新築戸建て投資で本当に節税はできる？土地活用と収益性を両立させる方法とは

はじめに

新築戸建て投資と節税と土地活用の組み合わせのお話を耳にすると思います

サラリーマンの願望としては

・副業として不動産投資を始めたい
・できれば節税もしたい
・アパートよりもシンプルな投資がいい

といったものがありこうしたニーズと
新築戸建て投資は非常に相性が良いためです

一方で、

「新築は利回りが悪い」
「節税なんてできない」
「業者にカモにされるだけ」

といった否定的な意見も多く
結局何が正しいのか分からないという人がほとんどではないでしょうか

確かに、新築戸建て投資は
「節税できるケース」と「節税できないケース」がはっきり分かれます

違いを理解しないまま始めると
「思ったほど節税にならない」「利益も残らない」
という失敗に直結します

第1章：なぜ新築戸建て投資で「節税 × 土地活用」が注目されるのか？

まず、新築戸建て投資が
「節税」と「土地活用」の両面から注目されている理由を整理しましょう

新築は建物価格が明確で、減価償却を計算しやすい

新築物件の最大の特徴は、
建物価格がはっきりしていることです

中古物件では
「土地と建物をどう按分するか？」
という問題が必ず出てきますが、新築では

・土地はいくら
・建物はいくら

という形で契約時点から明確です

この建物価格が、そのまま減価償却のベースになります
特に木造新築は、法定耐用年数22年と短く
毎年しっかりと経費が計上できるため、節税との相性が良いのです

既存戸建よりも「クレーム・修繕リスク」が圧倒的に低い

サラリーマン投資家にとって最も嫌なのが、

・頻繁な修繕
・入居者からの設備トラブル連絡
・突発的な高額出費

です

新築戸建てであれば、

・給排水
・屋根
・外壁
・設備

すべてが新品のため、少なくとも最初の5〜10年は大きなトラブルが起きにくい
という大きなメリットがあります

これは、平日は本業で忙しいサラリーマンにとって、非常に重要なポイントです

土地活用として「小さな土地でも収益化」できる

以前は、土地活用といえば

・アパート
・マンション
・月極駐車場

が中心でしたが、近年は

・15〜20坪
・変形地
・旗竿地

といった小さな土地でも、戸建てを建てて収益化する事例が増えています

アパートが建てられない土地でも
戸建1棟なら十分活用できるという点が、新築戸建て投資が注目されている大きな理由の一つです

なぜ土地を持っていない人でも取り組みやすいのか？

新築戸建て投資の多くは

・土地
・建物

をセットで購入（建築）します

つまり、土地をすでに持っている人だけでなく、
これから不動産投資を始める人でも、土地取得から一気にスタートできる投資手法なのです

さらに、

・木造
・1棟物件
・建物価格が明確

という条件は、金融機関の融資審査でも説明しやすく
比較的融資が付きやすい部類に入ります

節税インパクトの鍵は「建物価格 × 減価償却」

新築戸建て投資の節税効果を決めるのは、シンプルに

建物価格 × 減価償却

です

例えば、

・建物価格1,200万円
・耐用年数22年

であれば、年間およそ 54万円前後 を経費として計上できます

経費として計上することで

・所得税
・住民税

の合計税率が20％の人なら、年間で約10万円前後の節税効果が生まれます

減価償却についてはこちら

減価償却の仕組みとは？白色申告でも使える節税法を徹底解説

サラリーマン投資家必見！減価償却を活用すれば現金支出なしで経費計上でき、給与所得との損益通算で大きな節税効果が期待できます。本記事では建物・設備ごとの耐用年数、中古物件の計算方法、白色申告での記載ポイント、将来の税負担リスクまで詳しく解説します。

