新宿区のワンルームマンション価格はいくら？実際に調査して分かった相場とは？

法人化・出口戦略
2025.09.06

はじめに

私は新宿区にワンルームマンション（2015年築・1K・約26㎡）を保有しています

不動産投資を続けていく上で、自分の物件が「今いくらくらいの価値があるのか」を定期的に確認するのはとても大切な作業です

今回は、固定資産税評価額、レインズマーケットインフォメーション、不動産ライブラリ、SUUMO、HOMESといった公開情報を使って、私の物件に近い条件の価格相場を調べてみました

物件の基本情報

  • 所在地：東京都新宿区
  • 築年数：2015年（築10年）
  • 間取り：1K
  • 専有面積：約26㎡

固定資産税評価額

毎年春頃（およそ5～6月ごろ）に東京都の税務署から送られてくる納税通知の詳細欄に記載されています

土地と建物、それぞれ記載されており、土地の評価額は一筆（＝マンション全体）の価格が記載されています

区分所有のマンションは、土地の持分がありますので、持分で按分した額が評価額になります

  • 土地：約700万円
  • 建物：約350万円

合計すると約1,050万円となります

ただし、固定資産税評価額はあくまで課税の基準であり、市場価格とは大きな差があります。市場価格は一般的に評価額の 1.5〜2.0倍程度 になることが多いとされています

この計算をあてはめると、私の物件は 約1,600万〜2,000万円程度 が目安となります

レインズマーケットインフォの参考値

国土交通省が指定する指定流通機構のREINSが、成約価格の情報提供をしています

無料で利用することができ、検索したい建物種別、都道府県、地域を検索するとグラフと、データが表示されます

不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）
当サイトは、指定流通機構（REINS）が管理する具体的な不動産取引価格情報を提供し、不動産流通市場の一層の活性化を図ること目的として運営されています。
www.contract.reins.or.jp

検索結果のまとめ

価格（万円）築年
3,2002017
3,5002017
2,3002011
2,2002008

築年が近い2017年築の事例では 3,200万〜3,500万円 で成約しており、評価額ベースの金額よりかなり高い水準が出ています

あと4～5年後の将来の築年が15年くらいになると2,200～2,300万円で成約しており、価格が下がってくるのもわかります

不動産ライブラリの参考値

不動産ライブラリは、国土交通省が、不動産取引価格や地価公示・都道府県地価調査などの膨大なデータを元に情報を提供する無料のサービスです

データの検索・ダウンロードを選んで、地域を選択、不動産の種類、時期を選ぶと、取引価格・成約禍価格の一覧表示又はダウンロードが選べます

不動産情報ライブラリ
www.reinfolib.mlit.go.jp

ダウンロードした結果のまとめ

価格（万円）築年
2,4002011
3,5002017
3,2002014
3,2002013

こちらでは、築年が近い2013〜2017年築で 3,200万〜3,500万円 の価格帯が確認できました。

REINSに比べてデータの数が多い印象です

SUUMO・HOMESの売出情報

不動産会社のホームページでは、物件の販売情報が無料で検索できます

中古の区分マンションを選んで、専有面積やエリアで検索して保有している物件と近い条件のデータを探す形になります

【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト
【SUUMO(スーモ)】不動産・住宅に関する総合情報サイトです。全国の賃貸情報からマンション・一戸建て・土地などの不動産売買・物件購入情報はもちろん、注文住宅、リフォーム、設備情報に至るまでの豊富な住宅情報で、あなたの幸せな住まい探しをサポ...
suumo.jp
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www.homes.co.jp

SUUMO

価格（万円）築年
2,7801986
2,4801982
1,3801986

SUUMOは古い築年の事例しかありませんでした

楽天的に捉えれば、このエリアの築年で近い条件の物件はすぐに売れてしまっているとも考えられそうです

HOME’S

価格（万円）築年
4,2002013
3,8802011

HOMESでは比較的近い築年（2011〜2013年）で 3,880万〜4,200万円 というかなり高額な水準が出ています

物件を売っているサイトに残っている情報なので、この価格では売れ残るとも受け取れそうです

各データの比較と考察

まとめるとこのような感じです

  • 固定資産税評価額ベース：1,600万〜2,000万円
  • レインズ／不動産ライブラリ：3,200万〜3,500万円
  • HOMES：3,880万〜4,200万円

私の物件（2015年築・約26㎡）を当てはめると、実勢価格は おそらく3,200万〜3,800万円程度 と考えられます

評価額ベースでは低く見えますが、実際の売買市場はかなり強い水準にあることが確認できました

残債は約2,500万円なので実勢価格で売れれば、粗利益で700～1,300万円になりそうです。当然、経費や税金を考慮すると手元に残るのは少なくなりますが

今後の方針と気づき

今回の調査で、「実際の相場は固定資産税評価額の倍以上になる」ことが改めてわかりました

また、築10年前後のマンションでも、新宿区という立地の強さから、まだまだ高い価格帯で売買されていることも確認できました

現時点では売却を検討していませんが、定期的に市場調査を続けることで「出口戦略をどうするか」の判断材料にしていきたいと思います

まとめ

  • 固定資産税評価額と実勢価格には大きな差がある
  • レインズや不動産ライブラリの成約事例は信頼性が高い
  • SUUMO・HOMESの売出価格は「売主の希望」なので少し高めに出ている可能性あり
  • 私の物件は今売却すれば3,200万〜3,800万円のレンジに入る可能性が高い

これから不動産投資を始める方も、すでに所有している方も、「実際に相場を調べてみる」という作業はぜひやってみる価値があると思います

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