はじめに
普通のサラリーマンが副業として始めた不動産投資
最初は新築区分マンション1室からのスタートでしたが、10年の間に区分マンション、アパート、さらには民泊運営まで事業を広げてきました
本記事では、この10年を振り返り、成功の要因と反省点を整理します
投資の歩み（10年間の年表）
| 1年目 | 新築区分1室を初購入。賃貸経営の基礎を学ぶ |
| 2年目 | 新築区分を2室に拡大。節税効果と収支の安定を実感 |
| 3年目 | 新築区分3室、中古区分1室へ拡大。投資スタイルに幅が出始める |
| 4年目 | 中古アパート1棟、新築区分4室目、中古区分3室へ。大きく拡大した1年 |
| 5年目 | 新築区分5室目を追加購入。管理会社選びを再検討する転換期に |
| 6年目 | 新築戸建てを購入。民泊投資への準備を開始 |
| 7年目 | 沖縄のリゾート地で民泊運営を開始。新たな収益源に |
| 8~10年目 | コロナ禍で民泊が打撃を受けるが、改善策と集客強化で立て直しを図る |
成功要因
営業マン・管理会社との関係構築
- 初期投資時の営業担当者が、後に独立して新会社を設立
- 投資方針の相談から、民泊運営、清掃業者の選定まで一貫対応
- これにより「複数業者に依頼して管理がバラバラになるリスク」を回避
収益性を意識した設備・集客改善
- 宿泊人数を増やすため、収納可能な寝具を増設
- プロの写真撮影により、Airbnbでの表示順位向上
- インフルエンサー招待でSNS拡散、検索流入が増加
金融機関との良好な関係と柔軟な資金管理
- コロナ禍の収益低下期にも積極的に銀行と交渉
- 返済負担軽減だけでなく「将来の追加融資枠確保」にも寄与
失敗要因・反省点
収益シミュレーション不足の影響
- 区分マンションの初期投資では修繕積立金・管理費の増額を想定外
- 実質利回りが計画より0.5～1％低下
アパートのトラブル対応の負担
- 中古アパートでは漏水トラブルが発生し、修繕費用が一時的にキャッシュフローを圧迫
- 銀行への金利交渉で乗り越えたものの、事前調査の甘さを痛感
民泊開始時の工期遅延と予期せぬコロナ禍
- 建設会社のミスで工期が遅れ、運営開始が先送りに。ローン返済だけが先行する苦しい時期を経験
- ようやく売上も上がってきた直後にコロナ禍が直撃、2～3年間は売上低迷する苦しい時期を経験
10年を振り返って
10年間を通じて、最も重要だったのは「信頼できるパートナーとの関係構築」と「柔軟な資金管理」でした
物件数の多さではなく、管理の質と集客力が収益を左右することを実感
