なぜシミュレーションが必要なのか
不動産投資を始めて12年。これまでの家賃収入は年間2,800万円ほどありますが、ローン返済と経費で差し引きほぼゼロ。つまり「今はほとんど利益が出ていない状態」です
しかし私は、この状況を不安とは感じていません。理由はシンプルで、「将来、ローンが終わった後のキャッシュフロー」を数字で把握しているからです
今回は、私自身が行っている完済後の収入シミュレーションを公開します
現在の投資状況
- 総家賃収入：約2,800万円／年
（民泊：約650万円、賃貸：約2,150万円） - 経費：約1,000万円／年
- ローン返済：約1,800万円／年
- 税引後利益：ほぼゼロ
投資を始めた当初から「ローン返済期間は資産を積み上げる助走期間」と考えてきました。つまり、今はキャッシュが残らなくても、返済が終わればすべて利益に変わるのです
完済後のシミュレーション
平均25年後にローンが完済されると仮定して試算しました
- 想定：家賃は毎年1％下落
- 税率：30％
- 維持費：約1,000万円／年（管理費・修繕積立金・固定資産税など）
結果、完済後1年目（26年目）の税引後利益は約1,240万円。
その後も毎年1％ずつ減少しますが、依然として大きな黒字が見込めます。
シミュレーション結果（完済後1年目～5年目）
税引き後の純利益の推移と、累積利益の推移
都内物件の多くの家賃は上昇傾向にありますが、現状と過去歴史から、将来どうなっていくか予想していくことが大事だと思います
将来の資産形成シナリオ
- 完済後は年1,200万円以上の不労所得。
- 株式投資の配当（約60万円／年）と合わせれば、さらに安定。
- 将来的には法人化や資産入れ替えも検討し、税効率を最大化したい。
将来の変化に合わせて、できること、できる範囲でいろいろな可能性はリサーチして、許容できるリスクに挑戦したいです
まとめ
- 「今はゼロでも、25年後には年1,200万円超の黒字」
- 不動産投資は短期の利益ではなく、長期のキャッシュフローで評価すべき
- 数字を可視化することで、未来が現実味を帯びて見えてくる
