はじめに
「サラリーマン不動産投資」は、副収入や資産形成の手段として人気があります。しかし実際には、思わぬトラブルや環境変化によって「失敗」につながるケースも少なくありません
今回は、私自身が経験した 中古アパートでの漏水トラブル、民泊経営でのコロナ禍の打撃、区分マンション投資の出口戦略の悩み を振り返りながら、「サラリーマン不動産投資で失敗しないためのポイント」を解説します
中古アパート投資の失敗談：漏水トラブル
私が購入した中古アパートは、築30年、表面利回り約7％ の物件でした。立地や稼働率は悪くなく、当初は安定した収益が見込めると思っていました
ところが入居者から「天井から水漏れがする」との連絡があり調査したところ、給水管の劣化が原因でした
結果として、修繕費は約140万円 にものぼり、さらに管理会社の初動が遅く、工事完了までに約2ヶ月かかりました
幸いにも入居者の退去や空室発生はありませんでしたが、もし空室が出ていたらキャッシュフローは大きく悪化していたでしょう
学んだことは『中古アパート投資では「修繕リスク」と「管理会社の対応力」を見極めることが不可欠』です
民泊投資の失敗談：コロナ禍の直撃
次に経験したのが、民泊運営での大きな失敗です。
運営していた民泊物件はコロナ前までは好調で
- 年間売上：約400万円
- 宿泊単価：約7万円
- 宿泊組数：59組
と十分に利益が出ていました。
しかしコロナ直後は外国人観光客が激減し、稼働率が急落。
最も厳しい時期には 粗利益が年間約40万円しか出ず、融資返済約150万円を差し引くと約110万円の赤字 となりました
コロナ後に徐々に回復し、現在では
- 年間売上：約650万円
- 宿泊単価：約8.8万円
- 宿泊組数：74組
と黒字化できていますが、一時期の赤字は精神的にも大きなストレスでした
学んだことは「民泊投資は外部環境リスク（規制・パンデミック・観光需要）に大きく左右される。サラリーマン投資家がフルローンで突っ込むのは危険」です
新築区分マンション投資の失敗談：出口戦略の難しさ
さらに、区分マンション投資でも悩みました
私が購入した区分マンションは 約3,100万円 の価格でしたが、ローン残債の重さと将来の相場下落リスクを考えると、「いつ出口を迎えるべきか？」が大きな課題になりました
- 家賃収入：約9.8万円／月
- ローン返済：約11万円／月
- 管理費・修繕積立金：約1万円／月
- 固定資産税：約13万円／年
数字を見ると、キャッシュフローは赤字。ローン残債が減るまでは売却しても利益がほとんど残らない状況でした
加えて、サラリーマンとしての仕事に行き詰まりを感じ、「独立を見据えて出口戦略を真剣に考え始めた」ことがきっかけとなりました
学んだことは「区分マンション投資は「保有コストと売却タイミング」を常に意識しないと、思わぬ失敗につながる」です
サラリーマン不動産投資で失敗しないためのポイント
これらの経験から学んだことをまとめると、不動産投資で失敗しないためには以下が重要です
- 修繕リスクに備える
→ 中古物件は特に水回りや外壁の大規模修繕費を想定しておく - 管理会社の質を見極める
→ トラブル対応の遅れが長期空室や損失につながる - 外部環境リスクを考慮する
→ 民泊や短期賃貸は規制・需要変動の影響を大きく受ける - 出口戦略を常に意識する
→ 区分マンションはローン残債や相場に左右されるため、シミュレーションを継続する
まとめ
サラリーマン不動産投資は「副収入」や「資産形成」として魅力的に映りますが、実際には 修繕費の想定外支出、外部環境の急変、出口戦略の難しさ など、リスクは常に存在します
私自身も、
- 中古アパートの漏水トラブルで140万円の修繕費
- 民泊コロナ禍で年間110万円の赤字
- 区分マンションの保有でキャッシュフロー赤字
と、複数の失敗を経験しました
だからこそ、これから不動産投資を始めるサラリーマンの方には、まず 「リスクを正しく知ること」 を意識してほしいのです
リスクを知っていれば、
- 修繕積立を厚めに用意する
- 管理会社の対応力を事前にチェックする
- 民泊や短期賃貸にはフルローンで突っ込まない
- 売却シミュレーションを定期的に行う
といった対策が取れます
「不動産投資はリスクを知った人から成功に近づく」
私の失敗談が、これから投資を考える方のリスク回避に役立てば嬉しいです
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