はじめに：不動産投資に「損益計算書」が必要な理由
サラリーマンで不動産投資を始めて「家賃が毎月入ってくる＝利益が出ている」とイメージしている方もいると思います
しかし、実際には家賃収入が多くても、経費や減価償却を差し引くと赤字というケースも珍しくありません
損益計算書は、こうした「数字の誤解」を正すための経営の健康診断書です
収入と支出のバランス、減価償却の影響、利益構造を正確に把握することで、「節税効果の最大化」「資金繰りの見通し」「将来の投資判断」につなげることが可能になります
損益計算書を正しく作成・分析できるのが「青色申告」と「複式簿記」で、単式簿記（白色申告）では、入出金の記録しか残りません
青色申告では貸借対照表（B/S）と損益計算書（P/L）が自動的に作られますが本記事では損益計算書の見方を解説します
青色申告についてはこちら
複式簿記についてはこちら
不動産投資における損益計算書の基本構造
損益計算書（P/L：Profit and Loss Statement）は、一定期間の収益と費用をまとめ、最終的な利益を示す表です 不動産投資の場合、次のような構成になります
| 区分 | 内容の例 |
|---|---|
| 売上（収益） | 家賃収入・共益費・礼金・更新料・駐車場収入など |
| 経費（費用） | 固定資産税・管理費・修繕費・保険料・減価償却費など |
| 営業利益 | 物件そのものの収益力を示す利益 |
| 経常利益 | 借入金利息を控除後の実力値 |
| 税引前利益 | 税金計算の基礎となる最終利益 |
特に不動産投資では、減価償却費の扱いが損益計算書のポイントになってきます
減価償却は「現金支出を伴わない経費」で、赤字でもキャッシュが手元に残る効果を生み出します
減価償却についてはこちら
「青色申告決算書」との対応表（概要）
青色申告決算書では、以下のように損益計算書の要素が反映されます。
| 損益計算書の項目 | 青色申告決算書での記載欄 |
|---|---|
| 売上（家賃収入など） | 「収入金額」欄 |
| 経費（管理費・修繕費・減価償却費など） | 「必要経費」欄 |
| 営業利益 | 「差引金額」欄 |
| 専従者控除・青色申告特別控除 | 「控除額」欄 |
| 当期利益 | 「所得金額」欄（申告書Bへ転記） |
このように、損益計算書を理解しておくと、決算書全体の流れも自然に把握できるようになります
損益計算書とキャッシュフローの違い
不動産投資を分析する際に混同しやすいのが、「損益計算書」と「キャッシュフロー」です
- 損益計算書：発生主義（いつ収益や費用が発生したか）
- キャッシュフロー：現金主義（いつ現金が動いたか）
たとえば、減価償却費は「建物の価値が減った」とみなして計上しますが、実際には現金が出ていません そのため、損益では赤字でも、キャッシュフローは黒字という状態が生じます
この仕組みを理解することが、不動産投資における「節税＋資金繰り」の戦略を立てるうえで非常に重要です
減価償却を活用して税金を抑えつつ、実際の現金を再投資に回すというのが基本戦略です
青色申告決算書の「損益計算書欄」を理解する
青色申告をしているサラリーマン不動産投資家は、確定申告時に「青色申告決算書（不動産所得用）」を提出します
その中に、実質的な損益計算書の構造が含まれています
主な記載項目
- 収入金額
家賃、共益費、礼金、更新料、駐車場代など、すべての賃貸関連収入を合計します
未収家賃も発生主義で計上します - 必要経費
代表的な経費は以下のとおりです：
- 管理費・修繕費・保険料
- 固定資産税・都市計画税
- 減価償却費（建物・設備ごと）
- 借入金利息
- 税理士報酬・交通費など - 専従者控除・青色申告特別控除
家族が業務を手伝っている場合の専従者控除や、青色申告特別控除（最大65万円）をここで反映します - 純利益（不動産所得金額）
上記をすべて差し引いた後の金額が、最終的な「不動産所得」として申告書に転記します
複式簿記で自動生成されるP/Lの仕組み
会計ソフト（例：freee、弥生会計、マネーフォワードなど）を利用して複式簿記を行うと、 仕訳データから自動的に損益計算書（P/L）が生成されます、たとえば
（借方）減価償却費 400,000円 ／ （貸方）建物 400,000円
と仕訳を入力するだけで、損益計算書上に「減価償却費400,000円」と反映され、
