法人化は魅力的？でも今は「まだ早い」と判断した理由
サラリーマン不動産投資を始めて12年。これまで法人化は一度もしていません。
理由はシンプルで、不動産経営単独で十分な利益が出ていないからです
白色申告と損益通算によって、給与所得と不動産の赤字を相殺し、節税効果を得ています
実際、この方法で10年間で約1,000万円の節税ができました
もし法人化していたら、この節税は実現できず、赤字のまま法人を維持するコストだけが発生していたと思います
法人化の節税効果とは？
法人化が有利になるのは、不動産単独で年間800万円以上の利益が見込める場合だといわれています
これは、所得税率と法人税率が関係していて
- 800万円超える所得税 23%
- 資本金1億円以下の法人税 15％
という税率の逆転があるからです
現時点では不動産経営単独で計算すると赤字かトントンの年が多く、法人化しても節税どころか、
・法人設立費用
・毎年の法人税申告費用
がかかり、むしろ負担が増えるリスクが高いと考えています
将来、法人化を検討するタイミング
私が法人化を検討するとすれば、次のどちらかだと考えています
- ローン完済後
返済負担がなくなり、利益が一気に増えるタイミング - 年間利益が900万円を超えた時点
税率上のメリットが法人のほうが大きくなるライン
他の投資家を見て感じたこと
法人化している投資家は、物件を複数保有し、自ら市場リサーチを行い、
買い増しや売却の判断を積極的に行っている人が多い印象です
私はサラリーマンとしての本業が忙しくそこまでのリスクが取れないと考えて優先してきました
不動産経営は安定運用を重視してきたため、
「今はまだ個人で十分」
という判断に落ち着きました
まとめ：法人化は「利益が出るようになってから」
今は個人で白色申告を活用し、給与所得との損益通算で節税効果を得ています
将来的には、ローン完済で利益が大きくなれば法人化を検討する予定です