kerotablog.com

2025.10.06

「新築＝利回りが低い」というのは本当か？

確かに、一般論として

「新築は利回りが低い」
と言われがちです

しかし、これは

・土地の仕入れ
・建築費
・設計と仕様

を業者任せにした場合の話です

実際には、

・土地を相場より安く仕入れる
・建築仕様を最適化する
・過剰設備を削る

といった運用設計次第で利回りは大きく改善します

新築は利回りが低いと一括りにするのは、非常にもったいない誤解と言えるでしょう

第2章：「節税できる新築」と「節税できない新築」の違い

次に重要な節税について見ていきましょう

新築戸建て投資は
すべての物件で節税できるわけではありません

節税できる新築と、節税できない新築には、
はっきりとした違いがあります

節税できるケースの特徴

まず、節税効果がちゃんと出る新築の条件は次の通りです

・建物比率が高い
・減価償却の期間が短い構造（木造22年）
・家賃収入が安定している
・事業的規模に近づき、青色申告が可能になるケース

特に重要なのが
土地よりも建物の比率が高いという点です

例えば、

・土地：600万円
・建物：1,200万円

といった構成であれば、
節税の原資となる「建物価格」がしっかり確保できます

節税できないケースの典型パターン

一方で、節税効果がほとんど出ない新築の特徴は次の通りです

・土地価格が高く、建物比率が極端に低い
・家賃が市場より高く設定された新築パッケージ物件
・キャッシュフローが赤字なのに、節税目的だけで購入してしまうケース

このパターンに共通するのは、

「節税になると言われたから買った」
「新築だから安心だと思った」

という、感情ベースの判断です

ありがちな失敗例

実際によくある失敗例を紹介します

・土地価格が70％超の都心新築戸建て
　建物価格が小さいため減価償却がほとんど取れず、節税効果が弱い

・過剰設備で建築費が膨張し、利回り5％台
　家賃が相場より高くなり、空室が続いて赤字化

このように

「節税になるはずだったのに、実際は赤字だけが残る」
というケースは決して珍しくありません

最も危険なのは「赤字を節税で正当化する投資」

特に注意すべきなのが

「赤字だけど、節税になるからOK」

という考え方です

節税とは、あくまで
「利益が出た上で税金を抑える手段」であって
赤字を正当化するための魔法ではありません

・キャッシュフローは常にプラス
・その上で税金を抑えられる

この状態を作れてはじめて、「節税に成功した投資」と言えるでしょう

第3章：どの土地なら新築戸建て投資が成功する？

新築戸建て投資の成否を分ける最大の要因は
「建物」ではなく「土地」です

どれだけ良い建物を建てても
立地選びを間違えれば

・空室が続く
・家賃を下げざるを得ない
・売却しにくい

といった負のスパイラルに入ります
ここでは、新築戸建て投資に向いている土地の条件を具体的に見ていきましょう

戸建需要の強いエリアの特徴

新築戸建て投資で最優先すべきなのは
「ファミリー層の実需があるかどうか」です

具体的には、次の条件を満たしているエリアが理想です

・ファミリー層が多い
・小中学校が生活圏内にある
・スーパー・ドラッグストア・病院などが近い
・駐車場が1台以上確保できる

戸建て賃貸の最大の強みは
「子育て世帯が長く住んでくれること」です

単身者向けアパートと違い

・引っ越し頻度が低い
・騒音トラブルが少ない
・家賃滞納率も比較的低い

という、安定運用に直結する特徴があります

駅近でなくても成功するのが戸建て投資

アパート投資では「駅徒歩〇分」が重視されますが、
戸建て投資では必ずしも駅近である必要はありません

・バス便エリア
・郊外住宅地
・車生活が前提の地域

こういった場所でも

・学校
・商業施設
・幹線道路へのアクセス

が整っていれば、戸建て需要は十分に成立します

むしろ、駅近にこだわりすぎると

・土地が高すぎる
・建物比率が下がる
・節税効果が弱まる

というデメリットの方が大きくなりがちです

小さな土地でも収益化できる時代

以前は、戸建てといえば
「30坪以上が当たり前」というイメージがありました

しかし近年では、

・15〜20坪
・変形地
・旗竿地

といった土地でも、
十分に賃貸向け戸建てが成立する設計が一般的になっています

延床25〜30坪・3LDK前後の間取りであれば、
ファミリー層のニーズをしっかり満たすことができます

これにより

・相続で売れずに困っていた土地
・アパートが建てられない狭小地

といった土地でも
立派な収益物件に生まれ変わるケースが増えています

成功例

実際にある成功モデルの一例です

・20坪の変形地
・建築費：1,300万円
・想定家賃：12万円

年間家賃収入は
12万円 × 12か月 ＝ 144万円

表面利回りは、

144万円 ÷ 1,300万円 ＝ 約10.8％

