はじめに
不動産投資において、購入や運営と同じくらい重要なのが「出口戦略」です。出口戦略には、売却してキャッシュを得る方法と、保有を続けて家賃収入を積み上げる方法があります
本記事では、私が実際に保有している新宿区の区分マンション（築10年・1K・専有面積約26㎡）を例にとり、「3,200万円で売却した場合」をシミュレーションしてみました
売却条件の前提
- 売却価格：3,200万円
- ローン残債：約2,500万円
- 繰上返済手数料：ローン残債の0.5％ → 約12.5万円
- 減価償却後の残存簿価：約1,000万円
- 仲介手数料：売買価格×3％＋6万円＋消費税
- 登記関係費用：司法書士報酬＋登録免許税
- その他費用（売買契約書に貼付する印紙・振込手数料）：約4万円
- 保有期間：5年以上（長期譲渡所得の税率20.315を適用）
繰上返済手数料は、金融機関によって異なるようですが年数が短いほど％が上がっていくようです。減価償却の残存簿価は確定申告で使用している価格で想定しました
譲渡所得の計算
売却益の計算は、単純な「売却価格−ローン残債」ではありません。簿価と諸費用を差し引いた「譲渡所得」が課税対象となります
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（残存簿価 ＋ 譲渡費用）
＝ 3,200万円 −（1,000万円 ＋ 120万円）
＝ 2,080万円
譲渡所得税の計算
不動産の売却益にかかる税率は、保有期間で変わります。5年以上保有しているため「長期譲渡所得」となり、税率は 20.315％
税額 ＝ 2,080万円 × 20.315％
≒ 423万円
なお、5年以内のマンションを売却した場合の短期譲渡所得の税率は39.63%になります
売却後の最終手取り額
最終的に手元に残るキャッシュは、以下のように計算できます。
- 売却価格：3,200万円
- ローン残債：▲2,500万円
- 繰上返済手数料：▲12.5万円
- 譲渡費用：▲120万円
- 譲渡所得税：▲423万円
最終手取り額 ＝ 約145万円
最終的に約145万円手元に残るようです
シミュレーション結果から見えたこと
一見すると「3,200万円で売却 → 2,500万円のローン返済 → 差額700万円が残る」と考えがちですが、実際には税金と諸費用で大きく削られ、最終的に手取りは145万円にとどまることがわかりました
- 繰上返済手数料：12.5万円（銀行によって規定が異なるので要注意）
- 譲渡費用：仲介手数料や登記費用で100万円超
- 譲渡所得税：423万円（税負担が最大のポイント）
口戦略を考える上でのポイント
今回のシミュレーションで改めて感じたのは、「売却＝大きなキャッシュが残る」とは限らないという点です
- ローン残債が多いうちは、売却しても手元に残る金額は限定的
- 減価償却によって簿価が下がっているため、売却益が大きく見積もられ、その分課税される
- 繰上返済手数料などの細かいコストも積み重なる
つまり、売却はタイミングと戦略次第で結果が大きく変わります
私の場合は「今売るよりも、ローン完済後にキャッシュフローを積み上げる方が有利」と判断しています
まとめ
- 3,200万円で売却しても、最終的な手取りは約145万円。
- ローン残債・簿価・税金・諸費用を正しく理解しないと、シミュレーションが大きくずれる
- 出口戦略を検討する際は、「売却益」ではなく「手取りベース」での試算が欠かせない
今回のケースはあくまで一例ですが、不動産投資を長期で成功させるには、こうした「出口のシナリオ」を常に意識しておくことが重要だと実感しました
