し、宿泊組数も年間59組から74組へ増加。数字として改善が見えたことは、次の一手を考える上でも大きな手応えとなりました。

ローン残債と完済戦略

現在の総残債は約3.3億円。すべてを完済するには28年ほどかかります。物件によっては22年で完済予定のものもありますが、まだ長期戦です

完済後のキャッシュフローは非常に大きな魅力があります。ローン返済がなくなれば、賃料収入のほとんどが利益として残り、安定した不労所得を得られるようになります

法人化と金利引き下げの可能性

今後の課題のひとつが「法人化」です。現状では不動産収入だけで大幅な黒字は出ておらず、サラリーマンとの損益通算で節税効果を得ています

しかし、物件の減価償却が終わり、税負担が大きくなったタイミングでは、法人化が有効な手段となるでしょう。法人化によって経費計上の幅が広がり、さらに節税が可能になるからです。

もう一つの課題が金利の引き下げです。目標は2％以下。しかし、昨今の金利上昇局面では交渉の難易度が上がっており、今後の情勢を注視する必要があります。

まとめ｜売却しない出口戦略の考え方

不動産投資の出口戦略は「売却して利益を確定させる」だけではありません。
私の場合、現状は、節税効果を活かしながらローン残債を減らし、長期保有によって将来の安定収入を得ることを目指しています