このように
土地と建築費を最適化できれば
新築戸建てでも10％を超える利回りは十分に実現可能です

第4章：新築戸建て投資の収益性を数字で検証する

ここでは、新築戸建て投資の収益性と節税効果を
具体的な数字で整理していきます

一般的な収益性の目安

新築戸建ての表面利回りは、

・平均：6〜8％前後

が一つの目安とされています

ただしこれは、
「土地を相場で仕入れ、建物を標準仕様で建てた場合」
という、いわば無難な平均値です

実際には、

・土地を相場より安く仕入れる
・建築仕様を最適化する
・過剰設備を削る

といった工夫を重ねることで、
表面利回り10％前後まで引き上げることも十分可能です

節税効果はどれくらい出るのか？

新築木造戸建ての場合
建物の減価償却期間は 22年 です

例えば

・建物価格：1,200万円

であれば、

1,200万円 ÷ 22年 ≒ 年間 約54万円

を経費として計上できます

ここで、

・所得税＋住民税の合計税率：20％

と仮定すると、

54万円 × 20％ ＝ 約10万8,000円

つまり、
年間で約10万円前後の節税効果が期待できる計算になります

これが10年続けば、
単純計算で約100万円の節税効果が得られることになります

利回りと節税の両立が重要

重要なのは

・利回りだけ高くてもダメ
・節税だけ狙ってもダメ

という点です

新築戸建て投資で目指すべきは、

・家賃収入で毎月キャッシュフローが残る
・その上で減価償却による節税が効く

という、二重取りの状態です

注意点：新築は「キャッシュフローの安定性」が命

新築戸建て投資は

・修繕が少ない
・入居が決まりやすい

というメリットがありますが、
最大の前提条件は「家賃が下がりにくいエリア」であることです

そのためには

・生活圏が完成している
・人口が急減していない
・ファミリー層の流入がある

といった条件が欠かせません

節税だけに目を奪われず、
「10年後も家賃が取れるか？」という視点で土地を見ることが重要です

第5章：新築の民泊運用から学んだ収益を安定させる仕組み

ここでは、筆者が実際に新築系の運用で取り組んできたことを、
「新築民泊」の運営経験をベースに、戸建て賃貸にも応用できる形で紹介します

物件の価値を引き上げる「写真映え」を徹底

新築で最も効果が高かったのが
写真のクオリティに徹底的にこだわったことです

・広角レンズで室内を広く見せる
・昼の明るい時間帯に撮影
・生活感を消した状態で撮影

これだけでも、民泊のオフシーズンでも集客が増えました

戸建て賃貸でも、「写真＝最初の営業マン」だと考えるべきです

清掃・点検の外注化で運営負荷をほぼゼロ化

新築民泊では

・清掃
・消耗品補充
・設備点検

をすべて外注化し、
自分が現地に行かなくても回る体制を作りました

この考え方は、戸建て賃貸でも同じです

・管理会社に任せる
・点検頻度を決めてルール化する

ことで、サラリーマンでも無理なく長期運用が可能になります

チェックリスト化で「属人性ゼロの運用」を実現

民泊運営で最も効果があったのが
すべての業務をチェックリスト化したことです

・清掃手順
・設備点検項目
・クレーム対応フロー

これを言語化したことで、

「誰がやっても同じ品質」
という状態を作ることができました

戸建て賃貸でも

・入退去時のチェック
・原状回復ルール
・設備交換基準

を明文化しておくことで、
トラブルは大きく減らせます

レビュー管理の仕組みで安定稼働

民泊ではレビューが命です

・低評価が付いた原因を分析
・改善策を即時反映

この仕組みを徹底したことで、
安定して高稼働を維持できました

戸建て賃貸でも同じで、

・クレームの内容
・退去理由
・入居者アンケート

をきちんと蓄積すれば、
次の物件の「失敗確率」を確実に下げることができます

新築でも「ランニングコスト削減」は意識する

新築だからといって

・保険料
・管理費
・小修繕
・消耗品

がゼロになるわけではありません

・火災保険の見直し
・設備グレードの適正化
・将来修繕を想定した積立

をあらかじめ設計しておくことで、
新築でも「お金が残る運用」が可能になります

第6章：新築戸建て投資でよくある失敗と回避策

ここまで読んでいただいた方は、新築戸建て投資が
「正しく設計すれば、サラリーマンでも節税と安定収益の両立が可能な投資」
であることはご理解いただけたと思います

しかし一方で、やり方を間違えると
「新築なのに赤字」「節税のはずが資金流出だけ」
という失敗に直結するのも事実です

ここでは、実際によくある失敗パターンと、その回避策を具体的に解説します

よくある失敗①：新築なのにリフォーム・追加工事が多発する

本来、新築戸建ては
「当面は修繕費がかからない」
ことが最大のメリットです

ところが実際には、

・外構工事が別途だった
