サラリーマン不動産投資のリスクには何がある？一覧と対策を徹底解説

はじめに：なぜ「リスク」を知ることが最初の一歩なのか

「サラリーマンの副業として不動産投資」という言葉は、今や珍しくなくなりました

ネットやセミナーでは「家賃収入で不労所得」「ローンは家賃で返済できる」「節税効果で給与アップ」といったメリットばかりが強調されがちです

しかし、実際に不動産投資を経験した身として言えるのは、不動産投資には必ずリスクがあるということです

しかも、そのリスクは初心者が想定している以上に複雑で、時に想定外の大きな出費やストレスを生みます

この記事では、実際に私が体験した失敗談や具体的な数字を交えながら、サラリーマン不動産投資における7つの主要リスクと対策を整理しました

資金・ローン関連のリスク

フルローンはリスクの温床

サラリーマン投資家の多くが「頭金ゼロ・フルローン」で物件を購入します。私も例外ではなく、ほとんど頭金を入れずにフルローンで購入しました

例えば、ある区分マンション投資の返済比率は以下の通りです。

• 家賃収入に対するローン返済比率：約84％（金利込み）
• 金利を除いた返済比率：約44％

つまり、金利を含めると家賃収入のほとんどが返済に消えてしまい、手元に残るキャッシュフローはごくわずかです

空室や修繕が発生すれば、すぐに赤字化する構造でした

対策

頭金を入れる：可能であれば1〜2割の頭金を入れることで返済比率を下げる

長期金利上昇に備える：金利交渉の余地があるアパートローンなら、こまめに金融機関と交渉して負担を減らす

自己資金をキャッシュで持つ：常に家賃3〜6か月分の運転資金を確保しておく

空室・家賃下落リスク

区分マンションとアパートの差

実際に感じたのは、物件の種類で空室リスクが大きく異なるということです

• 新築区分マンション
  空室になりにくく、すぐに入居が決まりました。立地と新しさが武器となり、家賃もむしろ上昇しました
• 中古1棟アパート（都内から離れた関東圏）
  空室が目立ち、入居付けのためにフリーレント（1〜2か月家賃無料）を設定する必要がありました。家賃は運用開始時より1〜2割下落

つまり、同じ「不動産投資」でも、区分とアパートでは収益安定性に大きな差が出ます

対策

立地重視で購入：物件価格よりも、人口動態や駅距離を優先する

リフォーム・差別化：競合物件との差をつけるため、内装や設備を改善する

出口も考慮：将来売却することを前提に、資産価値の落ちにくいエリアを選ぶ

修繕・維持費用リスク

想定外の出費が頻発

不動産は「持っているだけ」でお金がかかります

• 区分マンションの管理費・修繕積立金：購入時から合計1割上昇
• 中古アパート：漏水トラブルで修繕費140万円。しかも管理会社の対応が遅く、修理完了まで2か月を要しました
• 区分マンション：エアコンやガス機器交換など、数十万円単位の修繕が度々発生

中古アパートでの漏水トラブルについてはこちら

こうした費用は事前に想定していても、発生時期が読めず、心理的にも資金的にも大きな負担となります

対策

修繕積立を別口座で確保：月々のキャッシュフローの一部を強制的に積み立てる

管理会社に相見積もりを依頼：修繕費用の透明性を高める

築年数を意識して購入：築20年を超えると修繕頻度が一気に増える

税金・節税リスク

思ったより戻らない節税

「減価償却による節税効果」は確かにありました。当初は給与所得と相殺し、数十万円単位の税金が戻ってきました

しかし、民泊経営が軌道に乗り出すと、利益が増えたことで逆に税金負担が重くなり、「思ったより戻らない」という現実に直面しました

また、固定資産税や都市計画税は想定以上に重く、毎年の負担感が大きいです

対策

利益が出る段階を想定する：節税だけを目的にせず、利益が出ても耐えられるプランを立てる

法人化も検討：規模が大きくなったら法人に切り替え、経費計上を柔軟にする

税理士に相談：特に民泊や複数物件を持つ場合は専門家のアドバイス必須

市況・外部環境リスク

金利上昇とコロナショック

不動産投資は自分の努力だけではコントロールできない外部要因に大きく左右されます

• 金利交渉の実例
  • 交渉前：金利4.5％ → 月返済 約84万円
  • 交渉後：3.5％ → 約75万円
  • 再交渉：2.8％ → 約69万円
    → しかし、近年は再び金利上昇傾向で負担が増えています。

• コロナ禍の民泊
  観光需要が一気に消滅し、稼働率がゼロに近い状態に。空室になりにくい区分マンションとの対比で、「収益の安定性」がいかに重要かを痛感しました

コロナ禍が民泊を打撃した話はこちら

対策

市況に依存しすぎない：民泊や商業系は収益変動が大きいため、安定型の区分と組み合わせる

金利の固定化も検討：変動金利だけでなく、一部固定を組み合わせてリスクヘッジ

管理会社リスク

管理次第で利益が変わる

管理会社の質は、投資成果に直結します。

• 悪い経験：連絡が遅く、修繕費用も不透明。
• 改善後：別の管理会社に変更し、相見積もりの仕組みを導入。コストと対応スピードが大幅に改善。

区分マンションでは管理会社をオーナーが選べない不自由さも実感しました。経営者が利益優先の会社では、住人対応や修繕管理も後手に回る傾向がありました

対策

管理会社の比較は必須：少なくとも2〜3社から提案をもらう。

定期的に見直す：物件の状態が変われば管理会社の見直しも必要。

信頼できる担当者を持つ：担当者の質がすべてを決めるといっても過言ではない

出口戦略リスク

「買ったら終わり」ではなく、出口をどうするかが投資の成否を決めます

私自身、独立やマンション価格の高騰ニュースをきっかけに「売却」という選択肢を意識しました

ただし実際に査定を取った経験はありませんが、多くの投資家が「売却してもローン残債を返すと手残りが少ない」という現実に直面しています

出口戦略についてはこちら

対策

購入前に出口戦略を想定：10年後に売るのか、相続を意識するのか

キャッシュフローと出口の両立：短期キャッシュ狙いか、長期資産形成かを明確に

まとめ：サラリーマン不動産投資のリスクと向き合う

ここまで紹介したリスクを整理すると、以下の7つに集約されます

1. 資金・ローンリスク
2. 空室・家賃下落リスク
3. 修繕・維持費用リスク
4. 税金・節税リスク
5. 市況・外部環境リスク
6. 管理会社リスク
7. 出口戦略リスク

不動産投資は「やれば儲かる」ものではなく、冷静にリスクを知ったうえで挑む必要があるビジネスです

特にサラリーマン投資家は、本業の安定を背景にローンを組める一方、時間や経験が不足しがちです。その弱点を補うために、事前の学びと備えが欠かせません