不動産投資ローンの審査にはどうすれば通る？｜通る人・通らない人の決定的な違いとは

はじめに：なぜ「ローン審査」が最大のハードルなのか？

不動産投資は、融資が通らない限り一歩も進めません

どれだけ良い物件を見つけても、銀行が「融資OK」と判断しなければ購入はできず、初心者の中にはここでつまずくケースが一定数あるのも事実です

特にありがちな誤解が、

「年収が高ければ通るんですよね？」
「属性が良いから安心ですよね？」

といった「属性だけで決まる」という考え方

しかし、実際の銀行が見ているのはもっと広く深いポイントです

• 返済能力（本当に返せるか？）
• 返済姿勢（責任感があるか？）
• お金の管理ができているか？
• 生活が安定しているか？
• 投資に対する理解があるか？

つまり、銀行は「数字」だけではなく、「あなたがお金とどう付き合ってきたか」 を見ています

第1章：不動産投資ローン審査では何を見られる？5つの基本項目

銀行が審査でチェックする項目は非常に体系的です
まずは「5つの基本評価ポイント」を理解しておきましょう

その1　年収

年収は重要で、銀行は年収を「返済可能額の目安」として見ています
単体で判断が決まるわけでは無い点は注意が必要です

その2　勤続年数と会社規模

おおよその目安として

• 勤続3年以上が有利
• 転職直後は不利
• 上場企業・大企業は安定評価が高い

といわれています

銀行は「継続的に給与が入るか」を重視します

その3　借入状況（他のローン）

意外と影響が大きいのが他での借入状況で

• 車のローン
• カードローン
• リボ払い
• 奨学金
• クレジットカードのキャッシング枠

借入の「金額」だけでなく、借り方のクセ（浪費傾向）が見られます

その4　金融資産（預金・投資資産）

貯金が多いほど審査は有利になり、

• いざという時の返済余力
• 計画性
• 投資への姿勢

が評価されます

その5　家計管理の履歴（通帳の動き）

油断していて軽視されていると思いきや、銀行はしっかり見ています

• 現金引き出しがほとんど
• 残高ギリギリの月が多い
• 無計画なクレジットカードの利用
• 家計が赤字続き

これらはマイナス評価につながります

その他の加点・減点ポイント

• 年齢
• 家族構成
• 勤務先の安定性
• 投資経験の有無

銀行はスコアリングだけでなく、総合的な判断で融資可否を決めます

第2章：ローン審査に「通る人」の特徴

ここからは、実際に審査を通過する人に共通する特徴を具体的に解説します

特徴①　家計の収支が安定している

銀行が最も重視するのが毎月の財布の健全性です

たとえば

• 給与が入ってすぐに引き出されていないか
• 毎月赤字になっていないか
• 無駄遣いがないか
• 不自然な出金が続いていないか

給与振込口座の動きを見るだけで、生活態度がわかると銀行は考えています

特徴②　借入が整理されている（カードローン・リボなし）

• リボ払い
• カードローン
• 消費者金融借入

これらは少額でも不利です

銀行の本音は、「計画性のない借入をする人にはお金を貸したくない」と考えています

特徴③　自己資金を一定額準備している

厳しくなった近年の融資環境では、

• 100〜300万円の現金資金
• 通帳履歴の綺麗さ（普段からコツコツ貯めている）

が評価されやすくなっています、自己資金の準備は必須です

特徴④　投資計画が説明できる（勉強している）

銀行は、「本当に理解して投資するのか？」 を見ます

• なぜその物件を選んだのか
• どんな収支シミュレーションか
• 出口戦略は？

これが説明できる人は通りやすいです

逆に「なんとなく良さそう」で選んでいる人は、審査を通過するのは難しくなるでしょう

第3章：ローン審査に「通らない人」のNGポイント

次に「落ちる理由」について、整理していきましょう

NGポイント①　支出が多く貯金が少ない

銀行が最も嫌うのは、「生活が不安定な人」です

収入があるのに貯金が増えない人は、何かしらの浪費習慣があると判断されます

NGポイント②　複数のカードローン・リボ払い利用歴

金額が少額でも直近で履歴があると計画性が乏しいと見なされます

1万円でも、10万円でも借り方が「信用リスクのシグナル」になると考えられるためです

NGポイント③　転職回数が多い・勤続年数が短い

特に勤続1年未満は厳しいと考えて良いでしょう

理由はシンプルで、「収入の安定性」が保証されないためです

NGポイント④　属性に合わない物件を選んでいる

年収400万円で1億円の一棟物件を狙うなど、背伸びした投資はほぼ審査は通らないでしょう

銀行は「無理のない投資か」を見ています

NGポイント⑤　必要書類の不備・嘘の申告

• 年収の上振れ申告
• 借入の隠蔽
• 架空の資金出所

虚偽は一番信用されない行為で、審査はまず通らないでしょう
軽い気持ちの「嘘」が、その後の融資人生を破壊することもあります

第4章：サラリーマンが審査に通りやすくなるための準備5ステップ

不動産投資ローンで最も重要なのは、「銀行から見て安心して貸せる人であるかどうか」です
そのために、サラリーマンが今日からできる準備を5つのステップに分けて解説します