同時に貸借対照表（B/S）の建物残高も自動調整されます
複式簿記は「正確な損益計算書を自動で作る仕組み」で、青色申告で経営を見える化するために欠かせないプロセスになっています
サラリーマン不動産投資家が見るべき「3つの利益指標」
損益計算書には多くの数字が並びますが、サラリーマン不動産投資家が特に注目すべきなのは、次の3つの利益指標です
営業利益：物件の純粋な稼ぐ力
営業利益は、家賃収入などの売上から管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費などの経費を差し引いた利益です つまり、「物件単体の営業活動でどれだけ利益を生み出しているか」を示す指標です
営業利益がプラスで安定している場合、その物件は運営上の収益力が高いといえます 一方でマイナスが続く場合は、賃料水準や修繕費の見直しが必要です
営業利益は「銀行の見る指標」で、継続的な黒字を維持できているかが、次の融資判断にも影響します
経常利益：借入金返済前の実力
経常利益は、営業利益に支払利息（借入金利息）や雑収入を加減算したもので、銀行返済額（元金部分）は含まれません
したがって経常利益は、融資を受けた状態での本来の収益力を表します 経常利益が黒字なら、「返済能力のある物件」であると判断できます
逆に経常利益がマイナスの場合は、借入金の負担が収益を圧迫している可能性があり、 借り換えや金利交渉の余地を検討するタイミングかもしれません
当期利益：税引後の最終利益（手取りベース）
当期利益は、すべての経費・減価償却・税金を控除したあとの最終的な儲けです 当期利益がプラスであれば、帳簿上も実質的にも利益が出ている状態です
ただし、不動産投資では減価償却の影響が大きく、帳簿上は赤字でもキャッシュフローがプラスのケースがあります したがって、当期利益と同時に「手元の現金の増減」も確認することが大切です
まとめると3つの利益はこのようになります
- 営業利益 … 物件の稼ぐ力
- 経常利益 … 融資を含めた収益力
- 当期利益 … 税引後の最終手取り
3つの利益の関係を把握することで、「黒字なのにお金が増えない」といった誤解もなくなり、 数字で投資判断ができるようになります
損益計算書から見える経営改善のヒント
損益計算書は、単なる税務書類ではなく、経営改善の羅針盤です サラリーマン不動産投資家が見るべき実践的ポイントを3つに整理します
経費の割合でコスト構造を把握する
管理費・修繕費・固定資産税などの経費を、収入に対する割合で確認しましょう 特に「修繕費率」「管理費率」は、経営効率を測る重要な指標です、たとえば
- 管理費率（管理費 ÷ 家賃収入）＝10％以内が目安
- 修繕費率（修繕費 ÷ 家賃収入）＝5〜10％程度
経費率が高すぎる場合、管理委託契約の見直しや修繕計画の再設計が有効です
減価償却費を活用して節税効果を最大化する
減価償却費は現金支出を伴わない経費 この仕組みを活用すれば、手元に現金を残しながら課税所得を圧縮できます
建物や設備の取得価額を適切に分け、耐用年数に応じて償却を行うことで、 毎年の所得税・住民税を抑えながら、将来の修繕資金や再投資原資を確保できます
特に青色申告をしていれば、減価償却の自動計算や仕訳登録も会計ソフトでスムーズに管理可能です
物件ごとの利益率を可視化し、出口戦略に活かす
複数の物件を保有している場合、物件単位で損益を分けて記録することが重要です 営業利益や経常利益を物件ごとに比較すると、
「どの物件が稼ぎ頭か」「どの物件が足を引っ張っているか」が一目で分かります
利益率の低い物件の判断材料はこのようになります
- 家賃の見直し
- 管理コスト削減
- 売却による資産入れ替え（出口戦略）
一例ではありますが、損益計算書を「事業の指標」として使うと、 日々の運営から将来の投資判断まで一貫した戦略を立てることも可能になります
まとめ：損益計算書を理解すれば、不動産投資は「事業」になる
青色申告と損益計算書の活用は、不動産投資を「副業」から「事業」へ格上げする第一歩といえます
- 家賃収入＝売上
- 修繕費・減価償却費＝コスト
- 利益＝経営成果
という視点で数字を見れば、投資判断が「感覚」から「根拠」に変わるでしょう
損益計算書を毎年見直し、経費率・利益率・キャッシュフローを照らし合わせることで、 長期的に安定した収益構造を築くことが可能になるでしょう