・照明、エアコン、網戸がオプションだった
・境界ブロックや駐車場舗装が含まれていなかった

といった理由で、
引き渡し後に100〜300万円規模の追加工事が発生するケースがあります

これでは、新築の強みが完全に消えてしまいます

よくある失敗②：家賃設定の誤りで空室が長期化する

新築だからといって

・周辺相場より1〜2万円高い家賃設定
・ファミリー需要が弱いエリアなのに高額設定

こうした無理な家賃設定をすると、
「完成したのに全く決まらない」という事態に陥ります

新築は中古よりも家賃を高く設定できますが、
それでも上限は相場で決まるという原則からは絶対に逃れられません

よくある失敗③：土地値が高すぎるエリアを選んでしまう

駅徒歩5分、都心部、人気学区
こうしたエリアは確かに魅力的ですが、

・土地値が高すぎる
・建物比率が極端に低くなる
・減価償却がほとんど取れない

という構造的な問題を抱えやすくなります

結果として

・節税効果はほぼゼロ
・利回りは5％台前半
・キャッシュフローもほとんど残らない

という、「一見安心だが、実は最も効率の悪い投資」になってしまうのです

よくある失敗④：ハウスメーカーに丸投げしてコストが膨張する

特に初心者に多いのが

「全部お任せした方が楽そう」
「大手なら安心」

という理由で
設計・仕様・設備をすべてハウスメーカー任せにしてしまうケースです

この結果

・過剰スペックな住宅
・必要のない設備
・相場より300〜500万円高い建築費

という状態になり
利回りと節税効果の両方が得られない結果になってしまいます

回避策①：家賃調査は「完成前」に必ず自分で行う

・SUUMO
・HOME’S
・アットホーム

この3つで、「同エリア・同広さ・同築年数」の家賃を必ず調べましょう

その上で

・楽観ではなく
・「やや弱気」な家賃設定

これが、空室リスクを最小化する鉄則です

回避策②：「建築費の上限」を最初に決めておく

例えば

・建物は1,200万円まで
・外構込みで1,300万円まで

というように
絶対に超えてはいけない上限ラインを最初に設定します

このラインがないと
打ち合わせのたびに少しずつコストが膨張し
気づけば利回りが崩壊している、という最悪の結果になります

回避策③：土地値と建物値の「比率」を必ず見る

節税と収益性を両立するなら、目安は

・土地：40〜50％
・建物：50〜60％

このバランスです

土地に偏りすぎると
節税効果もキャッシュフローも弱くなります

回避策④：見積もりは必ず3社以上比較する

1社だけの見積もりでは

・高いのか
・安いのか
・適正なのか

一切判断できません

最低でも3社、できれば

・地場工務店
・ローコスト系
・中堅ビルダー

このあたりを比較すると
建築費の「本当の相場」が見えてきます

第7章：成功するサラリーマン投資家が実践していること

ここまで失敗例を解説してきましたが
逆に、長期で安定して成果を出しているサラリーマン投資家には共通点があります

数字（家賃・建築費・返済）だけで判断する

成功している人ほど

・感情で買わない
・営業トークを信じすぎない
・「好き・嫌い」ではなく数字で判断する

という共通点があります

見るのは常にこの3つだけです

・想定家賃
・総投資額
・毎月の返済額

そして

「毎月いくら手残りが出るのか？」

この一点でのみ、投資判断を下します

設備の差別化ポイントだけにお金をかける

成功する人は、すべてを豪華にはしません

・お風呂
・キッチン
・トイレ

この中で

「このエリアの入居者が、最も反応するポイント」

ここだけにピンポイントで予算を投下します

その他は徹底して標準仕様を貫き通す
このメリハリが、利回りと競争力を同時に高めます

仕組み化して運用負荷を徹底排除する

サラリーマン投資家にとって最大の敵は「時間のなさ」です

成功している人ほど

・管理会社に完全委託
・家賃回収もクレーム対応も全丸投げ
・自分は月1回、収支を確認するだけ

という状態を作り上げています

「自分が頑張らないと回らない投資」は
必ずどこかで破綻します

将来の出口戦略まで最初から考えている

成功する人は、購入時点ですでに以下を考えています

・10年後に売却するのか
・20年保有するのか
・民泊や社宅に転用できるのか

特に新築戸建ては

・実需でも売れる
・投資家にも売れる

という出口の選択肢が多いのが大きな強みです

まとめ

新築戸建て投資は節税 と土地活用と安定収益を同時に狙える投資手法です
ただし、節税は建物比率と収益性が成立して初めて意味を持ちます

土地選び、建築費管理、家賃設定を誤ると新築でも簡単に失敗してしまいます
一方で、仕組み化と数字管理を徹底すれば、サラリーマンでも再現性は高くできます

運営負荷が少なく、本業に支障を出さずに資産形成を進められる点は、新築戸建て投資ならではの大きな魅力です