ステップ①　家計簿の改善＆半年分の通帳を整える

銀行は、あなたの通帳を見て「お金の使い方のクセ」を判断します
そのため、半年分の通帳の動きが整っていることが非常に重要です

• 現金引き出しばかり
• 毎月の出費がバラバラ
• マイナス残高ギリギリの月がある

こういった動きはマイナス評価につながります

ステップ②　クレジットカードを整理（不要カードの解約）

クレジットカードの枚数や「限度額」も審査に影響します

銀行が気にするポイントは以下の通り：

• 使用額だけでなく、限度額も「潜在的な借金」扱い
• 使っていないカードを何枚も持っていると「管理が甘い」と判断されやすい
• メインカード以外はできるだけ整理する

ステップ③ 借入を一本化・完済できるものは完済する

特に注意すべきはリボ払いです
銀行はリボ払いを「返済管理が苦手な人」と判断します

• リボがある場合は、最優先で完済しましょう
• カードローン複数ある場合は、可能なら一本化しましょう
• 金利の高いローンがある場合は、早めに返済しましょう

ステップ④　自己資金を100〜300万円用意する

「フルローンでいけます！」と言って営業されることもありますが、
今はフルローンが通りにくい時代です

銀行は、以下を重視します：

• 預金残高が一定期間「綺麗に」積み上がっているか
• 短期間での急な入金（親から借りたなど）がないか
• 給与から自然に貯まったエビデンスがあるか

ステップ⑤　自分の属性に合う物件価格帯を知る

一般的に「年収×5倍」が目安と言われます
目安に加えて多少の変動があります

• 年収400万の目安は、2000万前後あたりまで
• 年収500〜600万の目安は、ワンルームマンションから3000万前後あたりまで
• 年収700万以上の目安は一棟アパートも視野に入ってくる

第5章：銀行ごとの審査方針の違いを理解する

同じ属性、同じ物件でも、銀行によって審査結果は変わります
つまり、どこに申し込むかで通過率が大きく変わるということです

地銀・信金：物件と地域を重視

• 物件の収益性
• 地域の人口動態
• 担保価値

これらを重視するため、属性が弱くても「優良物件」なら通るケースがあります

都銀：年収重視、サラリーマンにはやや厳しめ

• 年収700万以上がひとつのライン
• 大企業勤務を高評価
• 属性が主役、物件は二の次

初心者が最初に狙う銀行としては難易度高めです

ノンバンク：審査は緩いが金利が高い

• 審査に通りやすい
• ただし金利が高い（2〜5％程度もあり）
• 返済負担が重くなる可能性

短期で出口戦略を考えられる人向けです

第6章：審査が不安な初心者がやるべき「事前チェック」

「自分は審査に通るのか？」
これを事前に判断できると、ムダな申し込みを減らせます

その1　属性のセルフ診断をする

• 年収
• 勤続年数
• 他ローン
• 預金残高
• 家計管理の状態

これらを一度項目ごとに整理し、「点数化」してみると課題が見えるようになります

その2　通帳の動きを確認する

銀行が見るポイントは

• 毎月の給与の入金後の残高推移
• 現金引き出しの頻度
• スマホ決済など支出の一貫性

といった動きです、半年分は振り返って客観的に確認してみましょう

その3　個人信用情報（CIC）の確認

CICは誰でも開示できます

• 延滞歴
• リボ・キャッシング履歴
• 契約中のローン総額

知らないうちにリボになっていたなど無いかこちらも客観的に確認してみましょう

まとめ：ローン審査は「運」ではなく「準備」で決まる

ローン審査は、運ではなく「準備の質」で決まります

• 審査に通る人は、事前に家計・借入・クレジットカード・属性を整えている
• 通らない人には理由があり、改善により半年後には通過する可能性を高める努力ができる
• 今日からできる小さな行動で「融資承認」という大きな成果につなげられる